재건축아파트 가격의 일반아파트 가격 전이효과 분석 연구 : 부산광역시를 중심으로

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This study empirically examines the price spillover effects of price changes in reconstructed apartments from five major redevelopment districts (Geumjeong-gu, Nam-gu, Dongnae-gu, Buk-gu, and Suyeong-gu) in Busan, South Korea, on the prices of general apartments across four regional clusters (East, West, South, and North). In recent years, reconstruction projects in Busan have significantly influenced local real estate markets, raising concerns over how far redevelopment-induced price shocks propagate redevelopment-induced price shocks propagate locally and across different regions within the city. To systematically address this, the current research investigates how price shocks from redevelopment areas affect not only nearby districts but also geographically distant areas.
Monthly apartment sales price data from 16 general districts and five reconstruction districts in Busan were analyzed using several econometric methods. The analysis included unit root tests, Granger causality tests, and a vector error correction model to clearly identify the pathways and intensity of price spillover effects. Additionally, impulse response functions and forecast error variance decomposition were applied to further quantify and elucidate the characteristics of regional price spillover effect.
The results indicate that price shocks from reconstruction apartments in Suyeong-gu significantly and positively influence general apartment prices in both the South and East regions, particularly showing strong spillover within affluent districts such as Suyeong-gu and Haeundae-gu. Similarly, reconstruction price shocks in Geumjeong-gu and Dongnae-gu exert a noticeable influence on general apartment prices in the North and East regions, emphasizing the role of geographic proximity and residential connectivity as key determinants of price spillover. Nam-gu played a pivotal role in price interactions between the South and West regions, serving as a critical spillover channel between these clusters. Conversely, price shocks from Buk-gu displayed significant but largely localized effects within its own regional cluster, showing comparatively limited price spillover effects to other regions.
These findings underscore the differential nature of price spillover effects across Busan's regions, emphasizing that redevelopment-driven price movements are closely tied to localized and geographical contexts. This study highlights the necessity for policymakers to consider these distinct regional spillover dynamics when formulating reconstruction and housing policies. Future research could incorporate additional regional characteristics and more sophisticated econometric techniques to deepen the understanding of price dynamics in urban redevelopment markets.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론
• 1. 연구의 배경 및 목적
• 2. 연구의 범위
• 3. 연구의 방법
• Ⅱ. 이론적 고찰
• 1. 주택시장 가격 변동 이론
• 2. 부산광역시 아파트시장
• 3. 부산광역시 재건축아파트 동향
• 4. 서울·수도권과 부산 재건축 시장 비교
• 5. 선행연구
• 가. 선행 연구 검토
• 나. 선행 연구와의 차별성
• Ⅲ. 분석의 틀
• 1. 연구의 범위 및 자료
• 2. 분석모형
• 가. 시계열 자료의 안정성 및 단위근 검정
• 나. 공적분 검정
• 다. VAR 모형
• 라. VECM 모형
• 마. Granger 인과관계 검정
• 바. 충격반응 분석과 예측오차 분산분해 분석
• Ⅳ. 부산광역시 재건축아파트와 권역 일반아파트의 전이효과 분석
• 1. 금정구 재건축아파트와 4개 권역 일반아파트
• 가. 단위근 검정
• 나. 적정 시차 검정
• 다. 공적분 검정
• 라. Granger 인과관계 검정
• 마. 충격반응 분석
• 바. 예측오차 분산분해 분석
• 2. 남구 재건축아파트와 4개 권역 일반아파트
• 가. 단위근 검정
• 나. 적정 시차 검정
• 다. 공적분 검정
• 라. Granger 인과관계 검정
• 마. 충격반응 분석
• 바. 예측오차 분산분해 분석
• 3. 동래구 재건축아파트와 4개 권역 일반아파트
• 가. 단위근 검정
• 나. 적정 시차 검정
• 다. 공적분 검정
• 라. Granger 인과관계 검정
• 마. 충격반응 분석
• 바. 예측오차 분산분해 분석
• 4. 북구 재건축아파트와 4개 권역 일반아파트
• 가. 단위근 검정
• 나. 적정 시차 검정
• 다. 공적분 검정
• 라. Granger 인과관계 검정
• 마. 충격반응 분석
• 바. 예측오차 분산분해 분석
• 5. 수영구 재건축아파트와 4개 권역 일반아파트
• 가. 단위근 검정
• 나. 적정 시차 검정
• 다. 공적분 검정
• 라. Granger 인과관계 검정
• 마. 충격반응 분석
• 바. 예측오차 분산분해 분석
• Ⅴ. 결론
• 1. 결론 및 시사점
• 2. 연구의 한계
• 참고문헌
• ABSTRACT
• 감사의 글