기관투자가의 유형별 오피스빌딩 투자 영향요인

국문 초록 (Abstract)

2008년 금융위기 이후 저금리가 지속되면서 대체 투자에 대한 관심이 증대되고 있으며 그 중에서도 기관과 개인 모두 상업용부동산에 대한 투자가 급증하고 있다. 특히 부동산펀드, 리츠 등 부동산간접상품에 대한 투자도 늘어가고 있다. 기관투자가들은 상업용부동산 중 오피스빌딩에 대한 투자를 꾸준히 해왔으며, 최근에는 개인들에게 공모형식으로 부동산간접상품을 판매하는 경우가 많아지고 있다. 그러나 개인들이 국내외 부동산간접상품에 투자하는 데 어떤 명확한 투자기준이 없는 실정이고 감독당국도 개인들이 검증되지 않은 공모 부동산펀드에 투자하여 피해를 보는 것을 막기 위해 고심하고 있다.
국내에서 오피스빌딩 투자행태에 대한 선행연구는 개인투자가 혹은 부동산 전체를 대상으로 투자 영향요인과 만족도에 대한 관계를 다루거나 외국계투자자 거래사례를 활용하여 투자결정요인을 분석하는 경우가 대부분이었다. 오피스빌딩을 전문적으로 투자하는 기관투자가를 대상으로 설문조사하여 투자행태를 연구했던 논문은 많지 않다.
본 연구의 목적은 오피스빌딩 투자시장에서 기관투자가의 투자만족에 미치는 투자의사 영향요인을 실증분석 한 후, 기관투자가를 투자자 유형별과 투자전략 유형별로 각각 세분화하여 그들의 의사결정 특성에 따라 만족도 및 지속투자의도에 미치는 투자의사 영향요인이 어떻게 다른지 분석하는 것이다. 본 논문은 먼저 오피스빌딩 투자의사 영향요인을 확정하기 위해 선행연구와 금융감독원 자료 등을 참조하여 예비요인을 도출하고, 이를 투자전문가들과의 세 차례 표적집단면접을 통하여 확정한 후 설문조사를 하였다. 또한 투자자 특성은 기술통계분석을 이용하고, 설문변수의 타당성 검증은 요인분석을 실시하였으며, 측정된 자료를 바탕으로 회귀분석을 이용하여 가설을 검정하였다.
연구결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 투자자 전체를 대상으로 투자의사 영향요인과 투자만족도에 관하여 가설검정 한 결과 사업주 역량을 제외하고는 모두 채택되었으며 투자만족도에 미치는 영향력은 채권보전책, 재무적 역량, 자산의 특성 순이었다. 투자자 전체를 대상으로 투자의사 영향요인과 지속투자의도에 관하여 가설검정 한 결과 재무적 역량과 채권보전책이 정(+)의 영향관계가 나타났다.
둘째, 투자자 유형에 따른 투자의사 영향요인과 만족도와의 관계를 분석한 결과, 지분투자자의 경우 재무적 역량과 채권보전책이 투자만족도에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 반면 대출투자자의 경우 사업주 역량을 제외한 3가지 투자의사 영향요인이 만족도에 영향을 미친다는 것을 알 수 있었다.
셋째, 투자전략 유형에 따른 투자의사 영향요인과 만족도와의 관계를 분석한 결과, 안전형 투자전략과 위험선호형 투자전략 모두 재무적 역량과 채권보전책이 유의미하게 나타났다. 그러나 안전형 투자전략의 경우 재무적 역량보다 채권보전책의 영향력이 더 크게 나타났고, 위험선호형 전략의 경우에는 채권보전책보다 재무적 역량이 투자만족도에 영향을 더 크게 주는 것으로 분석되었다.
종합적으로 오피스빌딩을 전문적으로 투자하는 기관투자가는 투자의사 영향요인과 투자만족도, 지속투자의도와의 관계에 있어서 유사한 점도 보이고 있으나 투자자 유형별, 투자전략 유형별로 영향관계가 상이한 모습을 보이고 있다는 점을 실증분석 하였다. 특히 투자자 전체를 대상으로 분석한 결과 채권보전책이 투자만족도에 영향을 가장 크게 미치는 것으로 분석되었다. 투자자 유형별로는 지분투자자와 대출투자자가 투자 참여의 본질적인 특성 때문에 요인과 만족도의 상이한 관계가 나타났다. 투자전략 유형별로는 안전형 투자전락과 위험선호형 투자전략이 추구하는 목표 및 전략이 다르기 때문에 요인과 만족도 관계에 있어서 다른 결과를 보였다.
결국 기관투자가에게 오피스빌딩을 마케팅하기 위해서는 기관투자가의 투자자 유형별 혹은 투자전략 유형별로 마케팅 전략을 수립해야 한다는 점을 시사한다. 한편 개인투자자는 본 연구에서 오피스빌딩 투자 시 유의한 결과를 보인 기관투자가의 투자의사 영향요인을 참고할 경우 투자성과에 대한 만족도를 높일 수 있을 것이다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구범위 및 방법 2
• 2.1 연구의 범위 2
• 2.2 연구의 방법 3
• 3. 연구의 구성체계 3
• Ⅱ. 이론적 고찰 및 선행연구 검토 6
• 1. 오피스빌딩 투자 의사결정 이론 6
• 1.1 투자행태이론 6
• 1.2 부동산투자 의사결정 7
• 1.3 투자만족도 및 지속투자의도 9
• 2. 기관투자가의 투자 특성 13
• 2.1 기관투자가의 유형 13
• 2.2 직접투자와 간접투자 14
• 2.3 기관투자가의 의사결정 절차 17
• 2.4 외국계 투자가 분류 18
• 2.5 대리인 문제 20
• 3. 선행연구 고찰 21
• 3.1 오피스빌딩 투자의사결정 관련 연구 21
• 3.2 본 연구의 차별성 28
• Ⅲ. 국내 오피스빌딩 투자 현황 분석 29
• 1. 오피스빌딩 시장의 구분 29
• 2. 오피스빌딩 임대 및 매매시장 31
• 2.1 임대시장 31
• 2.2 매매시장 32
• 3. 오피스빌딩 간접투자시장 현황 35
• 3.1 부동산펀드 35
• 3.2 리츠 41
• 3.3 부동산펀드와 리츠 규제 차이점 43
• 4. 기관투자가 유형별 현황 분석 45
• 4.1 투자자 유형별 45
• 4.2 투자전략 유형별 47
• Ⅳ. 오피스빌딩 투자만족 및 지속투자의도에 대한 영향 분석 49
• 1. 분석의 개요 49
• 2. 연구의 설계 53
• 2.1 연구모형 53
• 2.2 가설의 설정 54
• 2.3 조사설계 58
• 3. 기초 통계분석 결과 58
• 3.1 표본의 일반적 특성 58
• 3.2 교차분석 61
• 3.3 측정변수의 기술통계 64
• 4. 변수의 타당성 검토 67
• 4.1 요인분석의 의의 67
• 4.2 요인분석 결과 68
• 5. 오피스빌딩 투자만족 및 지속투자의도에 대한 영향 분석 70
• 5.1 투자자 전체 70
• 5.2 투자자 유형별 72
• 5.3 투자전략 유형별 74
• 6. 분석결과 요약 75
• Ⅴ. 결론 79
• 1. 연구결과의 요약 및 시사점 79
• 2. 연구의 한계 및 향후 연구과제 81
• 참고문헌 82
• 부 록 87
• 영문요약 95