중소규모 상업용 빌딩 가격 형성 요인에 관한 연구 : 울산광역시를 중심으로 = A Study on the Price Determinants of Small and Medium-Size Commercial Buildings in Ulsan Metropolitan City

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study is based on the factors that form the selling price of small and medium-sized commercial buildings in Ulsan Metropolitan City.
The commercial building market can be divided into large office buildings and small and medium-sized commercial building markets.
Unlike large office buildings, small and medium-sized commercial buildings have a high proportion of their use mixed with retail, residential, retail, or office and retail, compared to large buildings, the transaction amount is low, so individual transaction ratio is high. Unlike the collective building, the entire building is traded.
Usually not more than 50 billion worth of buildings in 1 billion the amount of transactions used that small and midsize commercial buildings.
Until now, many studies have been conducted on large buildings, mostly in office buildings, focusing on Seoul.
There are only a few studies of small and medium-sized commercial buildings.
A small number of small and medium-sized commercial buildings are also studied in Seoul, making it hard to find any research on commercial buildings in provincial areas.
Large office buildings are densely distributed around major business areas in Seoul and the metropolitan area.
Small and medium-sized commercial buildings are scattered and distributed in each region as well as in the Seoul metropolitan area and are traded within the region.
In addition, there are very few large office buildings in local commercial buildings, while the majority of commercial buildings consist of small and medium-sized commercial buildings.
In particular, Ulsan is the nation's No. 1 city in terms of regional and regional gross income based on the NSO's survey in 2017.
The proportion of people aged between 30 and 60 who can be seen as the potential demand group is 50.6 percent, which is higher than that of Seoul or the entire country.
In the Ulsan area, however, due to the sluggish shipbuilding economy and the downturn in the local real estate market that began around 2017, the index for the release of appraisers, rent and rent prices all fell short of the national average in the first quarter of 2019.
The environment of commercial real estate varies depending on the region, and the market environment also changes.
Because the supply and demand of small and medium-sized commercial buildings, as well as the characteristics of the commercial districts, it is necessary to understand the small and medium-sized commercial building market by taking into account regional factors.
Through this paper, we hope to enhance our understanding of the small and medium-sized commercial building market in Ulsan and provide reasonable decision-making information to market participants interested in small and medium-sized commercial buildings in Ulsan.
Based on the actual transaction data of the Ministry of Land, Infrastructure and Transport, where the sale of small and medium-sized commercial buildings in Ulsan was made, the data showed that 1 building was traded for commercial, business or mixed purposes in 4 districts in Ulsan Metropolitan City, and 371 small and medium-sized commercial buildings with three or more stories or less were used from 2009 to 2017.
The Hedonic Price Model (Hedonic Price Model) was used to analyze the evidence and the dependent variables were sold per m2 of the linear function, sold amount per m2 of land (m2) and sold amount per year of the linear function (logarithm2).
Looking at the analysis results, macroeconomic characteristics first showed that as interest rates went up, prices went down, and the higher the land price index fluctuation rate, the higher the price.
The analysis showed that the higher the interest rate, the lower the price, and the higher the index fluctuation rate, the higher the price.
This is because higher interest rates would increase funding costs and reduce investment returns, leading investors to seek alternative investment destinations, which would lead to a fall in commercial building sales prices.
On the other hand, the rise in the land price fluctuation rate can be seen as having a direct impact on the selling price of small and medium-sized commercial buildings due to the rise in land prices.
Regional characteristics show that buildings located in the southern part of the city are more expensive than those in other areas.
Compared to other autonomous regions in Ulsan area. There is a concentration of people, industrial numbers, and commercial buildings in Nam-gu. And since convenience and commercial facilities such as city hall, department store, finance, distribution and transportation were concentrated, small and medium-sized commercial buildings also have regional characteristics that show higher selling prices compared to other autonomous regions.
In terms of land characteristics, it was found that the larger the land area, the more negative effects on the selling price per piece of land, and the more positive effects on the selling price in commercial areas.
In the building characteristics, the floor area and the excess drywall ratio have a positive effect on the selling price per piece of land.
The ratio of commercial area on the first floor has a positive effect on the selling price per floor area. Unutilized floor space rates and years of transition were shown to have a negative effect on the selling price.
As a variable that could show the effect of development density on the selling price, it was shown that both excess and unused floor space rates affect the selling price.
According to the business district characteristics, small and medium-sized commercial buildings located within 25 major commercial districts of Small and Medium Business Corporation have a positive effect on the selling price.
Buildings located in major commercial districts can be assumed to have higher rental profits due to increased sales due to increased floating population, and the rise in rent is thought to lead to a rise in selling prices.
In terms of location characteristics, the price of small and medium-sized commercial buildings was higher than that of buildings facing light and road.
Finally, the transaction characteristics indicated a positive effect on the selling price for a corporation transaction.
In case of corporate transactions in building transactions, it is likely to be used as office buildings or direct stores, and the management of buildings is assumed to be a result of systematic management compared to individuals, resulting in high value of buildings.
In addition, the standard factor shown in the analysis results was compared with the standard factor shown in the existing small and medium-sized commercial building research in central Seoul, and looked at the differences in price formation factors.
So far, we have moved away from research on commercial buildings in central Seoul and looked at the current status of the building market in Ulsan and the factors for price formation by development density and major characteristics.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 울산광역시의 중소규모 상업용 빌딩 매매가격 형성 요인에 대하여 연구하였다. 상업용 빌딩 시장은 오피스빌딩 위주의 대형 빌딩과 중소규모 상업용 빌딩 시장으로 구분할 수 있다. 중소규모 상업용 빌딩의 경우 대형 오피스 빌딩과 달리 소매용도나 주거용도와 소매용도 또는 오피스용도와 소매용도 등으로 혼합되어 사용되는 비중이 높고, 대형 빌딩에 비하여 거래금액대가 낮아 개인의 거래비중이 높으며, 집합건물과 다르게 1동 전체가 거래되는 특징이 있다. 보통 거래금액이 10억에서 500억 이하 규모의 빌딩을 중소규모 상업용 빌딩으로 통용되고 있다.
그동안 상업용 빌딩관련 연구는 주로 오피스 빌딩 위주인 대형건물 위주로 서울지역을 중심으로 많은 연구가 진행되었다. 중소규모 상업용 빌딩에 관한 연구는 소수에 그치고 있으나, 소수의 중소규모 상업용 빌딩 역시 서울지역 위주로 연구가 이루어져 지방의 상업용 빌딩에 대한 연구는 찾아보기 힘들다. 대형 오피스 빌딩의 경우 서울 및 수도권의 주요 업무지역을 중심으로 밀집되어 분포하는 반면, 중소규모의 상업용 빌딩은 수도권뿐만 아니라 각 지역별로 산포되어 분포하며 지역 내에서 거래가 이루어지고 있다. 또 지방 상업용 빌딩의 경우 대형 오피스 빌딩은 극소수인 반면 대다수의 상업용 빌딩은 중소규모 상업용 빌딩으로 구성되어 있다. 특히나 울산의 경우 2017년 통계청 조사기준 지역총생산, 지역총소득 전국 1위의 도시이며, 잠재수요층으로 볼 수 있는 30세에서 60세 인구비중이 50.6%로 서울이나 전국에 비하여 높은 인구 분포를 가지고 있다. 그러나 울산 지역의 경우 조선경기 침체와 2017년경부터 시작된 지방부동산 경기의 침체 등으로 2019년 1분기 감정원 발표 공실률, 임대료, 임대가격지수 모두 전국 평균에도 미치지 못하는 것으로 나타났다. 이처럼 지역에 따라 상업용 부동산의 환경이 다르며, 시장 환경 역시 변화한다. 지역에 따라 중소규모 상업용 빌딩의 수급상황 뿐만 아니라 상권의 특성 등이 다르기 때문에 지역적 요인을 고려하여 중소규모 상업용 빌딩 시장을 이해할 필요가 있다.
본 논문을 통해 울산 중소규모 상업용 빌딩 시장에 대한 이해도를 높이고, 울산지역의 중소규모 상업용 빌딩에 관심을 가지는 시장 참여자들에게 합리적 의사결정 정보로 제공되기를 기대한다.
분석을 위하여 울산지역 중소규모 상업용 빌딩 매매가 이루어진 국토교통부 실거래자료를 바탕으로 울산광역시 4개구에서 건물 1동이 전체 거래되고 상업·업무용 또는 혼합용으로 사용되는 건물에 대하여 2009년부터 2017년까지 거래가 이루어진 10억 이상 100억 이하이면서, 3층 이상 9층 이하 중소규모 상업용 빌딩 371건의 표본을 활용하였다.
연구모형으로는 헤도닉가격모형(Hedonic Price Model)의 다중회귀분석 방법을 통한 실증분석을 실시하였으며, 종속변수로는 선형함수의 토지면적(㎡)당 매매금액, 반로그함수(semi-log function)를 취한 토지면적(㎡)당 매매금액, 선형함수의 건물 연면적(㎡)당 매매금액, 반로그함수(semi-log function)를 취한 건물 연면적(㎡)당 매매금액 4개의 모형으로 분석하였다.
가격에 영향을 주는 요인은 선행연구를 참고하여 거시특성, 지역특성, 토지특성, 건물특성, 상권특성, 입지특성, 거래특성으로 구분하여 4개의 모형으로 실증분석을 실시하였다.
분석결과 거시경제 특성에서는 금리가 오를수록 가격은 하락하며, 지가지수변동률이 높을수록 가격은 상승하는 것으로 나타났다. 이는 금리가 높아지면 자금조달 비용이 증가되고 투자이익이 줄어들게 되어 투자자는 대체 투자처를 찾게 되므로 상업용 빌딩 매매가격은 하락하기 때문이다. 반면 지가지수변동률의 상승은 결국 지가의 상승에 따라 중소규모 상업용 빌딩의 매매가격에 직접적 영향을 미친다고 볼 수 있다.
지역특성에서 남구에 위치한 빌딩은 다른 지역의 빌딩에 비해 가격이 높은 것으로 나타났다. 울산지역 도시형태가 타 자치구에 비하여 남구에 인구와 산업체수, 상업용 건축물들이 밀집되어있으며, 시청, 백화점, 금융, 유통, 교통 등 편의시설과 상업시설이 집중되어 중소규모 상업용 빌딩 역시 타 자치구에 비하여 매매가격이 높게 나타나는 지역적 특성이 존재한다고 볼 수 있다.
토지특성에서는 토지면적은 커질수록 토지면적당 매매가격에 음(-)의 영향을, 상업지역은 매매가격에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다.
건물특성에서는 연면적과 초과 건폐율은 토지면적당 매매가격에 양(+)의 영향을, 1층 상업면적 비율은 건물 연면적당 매매가격에 양(+)의 영향을, 미활용 용적률과 경과연수는 매매가격에 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 개발밀도가 매매가격에 미치는 영향을 알 수 있는 변수로서 초과 건폐율이나 미활용 용적률 모두 임대면적의 증가나 감소는 매매가격에 영향을 미치는 것을 알 수 있었다.
상권특성에서는 소상공인 시장진흥공단 주요 25개 상권 내에 위치한 중소규모 상업용 빌딩은 매매가격에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 주요상권에 입지한 건물일수록 유동인구 증가에 따른 매출 상승으로 임대료 수익이 높다고 가정할 수 있으며, 임대료의 상승은 매매가격 상승으로 이어지는 것으로 생각된다.
입지특성에서는 광·대로에 접한 건물일수록 중소규모 상업용 빌딩의 매매가격이 높음을 알 수 있었다.
마지막으로 거래특성에서 법인거래의 경우 매매가격에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 빌딩거래 시 법인거래의 경우 사옥 또는 직영매장 등으로 활용할 가능성이 높고 건물에 대한 관리 또한 개인에 비하여 체계적인 관리가 이루어져 건물의 가치가 높은 결과라 추정된다.
아울러 분석결과에서 나타난 표준화계수를 기존 서울 중심의 중소규모 상업용 빌딩 연구에서 나타난 표준화계수와 상호 비교하여 가격 형성 요인의 차이점을 살펴보았다. 그동안 서울 중심의 상업용 빌딩 연구에서 벗어나 울산지역 빌딩 시장 현황을 알아보고 개발밀도 및 주요특성별 가격 형성 요인을 살펴보았다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 가. 연구의 배경 1
• 나. 연구의 목적 2
• 2. 연구의 범위와 구성 3
• 가. 연구의 대상 및 범위 3
• 나. 연구의 구성 5
• Ⅱ. 울산광역시 상업용 빌딩 현황 6
• 1. 울산의 도시 현황 6
• 가. 울산의 생활권 8
• 나. 인구 10
• 다. 인구구조 13
• 라. 토지이용현황 14
• 마. 용도지역별 건폐율 및 용적률 상한 18
• 바. 산업구조 20
• 2. 울산의 빌딩 공급 현황 21
• 가. 울산광역시 용도별 빌딩 현황 21
• 나. 울산광역시 경과연수별 빌딩 현황 23
• 다. 울산광역시 규모별 빌딩 현황 24
• 3. 울산의 빌딩 시장 현황 25
• 가. 한국감정원 상업용 부동산 임대동향 조사 개요 25
• 나. 상업용 부동산 소득수익률과 자본수익률 분석 28
• 다. 상업용 부동산 임대가격지수 분석 30
• 라. 상업용 부동산 공실률 및 임대료 분석 32
• 마. 상업용 빌딩의 층별 효용비율 36
• 바. 상업용 건축물 거래 현황 37
• 4. 건축물의 분류기준 39
• 가. 용도에 따른 빌딩의 분류기준 39
• 나. 오피스 빌딩의 분류기준 42
• 다. 중소규모 빌딩의 분류기준 47
• 5. 연구대상의 정의 49
• Ⅲ. 빌딩 가격 형성 요인에 관한 이론적 고찰 51
• 1. 상업용 부동산의 시장 형성 51
• 2. 중소규모 상업용 빌딩 관련 연구 동향 56
• 3. 오피스 빌딩 관련 연구 동향 64
• 4. 토지 가격 관련 연구 동향 69
• 5. 연구의 차별성 및 가설 70
• 가. 연구의 차별성 70
• 나. 연구의 가설 73
• Ⅳ. 실증분석 81
• 1. 분석모형 81
• 2. 분석자료 83
• 가. 자료의 수집 및 출처 83
• 나. 변수의 정의 86
• 다. 기초 통계 97
• 3. 표본 자료의 현황 및 특성 분석 102
• 가. 거래금액대별 지역 특성 102
• 나. 지역별 경과연수 현황 104
• 다. 건축 규모별 경과연수 현황 106
• 라. 경과연수별 미활용 용적률 현황 106
• 마. 용도지역별 현황 107
• 바. 용도지역별 주요상권 포함 현황 108
• 사. 매도자·매수자 유형별 특성 109
• 4. 분석결과 113
• Ⅴ. 결 론 126
• 1. 연구의 요약 및 시사점 126
• 2. 연구의 한계 및 향후 과제 132

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