參與政府의 不動産政策 改善方案에 관한 硏究 : 土地政策에 대한 分析을 中心으로 = (A)study on the better ways for real estate policies in roh administration : based on the analysis of land policy

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 우리나라의 부동산정책의 변천과정과 참여정부의 부동산정책을 살펴보고, 참여정부의 부동산정책 중 토지정책의 문제점을 파악하여 토지정책의 개선방안을 제시하는 데에 그 목적이 있다.
토지정책의 궁극적 목적은 토지자원의 효율적 이용의 촉진과 다양한 토지수요에 대응하여 원활한 공급과 지가의 안정을 유도하여 토지소유자의 저변확대와 토지의 수급을 조정하는 데에 있다. 그러나 토지정책은 강도를 점차 높여 가는 규제 중심의 부동산정책만으로는 시장안정의 효과는 지속되기 어렵다. 따라서, 앞으로 바람직하고 지속 가능한 발전을 위한 토지정책은 다음과 같이 개선되어야 한다.

첫째, 토지가격을 상승시키는 정책수단을 통한 토지수요의 억제보다 규제개선을 통한 토지공급의 확대, 토지가격의 안정 및 필요토지의 원활한 공급촉진이 요구되며, 토지이용에 대한 장기적인 정책을 수립하여 체계적으로 관리할 필요가 있다.
둘째, 토지이용규제법제의 문제점과 그 운용상의 파행성을 극복하기 위하여 토지이용규제법제의 체계화가 필요하다.
셋째, 조세의 기능을 통해 토지시장의 안정을 도모해야 해야 하며, 부동산 과세표준의 정확성 및 현실화율을 제고하여 조세의 형평성 제고와 소득재분배를 추진해야 한다.
넷째, 현행 재산세의 지방재정확보 목적과 함께 개발이익의 환수 측면에서 적절한 정비방향이 모색되어야 하며, 여러 개의 특별법에 산재된 수익자부담금제를 제대로 정비해야 한다.
다섯째, 토지정책은 국토종합계획의 달성을 우선하여 추진되어야 한다. 특히 광역적, 지역적인 개발 밀도를 예정하고, 예정된 밀도 한도에서 개발밀도를 분배해 가는 대책이 수립․실시되어야 한다.
여섯째, 토지공급의 활성화를 위해 개발방식을 다양화하고, 민간의 참여를 활성화하여야 하며, 토지윤리에 대한 국민의 의식이 제고되어야 한다.
이외에도 토지정책을 효율적으로 추진하기 위해서는 거시경제 지표 변화에 따라 지가와 거래량이 합리적 수준으로 이루어지도록 장기적이고 일관성 있는 개발이익환수 시행과 개발허가제 도입 등의 예방적 정책이 추진되어야 한다. 이와 더불어 부동산 시장의 환경변화에 대응한 부동산정책의 발전과 제도개선을 위한 노력이 계속되어야 한다.

The purpose of this study is to examine the historical transitions of Korean real estate policies and those in current Roh administration, and also identify the problems in land policy out of all real estate policies in current administration so that it could present the possible better ways of land policy.
The ultimate goal of land policy is to facilitate the efficient use of land resources, and induce sufficient land supply and stable land value in response to various land demands for the benefit of extending the base of land owners and adjusting land demand/supply to reasonable level. But simple ever-demanding real estate policies based on regulations are not sufficient for land policy to keep going on the effectiveness of market stabilization. Thus, it is advisable that land policy should be improved in favor of its reasonable and sustainable development in future as follows:
First, it is more required to improve relevant regulations for more land supplies, better balanced land value and more facilitated land supplies on demand, rather than control land demands by the policy means for higher land value. And it is necessary to build up a long-term policy for land use for the benefit of systematic land management.
Second, it is necessary to formulate legislations for regulating land use from systematic perspectives in order to overcome the challenges of such legislations and the wheel-spinning aspects of their application as well.
Third, it is demanded to leverage taxational functions in favor of more balanced land market, and enhance the accuracy and reasonable rate of real estate tax base in the interest of higher taxational equity and better income redistribution.
Fourth, it is advisable to seek for appropriate ways of policy arrangements with a view to acquire local finances through current property tax as well as in the aspect of redeeming development benefits, while well rearranging conventional payment-by-beneficiary system scattered across various special laws.
Fifth, land policy should be promoted with a primary view to achieve national land development plan. In particular, it is critical to set up and enforce measures to preestablish metropolitan and local development density and distribute development density to the extent of density as predetermined above.
Sixth, facilitated land supplies require diversifying development systems and promoted private participation, and more mature national awareness about land ethics.
In addition, in order to efficiently promote land policy, it is required to push ahead with preventive policies including long-term consistent redemption of development benefits and the introduction of development license system for the benefit of realizing land value and trading volume to the reasonable level based on the variations of macro-economy index. Moreover, it is also important to keep making efforts for development of real estate policies and systematic improvement to comply with environmental changes of domestic real estate market.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 필요성 및 목적 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 3
• 제 2 장 부동산정책에 관한 이론적 고찰 4
• 제 1 절 부동산정책의 의의 4
• 1. 부동산정책의 개념 4
• 2. 부동산정책의 필요성 5
• 제 2 절 부동산정책의 분류 5
• 1. 토지정책 6
• 2. 주택정책 8
• 3. 부동산 관련 조세정책 9
• 제 3 절 부동산정책의 변천 과정 14
• 1. 1960년대 14
• 2. 1970년대 15
• 3. 1980년대 16
• 4. 1990년대 18
• 5. 2000년대 20
• 제 4 절 외국의 부동산정책 21
• 1. 미 국 21
• 2. 영 국 22
• 3. 독 일 24
• 4. 일 본 25
• 5. 외국의 시사점 26
• 제 3 장 참여정부의 부동산정책의 현황 28
• 제 1 절 부동산관련 시책 내용 28
• 제 2 절 부동산정책의 변화 31
• 1. 5. 23부동산시장안정대책 31
• 2. 9․5 대책 32
• 3. 10․29 대책 33
• 4. 8. 31 부동산종합대책 33
• 5. 3 ·30 부동산대책 44
• 제 3 절 참여정부의 토지정책 기조 분석 47
• 1. 기반시설 부담금제 48
• 2. 토지거래 계약 허가제도 49
• 3. 원가 연동제 및 채권입찰제 50
• 4. 토지이용규제 기본법 제정 53
• 제 4 장 참여정부의 토지정책의 문제점과 개선방안 56
• 제 1 절 토지정책의 문제점 56
• 1. 토지소유권 규제 제도의 문제점 56
• 2. 택지개발 공급 제도의 문제점 68
• 3. 공시지가 제도의 문제점 72
• 4. 토지 관련 조세정책의 문제점 78
• 제 2 절 토지정책의 개선 방안 88
• 1. 토지소유권 규제제도 개선 88
• 2. 택지개발 공급제도 개선 94
• 3. 공시지가 제도 개선 97
• 4. 토지 관련 조세정책의 개선 99
• 제 5 장 결 론 104
• 참 고 문 헌 107
• ABSTRACT 111