미분양주택 해소 대책에 대한 고찰

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study was intended to examine the policies of government to resolve the accumulation of unsold houses according to the background and present situation of occurrence of unsold houses, the characteristics of their accumulation and period, in order to reinforce the effectiveness of the measure to resolve unsold houses and cope effectively with the problem of unsold houses.
Unsold houses occur due to the structural characteristics of the sale-first system in case the unbalance of housing demand and supply occurs due to the reduction of the buying power induced by all sorts of real estate measures, the reduction of income and the like. If it is said that the cause for accumulation of unsold houses in the 1990s were the unplanned excessive supply of housing land, the reduction of demand induced by the exchange crisis and the like, the accumulation of unsold houses at the time of global financial crisis in 2008 resulted from the housing policy aimed at curbing its demand, the factor of demand reduction attributed to the financial crisis, the expansion of quantities of local houses and the like. A look at the pattern of accumulation of housing by period related to this shows that the quantities of accumulated unsold housing in the metropolitan area from the exchange crisis in 1997 to the present have gradually increased, and small housing, the housing supplied by the private sector and unsold housing after completion have increased more than medium-to large-sized housing, the housing supplied by the public sector and unsold housing before completion.
There is a limit in the measure for financial support to resolve the accumulation of unsold housing by period, the easing of tax burden and measure to ease all sorts of regulations but they have come to fruition to some extent. Unlike the past IMF-supported regime, the current government has announced and implemented the plan to securitize unsold housing through the introduction of real estate financing techniques. Aside from numerous government policies, housing construction companies, financial institutions, housing buyers and the like should take active part in making efforts to rationalize active internal restructuring and social structure and enhancing speciality in order to resolve unsold housing. And it is necessary to examine the introduction of securitized products of diverse structures such as master trust, loan stabilization fund and the like.
There is some limitation in that the problem of unsold houses is perfectly solved by government measures alone, and because the improvement of the overall economic conditions such as the recovery of real estate business is needed first of all, government should establish the long-term measure that can harmonize with macroeconomics in terms of analysis of the cause for occurrence of unsold houses and overall pump-priming policy rather than implement the step-wise and individual measure in a repetitive manner.

국문 초록 (Abstract)

미국 서브프라임 모기지 사태 및 리먼브라더스 파산 등 전 세계적인 금융위기의 파고가 국내 부동산 및 금융시장에 영향을 미치면서 주택시장도 급속히 침체에 빠졌고, 2008년 말 미분양주택 물량이 역대 최고인 16만 5,599호로 집계되면서 미분양주택 적체 문제가 사회적 이슈로 대두되었다. 미분양주택 적체 문제는 건설업체의 연쇄부도 및 금융권의 부실을 야기하고 국가 경제적으로도 악영향이 불가피하다는 점에서 중대한 사안으로 부각되었고, 정부에서도 각종 미분양 주택 해소대책을 발표하여 미분양 해소에 총력을 기울였다.
본 연구에서는 미분양 주택 해소대책의 효율성을 강화하고, 미분양 주택 문제에 효과적으로 대처하고자, 1990년 이후 미분양주택 발생배경 및 현황, 적체특징과 시대별 정부의 미분양주택 해소대책에 대한 검토를 주요 목적으로 하였다. 이외에도 현 이명박 정부의 미분양 주택 해소 대책을 분석하고, 부동산 금융기법을 활용하여 시행중인 각종 유동성 지원대책의 성과 및 한계를 검토해 보고자 하였다.
부동산의 고유한 특성에 의해 형성되어지는 부동산 시장은 불완전 시장으로 수요과 공급 요인에 의하여 수급이 원활히 조정되지 못한다. 즉, 불완전 시장에서 정부의 각종 부동산 대책 및 규제, 경제상황에 따라 발생하는 구매력 저하 등으로 주택수급의 불균형이 발생하는 경우 미분양 주택이 누적되는 것이다. 국내의 경우는 이외에도 주택건설 사업자의 초기자금 부담을 축소하고, 주택구매자의 기회비용을 만족시킬 수 있는 주택 선 분양 제도로 인하여 미분양 주택이 발생할 수 밖에 없는 구조이다.
1990년대 중반 미분양 주택의 급증 배경은 무분별한 과잉 택지공급 및 IMF 위기에 따른 구조조정, 높은 금리 등에서 비롯된 수요위축이 원인이라고 할 수 있으며, 2008년 글로벌 금융위기 당시 미분양주택 적체는 참여정부의 수요억제 위주 주택정책, 금융위기 및 분양가 상승에서 비롯된 수요위축 요인과 지방 분양물량 확대, 분양가 상한제 등에 따른 공급폭증 요인이 상호 복합적으로 작용한 결과이다. 이러한 시대별 적체배경과 밀접히 연관되어 시간별 적체패턴도 일정한 특징을 보이는 데, IMF 당시부터 현재까지 시간이 지날수록 비수도권 미분양주택 적체물량이 증가하고 있고, 소형주택 보다는 중대형 평형 주택이, 공공이 공급하는 주택보다는 민간이 공급하는 주택이, 그리고 준공 후 미분양 주택이 증가하는 양상을 보이고 있다.
한편, 미분양주택 적체 해소를 위하여 금융지원 대책, 조세부담 완화 및 각종 규제완화 대책들을 시행하여 일정부분 효과를 거두고 있다. 특히, 현 정부의 미분양 대책에는 부동산 금융기법 도입 및 금융권의 부동산투자에 대한 태도변화 등으로 IMF 당시에는 시행되지 않았던, 리츠, 펀드, P-CBO 등 정부 보증에 의한 미분양주택 유동화 방안 등이 포함되어 있다. 정부에서 시행중인 다양한 미분양 해소대책들의 성과와는 별도로 향후 언제든지 발생할 수 있는 미분양주택 문제 해소를 위하여는 주택건설업자, 정부 및 정부투자기관, 금융기관, 주택 수분양자 등 이른바 미분양해소 대책의 참여자들간 적극적인 구조조정 및 합리성 제고노력, 사회구조 합리적 개선노력이 필수적이며, 리츠․펀드 등이 미분양 주택을 해소하기에는 한계가 있는 만큼 유동성 지원 대책 분야에 있어서도 건설사 등의 부담을 줄일 수 있는 대안검토가 필요하다.
미분양 주택 해소문제는 정부 대책만으로 완벽하게 해결하기에는 한계가 있는 것이 사실이다. 오히려 부동산 경기회복 등 전반적인 경제여건 개선의 선행이 필요하기 때문에 정부는 반복적으로 단기적이고, 개별적인 대책을 수립․시행하기 보다는 미분양주택 발생에 대한 원인분석 및 전반적인 경기부양 정책의 측면에서 거시경제와 조화를 이룰 수 있는 장기적인 대책수립이 바람직하다 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 = 1
• 제1절 연구배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구범위와 방법 = 3
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 = 5
• 제1절 미분양 주택의 개념 및 분류 = 5
• 제2절 미분양주택의 발생원인 = 7
• 1. 주택선분양 제도 = 7
• 2. 주택수급 불균형 = 8
• 제3절 미분양 주택관련 선행연구 = 11
• 1. 선행연구 검토 = 11
• 2. 본 연구의 차별성 = 14
• 제3장 미분양 주택 적체 배경 및 특징, 문제점 = 16
• 제1절 미분양 주택 적체 배경 및 특징(시기별) = 16
• 1. 미분양주택 적체 시대배경 = 17
• 가. 공급과잉 = 17
• 나. 수요위축 = 21
• 2. 미분양주택 적체 특징 = 24
• 가. 지역별 적체특징 = 27
• 나. 주택규모별 적체특징 = 31
• 다. 사업주체별 적체특징 = 32
• 라. 준공시점별 적체특징 = 34
• 제2절 미분양 주택 적체의 문제점 = 36
• 1. 경제적 연쇄효과 발생 = 36
• 2. 건설사 유동성 악화 = 38
• 3. 금융위기 발생 위험 = 40
• 제4장 미분양 주택 해소대책 및 한계 = 43
• 제1절 IMF 당시 미분양주택 해소대책 및 한계 = 43
• 1. IMF 당시 미분양주택 해소대책 = 43
• 2. 효과 및 한계 = 47
• 제2절 이명박 정부의 미분양주택 해소대책 및 한계 = 50
• 1. 금융지원 대책 및 한계 = 50
• 2. 조세부담 완화 대책 및 한계 = 52
• 3. 규제 완화 대책 및 한계 = 55
• 4. 유동성 지원 대책 및 한계 = 57
• 가. 환매조건부 매입 = 58
• 나. 매입임대 = 60
• 다. 미분양 리츠 및 펀드 = 63
• 라. 회사채보증 방안 = 68
• 마. ABCP 발행 지원 = 72
• 제5장 미분양 주택 해소대책의 보완방안 = 74
• 제1절 사회․금융구조 부문 = 74
• 1. 주택건설업자 구조조정 = 74
• 2. 유동화 금융구조 합리성 제고 = 75
• 3. 분양가격의 유연성 제고 및 간접투자시장 전문화 = 77
• 제2절 정부대책 부문 = 79
• 1. 규제완화 대책 보완 = 79
• 2. 세제감면 대책 보완 = 80
• 3. 정부투자기관의 사전조율 및 의견청취 = 81
• 제3절 유동성 지원상품 부문 = 84
• 1. 공공기관 보증을 통한 유동성지원 = 84
• 2. 마스터신탁 금융구조 활용 = 86
• 3. 건설사 채권안정 편드 활용 = 89
• 4. 상환우선주 및 상환전환우선주 활용 = 91
• 제6장 결 론 = 93
• 제1절 연구결과 요약 및 제언 = 93
• 제2절 연구의 한계 및 향후 연구방향 = 98
• 참고문헌 = 100
• ABSTRACT = 103