都心 單獨住宅地의 住居建築類型 變化에 따른 空間構造 및 密度 特性에 관한 硏究 : 강남구 1종 일반주거지역을 중심으로 = (A) study on the characteristics of urban tissue & density accounding to the house-type transformation of individual residential area in urban : focusing on the first class general residential area in Gangnam district.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study was conducted to indicate the problems of the existing uniform urban residential management system and to suggest an improvement plan and subdivided residential types of the current residential area by considering various development strategies so that the improvement, preservation and management of a residential environment can be achieved within the framework of the existing urban spatial composition with minimal disruption. The residential Zone I in Gangnam district of Seoul, which was constructed by the large-scale land redevelopment project, was selected for this study. The area has a relatively favorable living environment, and shows various characteristics depending on different land use types different location types?
For these purposes, the process and the method this study took can be summarized as follows:
In Chapter 1, the purpose, the background, and the scope as well as the process of this study are discussed. Especially, from a literature review, this study will take different approaches from previous studies.
In Chapter 2, from previous research and statistical data related to the formation of urban residential area, as well as from the construction guidelines for land redevelopment of the past, the background of urban formation in Korea and the characteristics of various development methods are investigated. In addition, a theoretical background for the urban spatial composition and density (legal or regulatory element) is established in this chapter so that a practical analysis of them can be conducted in Chapter 5.
In Chapter 3, urban planning-related systems used for developing, managing and maintaining cities are classified largely into domestic and overseas systems, and overall problems in operating urban planning in Korea are studied by comparing the residential management systems of advanced countries and the related systems of Korea.
In Chapter 4, basic data is presented by analyzing the current physical conditions of urban residential areas. In addition, in this chapter, a framework for a research method is suggested to analyze practical characteristics such as the spatial composition, density and value of each type of actual residential architecture.
In Chapter 5, a relationship between architectural types and densities of housing selected for this study, as well as the spatial composition and the value of urban housing are summarized, and an overall analysis of them is presented.
In Chapter 6, based on the analysis from Chapter 5, the influence of housing architectural types of each location, as well as of spatial composition, density, and value, on the changes in residential areas and types is investigated by focusing on the housing architectural types that show characteristics depending on the housing development. By reflecting such various types, the current types of residential areas are classified further, and an improvement plan is suggested. In addition, based on the suggested improvement plan, an actual block was selected to verify the applicability of the plan.
In Chapter 7, the conclusion of this study is presented. The following is a comprehensive summary of the results of this study:
First, a classification by each location type was found to be possible even within the same residential Zone 1. However, it turned out that, even if the types of residential areas are classified according to the existing area/zoning system, such a result was rather working as a primary cause for abnormal urban development and the related problems for not being able to consider a variety of physical urban tissue. Therefore, as in advanced countries, the policy operation, which is based on the flexible application of laws and the principles of architectural freedom and minimal government regulation, will present important implications for Korea.
Second, the changes in the spatial composition and densities of urban single detached housing areas are found to be a little different even if they were formed by the same construction guidelines at the same time period. As a result, the patterns of residential development was found to be a little different. Additionally, even within the same super block, the value of each block was found to be different depending on the direction of each block's arrangement, width-depth ratio, road, layer, and the influence of surrounding environment.
Third, according to an investigation on the interrelationship between urban spatial composition and density depending on the changes in residential architectural styles, the development of residential area was found to affect the elements of spatial composition the most, such as the scale of block, or the size of land, or the direction of block arrangement. In addition, in terms of density indicator, different density (legal regulatory element) was found to be applied depending on the changes in residential type. That is, depending on density fluctuation, the residential types were found to change accordingly.
Fourth, residential architectural types is changing to low-story luxury villa types by partially combining residential lots, multi-unit/multiplex housing types, and urban mixed-use housing. Accordingly, problems related to parking spaces, open space, residential density as a result of overcrowding were found to be partially decreased. However, in the case of multi-unit/multiplex housing types, as most buildings were built to the maximum limit permissible by law, the change of density also showed a rapid increase by time, resulting in lack of community space, daylight, air circulation, parking spaces, and seriously affecting the comfort and quality of living environment. In addition, the residential areas with a developmental form of mixed-use housing has already lost their role and meaning as a residential area, as they changed the usage of the area but still maintaining the framework of single detached housing.
Fifth, as improvement strategies for each land location, which reflect the changes in the spatial composition and density according to the residential architectural types of urban single detached housing, a suggestion is made to subdivide the current Residential Zone 1 into various areas, such as a favorable residential area, an area of needing residential environmental maintenance, a neighborhood-convenience facility cluster area, and a rail transit station area, for the development, maintenance, and management of the current residential Zone 1.
-. In the case of the residential area at Nonhyun-dong(A), by designating it as a relatively favorable residential area, it will be possible to develop the area into a composite residential architectural type (apartments and row houses combined) or townhouse type of terrace houses using steep slopes of the area.
-. The residential area at Yeoksam-dong(B) is the Residential Zone 1 which is classified as an area of needing maintenance and management. The blocks located above Chunghyeon Church have a rental residential type of multi-unit/multiplex housing in a favorable condition. For this residential area, block-type multiplex housing by combining residential lots within each land is recommended under a premise of the second future development in order to solve problems of acquiring a vacant land by adjusting density index and to resolve the most serious parking problem within the residential area.
-. The blocks below Chunghyeon Church has lost a meaning as a residential area due to mixed-use, so there should be in-depth planning for the property protection of residents and the improvement of urban landscape by changing an architectural type and adjusting a density index appropriate for the current residential area or by improving the current type. Therefore, this area should be managed by classifying it as a neighborhood-convenience facility cluster area, and a rail transit station area within the Residential Zone 1 in order to prohibit the occurrence of mixed-use within the residential area.
From he result of subdividing a residential area and applying an applicable residential architectural type to a block under consideration, an improvement of a residential environment was possible through a new residential type by continuously applying the characteristics of spatial composition and block-unit development method, and by changing to an existing urban residential area through actual development.
This study makes a significant contribution to exploring ways of preserving, developing, managing, or planning a sustainable residential area flexibly according to the demands for a change to be appropriate for the characteristics of a concerned residential area by subdividing the Residential Zone 1 variously, after considering the physical condition within the Residential Zone 1, the current socioeconomic condition, and a relation with surrounding areas.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 대규모 토지구획정리사업에 의해 조성된 주거지로서 주거환경이 비교적 양호하면서도 개발에 따른 입지유형별 주거건축유형의 변화가 각각 다른 양상을 보이는 강남의 1종 일반주거지역을 선정, 기존 획일화 된 도시 주거지 관리체계의 문제점들을 지적하고, 동일 1종에서도 다양한 개발양상이 일어나고 있음을 고려하여 도심 주거지를 개발하되 기존의 도시공간구조를 최대한 보존하면서 주거환경을 개선, 보존, 관리 할 수 있도록 현재의 분석대상지를 중심으로 종(種)을 심층 세분화하여 탄력적으로 관리할 것과 그 개선 방안을 제시하고자 함을 목적으로 하고 있다.
이러한 목적에 따라 각 장별 구성을 통하여 살펴본 연구의 흐름과 방법은 다음과 같다.
1章에서는 본 연구를 진행하기 위한 배경 및 목적, 연구의 범위 진행 방법 등을 소개한다. 특히, 선행연구 고찰을 통해 기존선행 연구와의 변별성을 통해, 본 연구의 진행에 있어서 착안점을 얻고자 하였다.
2章에서는 도심 주거지의 형성과 관련 선행 연구자료, 통계자료, 토지구획정리 당시의 공사 지침서 등을 통해 우리나라의 도시 형성 배경과 개발방식의 특징 등을 살펴보았다. 또한 본 연구의 분석을 위한 이론 고찰로 도시공간구조와 밀도(법적규제요소)에 관한 이론고찰 등을 통해 5장의 실질적인 분석을 위한 이론적 배경을 본 장을 통해 정립하고자 하였다.
3章은 도시를 개발/관리/유지 하는 도시계획 관련제도를 크게 국내·외로 구분하여 살펴봄으로써, 선진 도시의 주거지역 관리 체계 등을 통한 우리나라의 도시 관련제도를 상호 비교해 봄으로써 우리나라의 도시계획 운영에 관한 전반적인 문제의식을 재조명해 보고자 하였다.
4章에서는 도심 주거지역의 물리적 현황분석을 통한 기본적인 데이터를 제시하고자 하였다. 또한 본 장에서는 주거건축유형별 공간구조 및 밀도, 가치(價値) 등의 실질적인 특성 분석을 위한 연구방법의 틀을 제시하고 있다.
5章에서는 분석 대상지로 선정된 주거지의 주거건축유형과 밀도와의 상관관계, 도심 주거지의 공간구조 특성분석, 가치분석 등을 전체적으로 정리해 보고, 이를 종합 분석 정리하였다.
6章은 5장의 분석 결과를 토대로 종세분화가 시행된 주거지의 개발에 따른 특징적인 양상을 보이는 주거건축 유형을 중심으로 입지유형별 주거건축유형과 공간구조, 밀도, 가치 등이 주거지 및 주거유형변화에 어떠한 영향들을 미쳤는지 살펴보고, 이러한 다양한 양상을 반영하여 현재의 주거지역의 종(種)을 심층 세분화하여 그에 따른 개선 방안을 제시하고자 하였다. 또한 제시된 개선 방안을 토대로 실제 블록을 선정 적용 가능한 주거건축유형을 적용시켜 그 실현 가능성을 검증해 보고자 하였다.
7章은 “結論”으로서 본 연구의 결과를 종합적으로 정리한 결과 다음과 같은 결론을 얻을 수 있었다.
첫째, 도심 주거지내 동일 1종 일반주거지역 안에서도 입지유형별 구분이 가능한 것으로 조사되었다. 이와 같은 결과는 기존 지역/지구제에 의해 주거지가 종세분화가 되어 있다하더라도 주거지의 물리적 도시조직의 다양성을 고려하지 못함에 따라 오히려 기형적인 도시개발과 문제점을 양산하는 결과를 낳게 되는 1차적 원인으로 작용하고 있었다. 따라서 선진국과 같은 탄력적인 법률 적용과 건축자유의 원칙에 최소한의 정부규제 원칙 등을 바탕으로 하는 정책 운영 등은 우리에게 시사 하는 바가 크다 하겠다.
둘째, 도심 단독주택지의 공간구조 및 밀도 변화는 동일한 시기에, 동일한 공사 지침서에 의해 형성되었음에도 불구하고 입지유형별 약간의 차이점을 보이고 있었다. 그에 따라 주거지의 개발양상도 조금씩 다른 것으로 나타났다. 또한 동일 슈퍼 블록 안에서도 블록의 배치향, 세장비, 도로, Layer(켜)와 마지막으로 주변 환경에 영향에 따라 블록의 가치가 각각 다른 것으로 나타나 주거지 개발에도 영향을 미치고 있었다.
셋째, 주거건축유형 변화에 따른 도시 공간구조와 밀도의 상관관계를 살펴본 결과 주거지의 개발에 따른 가장 많은 영향을 끼치는 공간구조요소로 블록의 규모나 필지의 크기, 블록의 배치향이 있음을 알 수 있었다. 또한 밀도지표와 관련해서는 주거유형의 변화에 따라 각각 달리 적용된 밀도(법적규제요소)들을 볼 수 있었으며, 밀도의 증감에 따라 주거의 유형도 변화됨을 볼 수 있었다.
넷째, 주거건축유형의 변화는 지역별로 일부 합필을 통한 저층의 고급빌라형식과 다가구/다세대주택형식, 병용주택 등으로 변화양상을 보이고 있었으며, 이에 따라 일부 과밀에 따른 주차, Open space, 거주밀도 등의 문제점 등이 일부 감소 한 것으로 나타났다. 그러나 다가구/다세대주택형식의 경우 법적 허용한도를 최대한 충족 할 수 있는 건물 형식이 주를 이룸으로써 밀도 변화 역시 시기별 급격한 증가 추이를 보이고 있었다. 이에 따른 커뮤니티공간부족, 일조, 통풍, 주차 등 주거환경의 쾌적성에 심각한 영향을 미치고 있었다. 또한 병용주택으로의 개발형식을 보이는 주거지는 단독주택 형식의 틀은 유지한 채 용도변경이 이뤄진 상태로 이미 주거지로써의 역할과 의미를 잃고 있었다.
다섯째, 도심 단독주택지의 주거건축유형에 따른 공간구조 및 밀도변화를 반영한 입지유형별 개선 방안으로써, 현재 동일 1종 일반주거지역을 양호한 주거지역, 주거환경유지가 필요한 지역, 근린생활시설 밀집지역 및 역세권 지역 등으로 다시 종을 심화 세분화하여 개발, 유지, 관리할 필요성을 제안 하였다.
-. 논현동(A)주거지역의 경우 비교적 양호한 주거지역으로 선정 복합형 주거건축유형 개발(아파트와 연립주택을 혼합한)이나 급경사를 이용한 타운 하우스형태의 테라스 하우스의 주거건축유형의 개발이 가능 할 것이다.
-. 역삼동(B) 주거지역은 1종 일반주거지역으로써 유지관리가 필요한 지역으로 분류 충현교회 윗 블록은 다가구/다세대의 임대사업용 주거유형으로 건물 노후도가 아직은 양호한 상황으로 주거지내 가장 심각한 주차문제, 밀도지표 조정을 통한 공지확보 등의 문제점 해결을 위한 추후 2차적 개발을 전제로 한 필지별 합필을 통한 블록형 다세대형식을 제안한다.
-. 충현교회 아래 블록은 용도 혼재에 따른 주거지로서의 의미가 퇴색된 현재 종(種) 상향 조정 또는 현(現) 주거지역에 맞는 새로운 적용 가능한 밀도의 지표조정과 건축유형의 조정을 통해 거주자들의 재산권 보호와 도시경관 개선 등에 관한 심도 있는 방안마련이 고려되어야 할 것이다. 따라서 이 지역은 1종 일반주거지역 안에서 근린생활 시설 밀집지역 및 역세권 지역으로 분류 주거지 내부로 용도혼재가 발생되지 않도록 관리해야 할 것이다.
이와 같은 종 심화 세분화에 따른 적용 가능한 주거건축유형을 해당 블록에 적용 시켜 검증해 본 결과 실제 개발을 통한 기존 도심 주거지로써의 주거유형의 변화와 블록단위 개발방식의 적용, 공간구조의 특성 등을 지속적으로 활용한 채 새로운 주거유형을 통한 주거환경 개선의 가능성을 엿 볼 수 있었다.
본 연구는 도심 주거지의 관리체제(용도지역제)에 따른 획일화된 종의 세분화와 법적규제요소의 적용으로부터 1종 일반주거지내 물리적 여건, 사회경제적 현황, 주변지역과의 연계성 등을 고려한 종을 심화 세분화하여 해당 주거지의 특성에 맞는 다양하고, 탄력적인(건축형식의 변화요구에 따른 적용 가능한(Sustainable)) 주거지로써 보존·발전·관리·계획 하도록 하는 방안을 모색해 본 연구로써 그 의의가 있다 하겠다.

목차 (Table of Contents)

• 第 1 章. 序論 = 1
• 1.1.硏究의 背景및 目的 = 1
• 1.2 硏究의 範圍및 方法 = 4
• 1.3 선행연구의 고찰 = 10
• 第 2 章. 都心 住居地의 形成과 空間構造 및 密度 理論考察 = 21
• 2.1 우리나라 대도심 주거지의 형성과 개발 = 22
• 2.1.1 우리나라 토지구획정리사업 = 22
• 2.1.2 서울 도심 주거지의 형성과 개발 = 28
• 2.1.3 강남 영동지구 토지구획정리사업 = 32
• 2.1.4 강남 영동지구 개발계획의 일반적 특성 = 40
• 1) 교통계획 = 40
• 2) 근린공원의 계획 = 41
• 3) 격자형 주거지 = 42
• 2.2 도심 주거지의 개발 양상과 문제점 = 44
• 1) 도심주거지 개발방식-단지식(團地式) 개발 = 44
• 2.3 도심 주거지의 공간구조 및 밀도 이론 고찰 = 48
• 2.3.1 도시 공간구조에 관한 이론고찰 = 48
• 1) 도시형태학(Urban Morphology)의 개념 = 48
• 2) 독일의 도시형태학 = 49
• 3) 영국계 도시형태학 = 52
• 4) 이탈리아의 도시유형학 = 53
• 2.3.2 주거 밀도에 관한 이론적 고찰 = 56
• 1) 밀도의 개념 및 의의 = 56
• 2) 밀도지표(유형)와 주거와의 상관관계 = 57
• 3) 밀도와 주거유형과의 상관성 = 59
• 2.4 도심 주거지 형성과 이론고찰 종합 = 62
• 第 3 章. 都心 住居地의 都市計劃 關聯制度의 變化 = 67
• 3.1 우리나라 대도심 도시계획 체제의 변화와 특성 = 68
• 3.1.1 우리나라 用途地域制의 특성 = 68
• 1) 用途地域制의 槪念및 目的 = 68
• 2) 용도지역제의 도입 및 변화과정 = 69
• 3) 서울시의 용도지역 현황 = 71
• 3.1.2 서울시 및 강남주거지역의 종세분화 = 75
• 1) 서울시 주거지역의 종세분화 = 75
• 2) 주거지역의 종세분화 방법 및 절차 = 77
• 3) 강남 주거지역의 종세분화 현황 = 80
• 3.2 국외 주거지역의 도시계획 관련 제도 = 82
• 3.2.1 美國(뉴욕) = 82
• 1) 미국의 토지이용계획제도 = 82
• 2) 미국 뉴욕의 용도지역제 = 84
• 3.2.2 독일(Berlin) = 88
• 3.2.3 日本(동경) = 90
• 1) 동경 세타가야區 사례 = 93
• 3.2.4 국내·외 용도지역제 및 주거지역 종세분화 종합 비교분석 = 97
• 3.3 소결 = 99
• 第 4 章. 都心 1種 一般住居地의 立地 類型別 事例 現況分析 = 103
• 4.1 분석대상지의 선정 기준 및 방법 = 104
• 4.2 분석대상지의 입지유형별 현황분석 = 112
• 4.2.1 자연녹지공원 인접 주거지 현황-논현1동(A) = 112
• 4.2.2 교회 인접 주거지 현황-역삼1동(B) = 114
• 4.2.3 학교 인접 주거지 현황-청담2동(C) = 116
• 4.2.4 학교와 공원(놀이터)인접 주거지 현황-논현1동(D) = 118
• 4.3 도심 단독주택지 분석을 위한 연구방법 틀 = 119
• 4.4 소결 = 123
• 第 5 章. 都心 住居地의 空間構造 및 密度 變化 特性 分析 = 127
• 5.1 도심 주거건축유형과 밀도와의 상관관계 분석 = 128
• 5.1.1 주거건축유형과 밀도와의 관계 = 128
• 1) 단독주택의 밀도 변화특성 = 128
• 2) 다가구/다세대주택의 밀도 변화 특성 = 131
• 3) 연립주택의 밀도 변화 특성 = 132
• 4) 병용주택의 밀도 변화 특성 = 135
• 5.1.2 법적규제요소와 밀도와의 상관관계 = 141
• 1) 건물 층수와 밀도 = 141
• 2) 주차규모와 밀도 = 142
• 3) Open Space와 밀도 = 144
• 5.2 都心住居地의 空間構造 特性 分析 = 147
• 5.2.1 道路體系 = 147
• 5.2.2 주거지의 지형적 특성 = 156
• 5.2.3 블록(Block)·세장비, 필지(Lot) 분석 = 164
• 5.3 도심 주거지의 입지유형별 가치분석(價値分析) = 171
• 5.3.1 조사 분석 방법의 틀 = 171
• 5.3.2 도심 주요 도시별 주거지의 가치분석 = 174
• 5.3.3 주거지의 입지유형별 가치분석 = 177
• 5.3.4 블록의 내재적 요소에 따른 가치와의 관계분석 = 185
• 5.4 도심 주거지의 밀도 및 공간구조 분석에 따른 평가결과 종합 = 191
• 5.5 소결 = 198
• 第 6 章. 都心 單獨住宅地의 住居建築類型 變化에 따른 空間構造 및 密度 特性 分析 = 202
• 6.1 住居建築類型 變化에 따른 空間構造 및 密度 特性 分析 = 203
• 6.1.1 주거지의 개발에 따른 변화양상 분석-논현동(A) = 203
• 6.1.2 주거지의 개발에 따른 변화양상 분석-역삼동(B) = 211
• 6.1.3 주거지의 개발에 따른 변화양상 분석-청담동(C) = 219
• 6.1.4 주거지의 개발에 따른 변화양상 분석-논현동(D) = 226
• 6.2 주거건축유형 변화에 따른 밀도 및 공간구조 특성 분석 종합 = 231
• 6.2.1 주거건축유형과 공간구조요소 상관관계분석 = 231
• 6.2.2 주거건축유형변화와 밀도와의 상관관계 = 233
• 6.3 종 심화 세분화에 따른 입지유형별 개선 방안 = 234
• 6.3.1 입지 유형별 개선 방안제시를 위한 관련제도 비교 = 234
• 6.3.2 종 심화 세분화에 따른 적용 가능한 개발 방향 = 236
• 1) 논현동(A) 주거지역 = 237
• 2) 역삼동(B) 윗블록, 논현동(D) = 238
• 3) 역삼동(B) 아래블록, 청담동(C)주거지 = 238
• 6.4 都心住宅地의 立地類型別改善方案에 따른 住居建築類型適用 = 241
• 6.4.1 주거건축유형 적용 대상지 현황 = 242
• 6.4.2 주거건축유형의 적용 = 246
• 1) 제안(Proposal) = 246
• 6.4.3 밀도규제 변화에 따른 주거계획 분석 = 249
• 1)대안별 종합 비교 분석 = 249
• 第 7 章. 結論 = 261
• 참고문헌 = 267
• Abstract = 273
• 부록 = 279
• ■ 도심 주거지의 공간구조 및 가치분석 종합 = 281