한국리츠의 현황과 특성 및 발전방안에 관한 연구 = A study on the current status and characteristics of Korea REITs and ways to revitalize

국문 초록 (Abstract)

한국리츠의 현황과 특성 및 발전방안에 관한 연구

요 약

리츠제도는 1960년대 미국에서 도입된 이후 각각에서 시차를 두고 도입해 운영하고 있다. 그것은 시작이야 기업이 업무용부동산 소유를 금하는 주법률(State Acts)을 피하기 위한 수단에서 출발을 했지만, 리츠는 부동산이라는 부동(不動)이나 그 규모 및 특성상 파급력이 큰 경제재(經濟財)에게 금융재(金融財)로서의 특성을 가미하여 새로운 특성을 가진 재화를 창출한 것이며 제도로서 국민경제에 이바지 할 수 있는 여지가 적지 않기 때문에 각국이 이를 받아들이고 육성하고 있는 것이다.

우리나라의 경우 2001년 도입된 이후 일각에서 리츠 육성을 위하여 노력하고 있기도 하지만 여전히 지지부진한 것이 사실이다. 실제로 우리나라 리츠의 성격에 대한 학문적 연구결과들도 그 결과에 있어 일관성을 보이지 않고 있다. 즉 리츠가 부동산으로서의 특성을 더 가지고 있는지 아니면 주식시장의 영향을 더 받는지 여부, 리츠가 인플레이션 헷지 기능을 가지고 있는지 여부, 리츠 수익률 특성에 대한 분석결과 리츠가 주식이나 채권과 어떻게 차별화되고 있는지, 리츠에 영향을 미치는 거시경제지표에는 어떠한 것들이 있는지, 그리하여 그러한 거시경제지표로부터 헷지효과를 거둘 수 있는지 여부 등 그리고 무엇보다도 제도적 뒷받침이 적은 사유 등으로 인하여 기관투자자는 물론 일반 투자자들로부터 관심을 끌지 못한 것이 사실이다. 물론 이러한 연구결과가 상반된 결론으로 나타나곤 하는 현상은 비단 우리나라의 경우 만은 아니나 우리나라의 경우는 아직 충분한 정도의 정보가 축적되지 못한 이유 역시 한 몫을 하고 있다고 볼 수 있다.

그러나 이러한 다양한 연구결과 그리하여 일관성이 결여된 결과로 이어지고 있는 리츠의 특성은 그럼에도 불구하고 주식이나 채권하고 차별화되는 수익률과 위험 구조를 갖는 것으로 나타나고 있고, 장기투자로 간다면 상당히 유리한 결과를 가져올 가능성이 크다는 점, 부동산 투자목적이 자본이득(capital gain) 측면에서 임대소득(income flow) 위주로 전환되고 있는 상황을 잘 반영할 수 있다는 점, 리츠를 포트폴리오에 편입시켰을 때 주식과 채권만으로 구성된 경우보다 더 나은 위험-수익률구조를 이끌어낼 여지가 있다는 점, 거시경제지표들 가운데 리츠에 영향을 미치는 지표들의 윤곽이 차츰 밝혀져 간다는 점, 무엇보다도 일반 투자자가 수익부동산에 투자할 수 있는 길이 된다는 점, 기업이 업무용이나 비업무용부동산을 유동화하기 쉽게 된다는 점 그리하여 구조조정 등이 필요할 때 신속하고도 능동적으로 대처할 수 있다는 점, 보험사 등 금융회사는 부동산투자에 있어서 위험자산으로 분류되는 경우를 줄이면서 투자에 임할 수 있게 된다는 점 등에서 오는 효과, 오피스텔 등의 상업용 부동산 투자수익이 투명화되어 부동산 가치평가에 새로운 방안제시가 될 수 있는 동시에 세원포착 등에 의한 조세징수효과를 거둘 수 있게 된다.

이러한 리츠의 활성화를 위하여 본 연구에서는 해외 사례, 우리나라 리츠의 현황 파악, 그리고 특성을 분석해 본 후 다음과 같은 제안을 하고 있다.

우선 자본시장법 상 부동산펀드와의 비교를 통하여 리츠가 활성화되기 위하여 필요한 부분이 무엇인지 적시하였으니 그것은 리츠의 법적 형태 다양화 모색, 다양한 투자니즈 충족방안 모색, 리츠 종류의 다양화 모색, 리츠의 차입요건 완화, 리츠 운용방법의 다양화 모색이며 나아가 제도상의 개선사항으로 다음을 제안하고 있다. 즉, 상장규정 상 간접투자기구들과의 형평성 문제를 해결할 수 있는 방향으로 제반 규정들을 조정하며, 투자절차 상 경쟁력 제고방안 모색, 세제혜택 등 지원책 미흡 부분 해소, 투자 자율성 제고, 공모의 자율화, 투자의 유연성을 위한 유한책임파트너십의 활성화, 지속가능한 규모의 확보, 투명성 및 위험관리 시스템의 문제를 해결하는 것이다.

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