정비사업 추진과정에서 나타난 정비계획의 경미한 변경에 관한 연구 : 서울특별시 최근(2012.1~2013.1) 경미한 변경사례 대상으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This research was started to represent the modification range of rearrangement plans and a way to improve related steps through drawing change factors of rearrangement plans during the rearrangement project, and propose a method to reduce various conflicts between participants.
In the analysis of minor matters for rearrangement plans, this paper investigated the whole cases which were officially announced Seoul Metropolitian Government (SMG) during 1 year and through this, reviewed frequency of item change of rearrangement plans. Also, this research will be examined modification factors on a case-by case and evaluated the reason why they changed. Furthermore, after classifying four types, analysis about crucial characteristic will be followed.
Firstly, there are lots of examples that the change caused by minor mistake faithfully reflects the tenor of simplification procedures for rearrangement plans. In a simple mistake, because some Acts have more specific articles and standards, it is rather to say that there are not any serious problems in administrative procedures.
Secondary, since minor change by changing of upper and related policy accommodates external factors, it is hard to find certain problem in the process of reflection for it. With this, it is found that the change could achieve amazing effects by getting rid of useless procedure.
Thirdly, the slight things caused by result of discussion for rearrang ement plan could bring out various changes, such as layout planning, planing for roads and parks, community facilities and adjustment of zone.
Fourthly, the simple change created by the developer gets a large share of the frequency.
In accordance of the result, it is fair to say that the minor matters properly work in the resonable range of change. However, this paper argues that following items need to be logically operated by in pursuit of improvement and revision.
Above all, some items need to be added to articles for the simple change. Firstly, that is height of building. As the change procedure for average height, maximum height and height of a particular building is debatable, it needs to be revised from 'Maximum of the Building' to 'in less than 20% of the building height, 'like 'National Land Planning and Utilization Act'(NLPUA).
Secondary, that is the Article 53 of the NLPUA. In 7-3 (1) Article 4 'Act on the Maintenance and Improvement of Urban areas and Dwelling Conditions for Residents'(AMIUDCR), Rearrangement plan should contain items that District Unit Plan(DUP) determines. Aa an alterative, this research presents it needs to be revised that the AMIUDCR shall apply Article 25 the NLPUA.
Next, some items need to be eliminated in small changes.
Firstly, that is the change of 'Gross Floor Area' (GFA). GFA was deleted in the items of rearrangement plan due to revision 5 (4) AMIUDCR in 06. 02. 2009. Under the current law, it is necessary for the change to follow general modification procedure like 'Hearing of Opinions of Residents', 'Discussion of Urban Planning' and so on.
Secondary, 'Urban Planning Facilities' and 'Rearrangement Basis Facilities' are doubled. Even though those purpose and goal between the AMIUDCR and NLPUA are different, mostly they are overlapped and not clearly classified.
Thirdly, that is the plan for improvement of existing building. That plan is rather than 'Basic Investigation' instead of management using by rearrangement plan. Thus, it is highly desirable that the plan should be eliminated in items for rearrangement plan and change of minor matters
In conclusion, the change system for minor matters have several positive results in that regard like rationalization of regulation and simplication procedure. In particular, the result of discussion or simple change by developers are mostly suitable for the contents, period and ripple effect. However, average height and things which are classified by DUP should include in the items for minor matters except for overlapping between GFA and UPF, and article for improvement of existing building. In fact, it needs that over 20% change of maximum height should follow the general modification procedure. Also, in operation ways, particular standards about the range of small change and items should be presented in order to be operated more rationally.
It has limitation in that this paper focused on rearrangement plans in Seoul during 1 year and could not include all parts of change for minor matters. Also, it is necessary to give a supplementary about corelation between 'Master Plan for Urban and Residential Environment Rearrangement', 'Authorization for Project Implementation', 'Management and Disposal Plan' and modification of minor matters by in pursuit of additional examination.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 정비사업의 시행과정에서 정비계획 변경요인을 도출하여 정비계획 변경의 범위 및 절차를 합리적으로 개선하기 위한 발전방향을 제시하고, 참여자간 갈등을 최소화하는 방안을 제안하기 위하여 시작되었다.
정비계획의 경미한 변경을 분석함에 있어 최근 1년간 서울시에서 고시된 사례를 전수 조사하였고, 이를 통해 정비계획의 항목별 변경 빈도를 살펴보았다. 또한 각 사례별 변경요인을 조사하여 경미한 변경의 변경요인으로 분석하고, 이를 4가지 유형으로 분류한 후 각 요인들의 특징을 분석하였다.
첫째, 단순 오류에 따른 변경은 정비계획의 경미한 변경에서 절차간소화의 취지를 반영하는 것으로 다수 나타났다. 단순 오류의 경우 법 조항에서 구체적인 항목을 규정하고 있어 비교적 명확한 기준에 따라 변경되는 것으로 나타났고, 실제 행정 절차상에서도 문제가 발견되지 않았다.
둘째, 상위 및 관련계획 변경에 따른 경미한 변경 역시 정비계획의 외적 요인 변화를 수용하는 것으로 이를 반영하는 과정에서 별다른 문제가 관찰되지 않았다. 이는 결국 불필요한 변경절차를 거치지 않도록 하는 절차간소화의 효과를 거두고 있는 것으로 볼 수 있다.
셋째, 심의결과에 따른 경미한 변경은 건축배치계획의 변경부터 도로와 공원 등 기반시설 설치계획의 변경, 공동이용시설 설치계획의 변경, 인접부지 확보를 통한(사업부지의 제척 및 확장에 따른) 구역계 조정 등 변경항목의 범위가 매우 넓게 나타났다.
넷째, 사업시행자 필요에 따른 경미한 변경의 경우 개발이익과 (사업성 제고와) 관련된 부분으로 가장 높은 빈도를 보였다.
사례분석결과, 대체적으로 경미한 변경은 적정한 범위 내에서 운영되고 있다고 볼 수 있었다. 하지만, 다음 사항은 제도를 개선하는 등 보완하여 보다 합리적인 운영이 필요하다고 본다.
먼저, 경미한 변경에 추가하여야 할 항목이다.
첫째, 건축물의 높이에 관한 사항이다. 평균층수, 최고높이, 특정건축물의 높이를 정한 경우에 대한 변경 절차에 대한 논란의 소지가 있는 부분이므로 「국토계획법」과 같이 경미한 변경 대상을 ‘건축물의 최고높이’에서 ‘건축물높이의 20퍼센트 이내의 변경인 경우(층수변경이 수반되는 경우를 포함한다)’로 개정하여야 할 것이다.
둘째, 「국토계획법」 제52조제1항 각 호의 사항에 관한 계획에 관한 사항이다. 「도정법」제4조 제1항 제7의3호에 정비계획에 지구단위계획으로 결정할 항목을 포함할 수 있도록 되어 있다. 이 부분에 대해서 대안을 제시한다면, 「국토계획법」시행령 제25조를 준용하도록「도정법」을 개정하는 것이다.
다음은 경미한 변경에서 제외할 항목이다.
첫째, 건축물의 연면적의 변경이다. 건축물의 연면적은 2009.2.6.「도정법」제4조 제5호 개정으로 정비계획 항목에서 제외되었다. 또한 2009.8.11 「도정법」시행령 제12조 제7의2 개정으로 경미한 변경의 대상에서 삭제되었다. 현 법체계로 판단하여 볼 때 주민공람공고, 도시계획위원회 심의 등 일반적인 변경 절차로 처리하여야 한다는 견해가 있을 수 있는 부분이다.
둘째, 도시계획시설과 정비기반시설 항목이 중복되는 부분이다. 「도정법」과 「국토계획법」에서 각각 지정 취지와 목적을 달리 정의하고 있기는 하지만 대부분 중복되는 부분으로 정비계획 수립시에서도 명확히 구분되지 않는 경향도 있다.
셋째, 기존 건축물 개량에 대한 계획이다. 기존 건축물 개량에 대한 계획은 정비계획으로 결정하여 관리하기 보다는 기초조사 사항에 더 가까우므로 정비계획 수립 항목에서 제외하고, 경미한 변경대상에서도 제외하는 것이 바람직하다.
종합하여 보면, 경미한 변경 제도는 규제합리화와 절차간소화의 측면에서 본다면 일정 부분 효과를 거두고 있는 것으로 나타났다. 특히, 심의결과나 사업시행자 필요에 의한 경미한 변경은 그 내용과 기간(변경내용과 변경기간), 파급효과 등을 볼 때 대부분 적정하게 이루어지고 있다. 다만, 건축물의 평균층수, 지구단위계획으로 결정하는 사항은 경미한 사항에 포함하고, 건축물의 연면적, 도시계획시설과 정비기반시설 항목 중복 및 기존 건축물 개량에 대한 항목은 제외하여야 한다. 사실상 경미한 변경의 범위를 벗어나는 건축물의 최고높이의 20%이상 변경은 일반 변경으로 규정하여 운영할 필요가 있다. 또한 운영측면에서 경미한 변경내용의 범위와 항목에 명확한 기준을 제시하여 보다 합리적으로 운용하여야 한다.
본 연구는 최근 1년간 서울시의 정비계획만을 대상으로 연구를 진행하였다는 점에서 경미한 변경의 모든 내용을 포괄하지는 못했다는 한계를 지니고 있다. 또한, 도시주거환경기본계획, 사업시행인가, 관리처분 등의 경미한 변경과 정비계획의 경미한 변경의 상관관계에 대해서는 추가적인 조사 분석을 통해 보완 연구가 필요할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 3
• 제3절 선행연구 5
• 제2장 정비사업에서의 경미한 변경에 대한 고찰 7
• 제1절 정비사업의 개념과 종류 7
• 1. 정비사업의 개념 7
• 2. 정비사업의 흐름(종전, 현재) 9
• 3. 정비사업의 종류 13
• 4. 조합방식에 의한 정비사업의 특성 16
• 제2절 정비계획의 내용 및 정비사업의 추진 절차 18
• 1. 정비계획 수립을 위한 기초조사 18
• 2. 정비계획으로 결정하는 사항 20
• 3. 정비계획의 수립 절차와 정비사업의 추진절차 22
• 제3절 정비계획의 경미한 변경 27
• 1. 경미한 변경 내용 27
• 2. 경미한 변경의 변천 29
• 3. 경미한 변경의 절차 33
• 4. 경미한 변경 심층연구의 필요성 34
• 제3장 정비계획의 경미한 변경 실태분석 36
• 제1절 분석의 틀 및 사례 대상지 선정 36
• 1. 분석의 틀 36
• 2. 사례 대상의 선정 37
• 제2절 사례의 분류기준 설정 38
• 1. 정비계획 수립항목 분류 38
• 2. 변경 요인별 유형 분류 39
• 제3절 자치구에서 고시한 경미한 변경의 고찰 40
• 1. 단순오류에 의한 변경 40
• 2. 상위 계획 반영을 위한 변경 43
• 3. 심의결과 반영을 위한 변경 44
• 4. 사업시행자의 필요에 의한 변경 45
• 제4절 서울시에서 고시한 경미한 변경의 고찰 48
• 1. 서울시 변경의 특성 48
• 2. 사례 분석 49
• 제4장 경미한 변경의 요인 분석 및 유형 분류 51
• 제1절 경미한 변경의 항목별 빈도 분석과 연관관계 51
• 1. 항목별 빈도 분석 51
• 2. 항목별 빈도의 상관관계 54
• 제2절 경미한 변경의 요인 분석과 유형화 55
• 1. 경미한 변경의 요인 분석 55
• 2. 경미한 변경의 유형화 58
• 제3절 소결 62
• 제5장 결론 65
• <참고문헌> 67
• <부 록> 69
• 부록1. 자치구 경미한 변경 고시 사례 69
• 부록2. 서울시 경미한 변경 고시 사례 107
• 국문초록 113
• Abstract 116