부동산서비스산업 진흥법제에 관한 연구 = A study on the act on the promotion of real estate services industry

국문 초록 (Abstract)

최근 부동산시장의 환경 변화와 IT기술이 발달함에 따라 산업 간 융·복합이 진행되면서 부동산서비스에 많은 영향을 미치고 있다. 또한 소비자들은 발품 파는 부동산 시대에서 스마트한 부동산 시대로의 선진화된 질적 서비스를 원하고 있어 부동산서비스산업에도 많은 변화가 일어나고 있다. 이로 인하여 개발업, 분양업, 임대업, 관리업, 중개업, 감정평가업 등 개별업으로 구성되어 있는 업계 간 칸막이를 없애고 부동산서비스산업의 양적 성장과 더불어 질적 성장의 필요성이 대두되고 있는 실정이다. 이에 발맞춰 정부는 부동산서비스산업의 진흥을 위하여「부동산서비스산업 진흥법」을 제정·시행(법률 제15276호, 2017. 12. 19. 제정, 2018. 6. 20. 시행)하였다. 이 법은 부동산서비스산업의 기반 조성 및 육성·지원에 필요한 사항을 정하여 부동산서비스산업의 발전을 촉진하고, 국민편의 증진, 양질의 일자리 창출, 국민경제의 지속가능한 발전에 이바지하는 것을 목적으로 한다.
그런데「부동산서비스산업 진흥법」은 그 입법례도 드물고 그 방향성과 실효성에도 의문이 든다. 그래서 부동산서비스산업의 현황 및 법제 그리고 주요국의 사례를 고찰하여「부동산서비스산업 진흥법」의 문제점을 도출하고 법제 개선방안을 제시하는 연구가 필요하다. 이 논문에서는 진흥법제의 주요 사항들과 진흥에 요구되고 있는 사안을 얼마나 수용하고 있는지를 분석하여 개선의 방향성을 제시하였고, 법제 개정의 필요성을 강조하며, 부동산서비스산업 진흥을 위한「부동산서비스산업 진흥법」개정(안) 및 중소기업 관련 법령 등의 개정(안)을 제시하였다.
「부동산서비스산업 진흥법」의 개정(안)으로는 부동산서비스 개념의 재정립, 부동산서비스산업 진흥시책에 관한 개정, 부동산서비스산업 기반조성에 관한 개정, 부동산서비스산업 활성화에 관한 개정 및 부동산서비스산업 안정화를 위한 개정으로 구분하였다. 구체적으로는 부동산서비스에 관한 정의 규정 개정, 융·복합부동산서비스산업 관련 개념의 도입, 부동산서비스산업 진흥계획의 구체화, 융·복합부동산서비스산업 육성 및 지원, 세제 혜택 및 금융지원 근거마련, 전문인력의 육성 및 관리 지원, 전문인력 고용 촉진 규정의 도입, 부동산서비스산업의 연구 및 개발에 대한 지원, 우수 부동산서비스사업자 인증 활성화 및 지원 강화, 전자계약 활성화 규정 도입, 국제협력과 해외진출을 위한 예산 지원, 부동산서비스사업에 관한 창업 지원 강화, 서비스 안정성 및 소비자 보호 강화를 위한 단체의 육성, 부동산서비스 소송 대체적 분쟁해결제도(ADR)의 도입을 제시하여 진흥법제로서의 실효성을 강조하였다. 또한 부동산서비스산업 진흥에 관련된 법령으로서「중소기업진흥에 관한 법률」,「중소기업 인력지원 특별법」,「1인 창조기업 육성에 관한 법률」,「조세특례제한법」,「지방세특례제한법」,「여신전문금융업법」의 개정방안을 포함하여 법제개편에 관한 사항들을 제언하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

As the real estate environment has been changed and information technology has been developed, convergence and integration between industries have been implemented and real estate services have been greatly affected thereby. And, as the consumers want advanced high-quality service of the smart real estate era past the real estate era of legwork, may changes are occurring in the real estate services industry. Therefore, it is becoming necessary to remove the barriers between the business worlds consisting of individual business worlds such as development business, parceling-out business, leasing business, management business, broking business, appraisal and assessment business, etc. and qualitative growth as well as quantitative growth of the real estate services industry are needed now. To keep pace with such trend, the government enacted and enforced the Act on the Promotion of Real Estate Services Industry (Act No. 15276, Enactment Date: Dec. 19, 2017; Enforcement Date: Jun. 20, 2018). The purpose of this Act is to promote the development of the real estate services industry and contribute to the improvement of the convenience of people, creation of quality jobs, and sustainable development of the national economy, by prescribing the matters necessary to provide a foundation for, support, and foster the real estate services industry.
According to this APRESI; (1) The Minister of Land, Infrastructure and Transport shall formulate an implement a master plan for promotion of the real estate services every five years to promote the real estate services industry. (2) The Government may formulate and implement policies on convergence an integration of the real estate services industry with related industries, such as the information technology industry, financial industry, logistics industry, and spatial information industry to create new industry and enhance consumer convenience. (3) The Government may provide financial, administrative, and other necessary support to real estate service providers for the development of the real estate services industry. (4) The Minister of Land, Infrastructure and Transport may conduct a fact-finding survey on the real estate services industry to collect baseline data and compile statistics necessary for promoting the real estate services industry. (5) The Minister of Land, Infrastructure and Transport may formulate policies for the fostering and management, etc. of professional manpower in the real estate industry and designate a professional training institute to conduct education and training. (6) The Government may conclude agreements with public institutions, universities, private organizations, and companies to conduct research and development projects necessary for developing the real estate services industry. (7) The Minister of Land, Infrastructure and Transport may certify excellent real estate service providers to foster a high value-added real estate services industry and enhance consumer convenience. (8) In order to promote international cooperation and global market expansion of the real estate services industry, the Government may support exchanges of related technologies and personnel, exhibitions, joint research and development projects, etc. (9) It has been prescribed that the Minister of Land, Infrastructure and Transport may provide the support such as providing outcomes of research and development projects in the real estate services industry in order to facilitate starting a business by small and medium enterprises and to promote the growth and development of founders of the real estate services business.
However, there have not been many examples of legislation such as the Act on the Promotion of Real Estate Services Industry in the world, and I am doubtful about the direction and effectiveness. Thus, a research to extract any problems of the Act on the Promotion of Real Estate Services Industry and present improvement plan for the Act by studying the status and legislations of the real estate services industry and the examples of major countries is needed. In this study, I presented the direction of the improvement by analyzing the key matters of the Promotion Act and how many issues required in the promotion have been accepted, emphasized the necessity of the amendment of the Act, and presented the amendment (plan) of the Act on the Promotion of Real Estate Services Industry and amendment (plan) of the legislations related with small and medium enterprises for promotion of the real estate services industry.
The amendment (plan) for the Act on the Promotion of Real Estate Services Industry has been classified into reestablishment of the concept of real estate services, amendment of the policy to promote the real estate services industry, amendment concerning establishment of the foundation for the real estate services industry, amendment concerning vitalization of the real estate services industry, and amendment for stabilization of the real estate services industry. Specifically, I emphasized the effectiveness of the Promotion Act by suggesting amendment of the definitions for the real estate services, introduction of the concepts relating to the convergence and integration real estate services industry, materialization of the plan for promotion of the real estate services industry, fostering and support of the convergence and integration real estate services industry, preparation of the grounds for tax benefit and financial support, support of fostering and management of professional manpower, introduction of the regulations for promoting employment of professional manpower, support for research and development of the real estate services industry, vitalization of and reinforcement of support for certification of excellent real estate service providers, introduction of the regulations for vitalization of electronic contract, support of budget for international cooperation and overseas expansion, reinforcement of support for starting up of the real estate services business, fostering of the organizations for service stability and consumer protection, and introduction of the alternative dispute resolution (ADR). I also proposed the matters concerning reorganization of the legislation including amendments for the Small and Medium Enterprises Promotion Act, Special Act on Support for Human Resources of Small and Medium Enterprises, Act on the Fostering of Self-employed Creative Enterprises, Restriction of Special Taxation Act, Restriction of Special Local Taxation Act, and Specialized Credit Finance Business Act, which are the legislations related with promotion of the real estate services industry.

목차 (Table of Contents)

• 국문요약
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• I. 연구의 범위 = 3
• II. 연구의 방법 = 4
• 제2장 부동산서비스산업에 관한 기본적 고찰 = 6
• 제1절 부동산서비스산업의 의의 및 분류 = 6
• I. 부동산서비스산업의 의의 = 6
• 1. 부동산서비스산업의 개념 = 6
• 2. 부동산산업·부동산서비스산업의 구별 = 7
• II. 부동산서비스산업의 분류 = 9
• 1. 문헌상 분류 = 12
• 2. 주요 기관별 분류 = 15
• (1) 통계청 한국표준산업분류 = 15
• (2) 한국은행 산업연관표상 분류 = 17
• (3) 과학기술정보통신부 국가과학기술표준분류 = 19
• 3. 주요국에 있어서의 분류 = 20
• 4. 정리 = 22
• 제2절 부동산서비스산업 관련 법제 = 24
• I. 부동산서비스산업 진흥법 = 24
• II. 개별법에 의한 관련 법제 = 25
• 1. 개발·분양업 관련 법제 = 25
• (1) 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 = 25
• (2) 건축물의 분양에 관한 법률 = 26
• 2. 임대·관리업 관련 법제 = 27
• (1) 주택법 = 27
• (2) 공동주택관리법 = 29
• (3) 민간임대주택에 관한 특별법 = 30
• (4) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 = 32
• 3. 중개·평가업 관련 법제 = 33
• (1) 공인중개사법 = 33
• (2) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 = 34
• 4. 자금조달·투자자문업 관련 법제 = 35
• (1) 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 = 35
• (2) 부동산투자회사법 = 36
• 5. 정보제공업 관련 법제 = 38
• (1) 전자상거래 등에서의 소비자보호에 관한 법률 = 38
• (2) 정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률 = 39
• (3) 표시·광고의 공정화에 관한 법률 = 40
• (4) 정보통신 진흥 및 융합 활성화 등에 관한 특별법 = 41
• (5) 클라우드컴퓨팅 발전 및 이용자 보호에 관한 법률 = 42
• III. 정리 = 44
• 제3절 국내 및 주요국의 부동산서비스산업 현황 = 46
• I. 국내 부동산서비스산업 관련 현황과 인증 사례 = 46
• 1. 부동산산업의 현황 = 46
• (1) 부동산산업의 산업적 위치 = 47
• (2) 부동산산업 생산성 및 종사자 수 = 49
• (3) 부동산서비스산업 관련 전문인력 = 50
• 2. 부동산서비스시장의 환경 변화 = 51
• (1) 부동산서비스 수요의 변화 = 51
• (2) 부동산서비스 공급시장의 변화 = 57
• 3. 부동산서비스사업자 관련 인증 사례 = 62
• (1) 네트워크형 부동산종합서비스 인증 사례 = 62
• (2) 우수 부동산서비스사업자 인증 사례 = 65
• II. 주요국의 부동산서비스산업 관련 현황과 사례 = 68
• 1. 미국의 부동산서비스산업 현황 = 68
• (1) 부동산서비스산업의 규모 = 68
• (2) 부동산서비스산업의 성장 = 68
• (3) 부동산서비스사업자 주요 사례 = 70
• 2. 일본의 부동산서비스산업 현황 = 73
• (1) 부동산서비스산업의 규모 = 73
• (2) 부동산서비스산업의 성장 = 75
• (3) 부동산서비스사업자 주요 사례 = 78
• 제4절 소결 = 84
• 제3장 부동산서비스산업 진흥법제에 관한 고찰 = 86
• 제1절 진흥법제의 의의 및 현황 분석 = 86
• I. 진흥법제의 의의 = 86
• 1. 진흥법제의 개념 = 86
• 2. 진흥법제의 기능과 특징 = 87
• II. 진흥법제의 현황 분석 = 88
• 1. 법률 제명별 진흥법제의 제정 현황 = 88
• 2. 산업별 진흥법제의 제정 현황 및 구성 체계 = 89
• (1) 제정 현황 = 89
• (2) 공통적 구성 체계 = 91
• 제2절 부동산서비스산업 진흥법의 제정 경과 = 93
• I. 입법 배경 및 제정의 필요성 = 93
• 1. 입법 배경 = 93
• 2. 법 제정의 필요성 = 93
• II. 법안의 제정 경과와 주요 내용 = 94
• 1. 제정(안)의 경과 = 94
• 2. 제정안의 주요 내용 = 96
• 3. 국토교통위원회 검토보고서 및 심사보고서 주요 내용 = 99
• (1) 검토보고서 주요 내용 = 99
• (2) 심사보고서 주요 내용 = 101
• III. 부동산서비스산업 진흥법의 법령체계 및 행정규칙 = 108
• 1. 부동산서비스산업 진흥법의 법령체계와 주요 내용 = 108
• (1) 법령체계 = 108
• (2) 주요 내용 = 108
• 2. 행정규칙 = 109
• (1) 우수 부동산서비스사업자 인증요령 = 109
• (2) 부동산서비스산업 실태조사 업무 위탁기관 지정 = 111
• (3) 부동산서비스산업 창업지원 위탁기관 지정 = 112
• (4) 우수 부동산서비스사업자 인증심사 대행기관 지정 = 112
• 제3절 부동산서비스산업 진흥법의 성격 및 주요 내용 검토 = 114
• I. 부동산서비스산업 진흥법의 성격 = 114
• 1. 기본법과의 비교 = 115
• 2. 특별법과의 비교 = 115
• 3. 규제법과의 비교 = 116
• 4. 정리 = 116
• II. 주요 사항 검토 = 117
• 1. 법률 제명의 적합성 = 118
• 2. 법적 근거의 필요성 여부 = 120
• 3. 진흥 및 지원 정책 추진의 필요성 담보 = 120
• 4. 평등의 원칙 등 합헌성 = 121
• 5. 국가재정법 등 재정 관련 법제와의 관계 = 123
• 6. 유사·중복 입법 및 지원의 문제 = 127
• III. 부동산서비스산업 진흥법의 주요 내용 검토 = 128
• 1. 부동산서비스산업 진흥법 목적 및 용어의 정의 = 128
• (1) 목적 = 128
• (2) 용어의 정의 = 128
• 2. 부동산서비스산업 진흥시책에 관한 검토 = 130
• (1) 부동산서비스산업 진흥 기본계획의 수립 = 130
• (2) 융·복합부동산서비스산업 지원 = 131
• (3) 금융지원 = 132
• 3. 부동산서비스산업의 기반조성에 관한 검토 = 134
• (1) 부동산서비스산업 실태조사 = 134
• (2) 전문인력의 육성 및 관리 = 135
• (3) 부동산서비스산업의 연구 및 개발 = 138
• 4. 부동산서비스산업 활성화에 관한 검토 = 140
• (1) 우수 부동산서비스사업자 = 140
• (2) 국제협력 및 해외진출 지원 = 149
• (3) 창업의 지원 = 150
• 제4절 소결 = 152
• 제4장 부동산서비스산업 진흥법제의 개선방안 = 157
• 제1절 부동산서비스산업 진흥법제 개선의 방향성 = 157
• I. 법제 개선의 필요성 = 157
• II. 부동산서비스산업 진흥법에 수용되어야 할 사항 = 159
• 1. 부동산서비스산업 현안문제 해소에 관한 사항 = 159
• (1) 부동산시장과 서비스사업자의 투명성 및 신뢰성 제고 = 159
• (2) 업역별 연계 = 162
• (3) 양질의 일자리 창출 = 164
• (4) 서비스 안정성과 소비자의 권익 보호 = 165
• (5) 분쟁 해결을 위한 제도 마련 = 167
• 2. 시장 변화에 따른 부동산서비스산업 발전에 관한 사항 = 170
• (1) 부동산서비스산업 진흥계획 = 170
• (2) 융·복합부동산서비스산업 조성과 지원 = 172
• (3) 부동산정보서비스의 진흥 = 174
• (4) 전문인력의 육성 및 관리 = 177
• (5) 전자계약의 활성화 = 181
• III. 중소기업 지원 법령 등의 부동산업에 대한 규제 최소화 = 183
• 제2절 부동산서비스산업 진흥법의 개정방안 = 185
• I. 부동산서비스 개념의 재정립 = 185
• 1. 부동산서비스에 관한 정의 규정 개정 = 185
• 2. 융·복합부동산서비스산업 관련 개념의 도입 = 186
• II. 부동산서비스산업 진흥시책에 관한 개정안 = 188
• 1. 부동산서비스산업 진흥계획의 구체화 = 188
• 2. 융·복합부동산서비스산업 육성 및 지원 = 189
• 3. 세제 혜택 및 금융지원 근거 마련 = 190
• III. 부동산서비스산업 기반조성에 관한 개정안 = 193
• 1. 전문인력의 육성 및 관리 지원 = 193
• (1) 전문인력 육성에 대한 지원 = 193
• (2) 전문인력 양성기관에 대한 지원 = 194
• 2. 전문인력 고용 촉진 규정의 도입 = 196
• 3. 부동산서비스산업의 연구 및 개발에 대한 지원 = 197
• IV. 부동산서비스산업 활성화에 관한 개정안 = 199
• 1. 우수 부동산서비스사업자 인증 활성화 및 지원 강화 = 199
• (1) 인증 수수료 감액 = 199
• (2) 인증 혜택 등 지원 강화 = 200
• 2. 전자계약 활성화 규정 도입 = 202
• 3. 국제협력과 해외진출을 위한 예산 지원 = 203
• 4. 부동산서비스사업에 관한 창업 지원 강화 = 204
• V. 부동산서비스산업 안정화를 위한 개정(안) = 206
• 1. 서비스 안정성 및 소비자 보호 강화를 위한 단체의 육성 = 206
• 2. 부동산서비스 소송 대체적 분쟁해결제도(ADR)의 도입 = 208
• 제3절 부동산서비스산업 관련 중소기업 지원 법령 등의 개정방안 = 210
• I. 부동산서비스산업 발전을 제한한 중소기업 지원 법령의 개정 현황 = 210
• 1. 벤처기업육성에 관한 특별조치법 = 210
• 2. 중소기업창업 지원법 = 213
• II. 부동산서비스산업 발전을 저해하는 중소기업 지원 법령의 개정방안 = 216
• 1. 중소기업진흥에 관한 법률 = 216
• 2. 중소기업 인력지원 특별법 = 218
• 3. 1인 창조기업 육성에 관한 법률 = 219
• III. 조세·금융 관련 법령의 개정방안 = 222
• 1. 조세특례제한법 = 222
• 2. 지방세특례제한법 = 226
• 3. 여신전문금융업법 = 228
• 제5장 결론 = 231
• 참고문헌 = 238
• Abstract = 254

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107. 「통계로 보는 국제 주택시장 비교 : 미국 영국 일본 한국을 대상으로」, 허윤경, 한 국건설산업연구원, , 2014

108. “공인중개변호사 제도에 관련된 공인중개의 법적 문제점과 개선방안”, 이재삼, 「전 북대학교 동북아법연구소」제10권 제1호, 전북대학교 동북아법연구소, , 2016

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110. “인터넷 부동산 서비스 품질이 마케팅 성과에 미치는 영향에 관한 연구”, 최민섭, 건국대학교 박사학위논문, , 2006

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112. 「서비스-IT 산업융합 활성화 전략 ?서비스-IT 산업융합도 분석을 중심 으로」, 고대영, 산업연구원, , 2014

113. “일본의 ‘건물의 구분소유 등에 관한 법률’에 있어서의 구분소유권의 동태”, 강혁신, 「민사법학」제43권 제1호, 한국민사법학회, , 2008

114. “건물자산관리 이해당사자 문제 개선방안에 관한 연구 : 임대건물을 중심으 로”, 최강진, 극동대학교 박사학위논문, , 2009

115. “부동산시장의 투명성에 관한 연구 - JLL의 국제부동산 투명성 지수를 중 심으로-”, 김학환, 「부동산학연구」제17권 제4호, 한국부동산분석학회, , 2011

116. “한국의 부동산거래 안전성 확보를 위한 공인중개사와 변호사들의 협업에 관한 연구”, 백성준, 방진원, 「부동산연구」제26권 제3호, 한국부동산연구원, , 2016

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119. “서비스 품질이 고객만족과 재이용의도에 미치는 영향에 관한 연구 : 부동 산경매에 관한 중개사의 서비스를 중심으로”, 이태준, 서경대학교 박사학위논문, , 2013

120. “제4차 산업혁명 시대에 있어서 우리나라 조정산업의 진흥을 위한 연구 ? 미국의 사법중재 및 조정서비스(JAMS)와 미국 중재협회(AAA)를 중심으 로-”, 조국현, 「법학연구」제59권 제3호(통권 제97호), 부산대학교 법학연구소, , 2018