실거래 자료를 활용한 중소형 빌딩의 실질자본수익률 결정요인에 관한 연구 : 서울시를 중심으로 = A study on the determinants of real capital return in small and medium-sized buildings using actual transaction data : focused on the Seoul city

국문 초록 (Abstract)

논 문 개 요
본 연구는 서울시 중소형 빌딩에 대한 자본수익률 산정 시 선행연구에서 연구의 한계로 언급되어온 사항들을 고려하여 신뢰할 수 있는 자본수익률을 산정하기 위한 연구의 필요성을 인식하고 연구를 진행하였다. 연구목적을 달성하기 위해 2006년 1월부터 2021년 6월까지 서울시 중소형 빌딩 중에서 2회 이상 반복매매된 523개의 유효표본을 선정하여 실증분석을 진행하였다.
실증분석을 통해 도출된 주요 결과는 다음과 같다. 먼저 서울시 중소형 빌딩의 실질자본수익률 특성 분석의 주요 결과는 첫째, 아파트 가격지수, 공시지가, 통화량이 상승하면 실질자본수익률이 상승한 효과가 확인되었다. 둘째, 보유기간이 짧을수록 실질자본수익률이 상승한 효과가 확인되었다. 셋째, 입지가 좋으면 실질자본수익률이 상승한 효과가 확인되었다. 접도수가 많고, 코너에 위치할수록 상승효과가 나타났다. 넷째, 용도지역이 주거지역 및 기타지역에서 실질자본수익률이 상승한 효과가 확인되었다. 다섯째, 법인이 개인보다 실질자본수익률이 더 높은 것으로 확인되었다. 이는 법인의 투자방법 및 투자형태 등의 특성에 기인한 결과이다.
다음으로 서울시 중소형 빌딩의 실질자본수익률에 영향요인 분석에 대한 주요 결과는 첫째, 입지특성 중 지하철역과의 거리가 실질자본수익률에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났다. 둘째, 토지특성 중 공시지가 변동률이 실질자본수익률에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났다. 셋째, 빌딩특성 중 건물연수가 실질자본수익률에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났다. 넷째, 거시특성 중 아파트 가격지수 변동률이 실질자본수익률에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났다. 다섯째, 거래특성 중 보유기간이 실질자본수익률에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났다.
이상의 실질자본수익률 특성 및 영향요인 분석 결과를 통해 서울시 중소형 빌딩의 실질자본수익률 상승에 영향을 미치는 입지특성, 토지특성, 빌딩특성, 거시특성, 거래특성의 각 항목별 주요 변수와 특징을 확인할 수 있었다.
본 연구에서는 2006년부터 2021년 6월까지 부동산의 하락기와 상승기를 모두 포함하여 이 기간 동안에 실질자본수익률에 영향을 미치는 요인을 확인하였고, 또한 투자의 성과인 실질자본수익률을 기간별로 보여주었다. 이를 토대로 중소형 빌딩을 투자하기 위한 투자자가 합리적인 투자의사결정을 하는데 유용한 정보가 되길 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 표 목차 ⅳ
• 그림 목차 ⅶ
• 논문 개요 ⅸ
• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 5
• 3. 연구의 내용 및 구성 6
• Ⅱ. 이론적 고찰 8
• 1. 중소형 빌딩의 개념 및 특징 8
• 가. 중소형 빌딩의 정의 8
• 나. 중소형 빌딩의 특징 11
• 2. 서울시 중소형 빌딩시장의 현황 및 특성 13
• 가. 서울시 중소형 빌딩의 매매가격 변동 현황 14
• 나. 서울시 중소형 빌딩의 거래 현황 20
• 다. 서울시 중소형 빌딩의 투자수익률 현황 25
• 라. 서울시 중소형 빌딩의 투자 특성 26
• 3. 중소형 빌딩의 투자수익률과 실질자본수익률 29
• 가. 부동산 투자수익률의 개념과 유형 29
• 나. 중소형 빌딩의 투자수익률의 개념 31
• 다. 중소형 빌딩의 실질자본수익률 개념과 산출방법 32
• 4. 선행연구 고찰 및 기존 연구와의 차별성 35
• 가. 중소형 빌딩에 관한 연구 35
• 나. 거래가격에 관한 연구 38
• 다. 수익률에 관한 연구 41
• 라. 본 연구의 차별성 46
• Ⅲ. 연구설계 48
• 1. 실질자본수익률 영향요인 48
• 가. 실질자본수익률 영향요인 선정 프로세스 48
• 나. 실질자본수익률 영향요인 정리 49
• 다. 실질자본수익률 영향요인 선정 및 조작적 정의 54
• 2. 연구모형 및 가설 설정 58
• 가. 연구모형 설정 58
• 나. 연구가설 설정 60
• 3. 자료 구축 및 분석방법 64
• 가. 자료 구축 64
• 나. 분석방법 69
• Ⅳ. 실증분석 70
• 1. 기초통계분석 70
• 가. 표본의 기초통계분석 70
• 나. 표본 특성별 명목자본수익률과 실질자본수익률 비교
• ·분석 88
• 다. 소결 128
• 2. 연구모형 및 가설 검증 132
• 가. 연구모형 및 가설 검증 결과 132
• 나. 연구가설 검증 결과 해석 134
• 4. 연구결과의 논의 141
• 가. 표본의 특성에 따른 실질자본수익률 특성 분석 결과 141
• 나. 표본 전체의 실질자본수익률 영향요인 분석 결과 144
• Ⅵ. 결론 151
• 1. 연구의 요약 및 시사점 151
• 2. 연구의 한계 및 향후 연구과제 155
• 참고문헌 157
• ABSTRACT 161

참고문헌 (Reference)

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12. 서울시 중소형 빌딩의 실질자본수익률 영향요인 에 관한 연구, 한국도시부동산학회, 최민섭, 이영일, 도시부동산연구, 13(3), pp. 115-139, , 2022

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