공동주택 리모델링법률 제정방안에 관한 연구 = A Study on the Enactment of Condominium Building Remodeling Act

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 1970년대 이후 산업화로 도시 인구가 집중되면서 주택이 부족하게 되었고 이렇게 부족한 주택 문제를 해결하기 위해 택지개발과 신도시를 건설하였는 데, 이 때 단독주택 중심이 아닌 공동주택인 아파트 중심으로 건설하였기 때문에 공동주택은 우리나라의 대표적인 주택유형으로 자리를 잡게 되었다. 통계청의 주택 총조사에 의하면, 주택유형 중에서 공동주택이 차지하는 비율은 2021년 기준으로약 78%에 이른다. 이처럼 급격히 증가한 공동주택은 차츰 노후화가 진행되었고, 기존 노후화된 단독주택단지의 재개발이나 공동주택의 재건축에 대한 제도 정비가 이루어져 왔다. 그런데 건축물을 전면 철거하는 재건축사업은 투기세력으로 인한 주택가격의 폭등, 원주민의 낮은 재정착률(소위 젠트리피케이션 현상), 자원 낭비 등으로 사회적 부작용이 발생함에 따라 노후화되는 공동주택의 구조적 안전성과 성능 개선을 위한 다양한 정책과 제도가 요구되는 현실이다. 여기에 대안으로 부상하는것이 공동주택 리모델링이다. 공동주택 리모델링은 주거환경개선과 자원의 효율적 이용 및 주택의 장수명화 그리고 원주민의 높은 재정착률 등의 순기능이 있어, 사회·경제적으로 관심이 높아지고 있다. 그러나 아쉽게도 공동주택 리모델링 단행 법률이 존재하지 않아 체계적이고 현실적 수요를 감안한 리모델링 법제는 정비되어져있지 않다.
공동주택 리모델링을 활성화 하기 위해서는, 우선「건축법」과「주택법」에 흩어져 있는 제도를 모아 공동주택 리모델링 단행법률을 제정할 필요성이 있다. 무릇제도는 해당 분야의 근거가 되고 발전의 기초가 되며, 활성화를 위한 첫걸음이기 때문이다. 그러하기에 현재 국회의원 입법(안)이 제안되어 있기도 하다.
공동주택 리모델링 법률(안)을 제정할 때 예상되는 쟁점사항은 첫째, 리모델링 개념이다. 왜냐하면 그 개념에 따라 사업자의 입장에서는 사업성 여부, 공동주택 소유자 입장에서는 투자비용과 회수, 사회와 정부 입장에서는 리모델링의 사회적, 지역적 효과를 예측할 수 있기 때문이다. 현재 리모델링의 개념은「주택법」과「건축법」에서 각각 다르게 규정하고 있고, 건축물의 주요 구조부 수선 또는 변경, 건축물 외부형태의 변경으로 증축·개축·재축에 해당하지 않는 대수선의 개념도 그 범위가 모호하다. 따라서 공동주택 리모델링이란 대규모 수선, 수직·수평 증축, 그리고 신축을 포함하여 세대수 불변 또는 세대수 증가를 포괄하는 대수선이라 할 수 있다.
둘째, 공동주택 리모델링의 시행절차 중에서 현행 리모델링 조합설립 동의와 사업행위허가동의요건은 다르고 행위허가동의요건이 주택조합설립동의요건 보다 강화되어져 있다. 사업계획승인 또는 행위허가 대상의 구분은 증가하는 세대수의 차이일 뿐 양자 간 본질적 차이가 없다. 따라서 이것은 리모델링 활성화 취지에도 맞지않고 사업을 지연시키는 요인이 된다. 그 대책으로 주택조합설립동의요건은 주택단지 전체 구분소유자와 의결권의 3분의 2이상의 결의이며 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 과반수 결의를 요하고(동을 리모델링하는 경우 그 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2이상의 동의), 사업시행동의요건은 재건축 규정과 같이 조합원 과반수의 동의를 받아 시행하도록 함이 옳다고 본다.
셋째, 세대수 증가형 리모델링은 용적률 완화 규정을 두고 있으나, 도시관리체계와 연계가 되지 않아 완화 규정의 적용이 어렵고, 수직증축 리모델링은 건축물의 안전문제가 중요하게 대두되어 안전성 확보를 위해 2차례에 걸쳐 안전진단 및 안전성 검토를 받아야 하지만 현실적으로 안전진단 시기가 의문이다. 사업계획승인을받고 이주 및 철거 후에 2차 안전진단을 받는 것은 시기적으로 문제가 있으므로 2차 안전진단은 시공과정에서 생기는 안전문제에 국한해야지 2차 안전진단으로 사업 계획이 원점으로 돌아가는 것으로 하여서는 아니된다.
넷째, 공동주택 리모델링 활성화를 위해서는 사업비 보조 및 분담금 융자 등 실질적인 지원제도가 마련되어야 한다. 재건축과 재개발에 있어서는 시공사와 금융기 관의 금융지원제도가 마련되어져 있고, 지방자치단체에서 그와 관련된 금융지원제 도가 마련되어져 있다. 공동주택 리모델링은 재건축을 함으로써 발생하는 사회적 자원 손실 등을 방지하고 공동체 이익을 가져다 주지만, 소유자와 사업자 측면에서선호도가 낮은 측면을 고려하여 리모델링 부담비, 사업비 등에 대한 지원책을 마련하여야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since the 1970s, the urban population in South Korea has been concentrated owing to industrialization. Consequently, condominium building has become a common type of housing to resolve the housing shortage problem through land development and new town construction. Among the housing types, the share of condominium building reached approximately 78% in 2021, according to the census. Although the number of condominium buildings have rapidly increased and the buildings have aged, legal and institutional measures to improve the residential environment are insufficient. Reconstruction projects that completely demolish old buildings have side effects such as soaring housing prices caused by speculators, low resettlement rate of original residents, and waste of resources. Therefore, various policies and systems are required to improve aging, structural safety, and building performance. In particular, remodeling projects for condominium building is drawing attention for its positive socioeconomic effects, such as improving the residential environment, efficient use of resources, extending the lifespan of buildings, and high resettlement rates of original residents.
This study proposes the enactment of a special law other than the existing provisions on condominium building remodeling under the Housing Act. Further, it identifies legislative issues and suggests methods to improve them. The legislative issues include “definition of condominium building remodeling,” “consent to the establishment of housing associations and projects” in the implementation process, “integration of approval systems for project plans and development activities,” and “connection with urban management system.” Regarding remodeling projects aimed at increasing the number of households, this study examines a “safety inspection period” and a “project support system.” The findings of this study are summarized as follows.
First, the Housing Act and the Building Act define remodeling differently. This discrepancy obscures the boundary of a large repair that does not correspond to extension, renovation, or reconstruction owing to repair of major structural parts or change in external shape of a building. Therefore, this study proposes a legislative proposal to redefine the definition.
Second, regarding the implementation process, the current system for establishing housing associations and project consent procedures needs to be improved to stimulate remodeling. The current system prevents a project from proceeding because the consent process for establishing associations tends to be slower than the consent process for a project. Moreover, this study argues that there is no need to distinguish the subject of project or development approval because there is no fundamental difference between the remodeling projects aimed at increasing the number of households and other remodeling projects. Therefore, this study suggests a legislative proposal to integrate the approval systems.
Third, a lenient floor area ratio can be applied to remodeling aimed at increasing the number of households, however, in practice it is difficult to be applied without an urban management system. Further, in the case of remodeling to increase the number of stories, safety has emerged as an important issue. To ensure safety, buildings must undergo safety inspections twice; however, in practice, the timing required for the inspections do not allow it. Thus, this study provides a proposal to address this issue.
Fourth, this study offers a legal proposal to secure a practical supporting system including subsidies and loans, so that the system can stimulate remodeling projects for condominium building. It is expected that this study elucidates the issue of aging houses and contributes toward promoting the residential environment of the public and condominium building remodeling.

목차 (Table of Contents)

• 국문요약
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 4
• I. 연구의 범위 = 4
• II. 연구의 방법 = 5
• 제3절 선행 연구의 검토와 차별성 = 6
• I. 선행연구의 검토 = 6
• II. 선행연구와의 차별성 9
• 제2장 공동주택 리모델링 관련 법제의 기본적 고찰 = 10
• 제1절 공동주택 리모델링 관련 법제 = 10
• I. 공동주택 리모델링 관련 법제 = 12
• 1. 관련 법제의 변천사 = 12
• 2. 현행의 근거법령 = 17
• II. 국회의원 법률(안) = 31
• 1. 이학영 의원(안) = 31
• 2. 김병욱 의원(안) = 32
• 제2절 공동주택 리모델링의 개념 = 34
• I. 공동주택의 개념 = 34
• 1. 공동주택의 의의 = 34
• 2. 공동주택의 종류와 범위 = 35
• II. 리모델링의 개념 = 36
• 1. 리모델링의 의의 = 36
• 2. 주택법상 리모델링의 의의 = 38
• 3. 리모델링의 유형 = 42
• III. 주택법상 리모델링사업과 도시정비법상 재건축사업과의 구별 = 43
• 1. 재건축사업의 개념 = 43
• 2. 리모델링사업과 재건축사업간의 비교 = 44
• 3. 공동주택 리모델링의 필요성과 현황 = 58
• 제3절 공동주택 리모델링사업 시행자 및 관여자 = 68
• I. 시행자 = 68
• 1. 입주자, 사용자, 관리주체 = 68
• 2. 입주자대표회의 = 69
• 3. 리모델링 주택조합 = 69
• II. 시공자 = 86
• 1. 시공자 요건 = 86
• 2. 시공자 선정 절차 = 87
• III. 기타 관여자 = 88
• 1. 감독기관 = 88
• 2. 안전진단 전문기관 = 92
• 3. 금융기관 = 93
• 제4절 공동주택 리모델링사업시행의 절차 = 95
• I. 기본계획 = 95
• 1. 기본계획의 의의와 법적 성격 = 95
• 2. 수립권자 = 97
• 3. 수립절차 = 98
• 4. 주요내용 = 100
• II. 리모델링 주택조합의 설립과 인가 = 106
• 1. 조합설립요건과 인가 = 106
• 2. 조합원의 자격 및 권리와 의무 = 109
• III. 시공자 선정 = 111
• 1. 리모델링 시공자 선정기준 = 112
• 2. 시공자 선정 현황 = 116
• IV. 안전진단 요청과 전문기관의 검토 = 118
• 1. 안전진단 = 118
• 2. 증축가능 여부 확인 및 수직증축의 허용요건 = 118
• 3. 전문기관의 안전성 검토 = 121
• V. 사업계획의 승인 또는 행위허가 = 122
• 1. 사업계획의 승인 또는 행위허가 신청 = 123
• 2. 심의 및 협의 = 124
• 3. 사업계획승인 또는 행위허가 = 126
• 4. 리모델링사업계획승인 및 행위허가의 취소 = 128
• VI. 시공 및 권리변동처분계획 인가 = 129
• 1. 공사시행 및 시공 = 129
• 2. 권리변동계획의 인가 = 130
• 제3장 주요국의 리모델링 법제 = 134
• 제1절 일본 = 134
• I. 맨션리모델링제도의 개요 = 134
• 1. 맨션리모델링의 의의 = 134
• 2. 맨션 리모델링 관련 법제 = 135
• II. 맨션 관리의 적정화 추진 제도 = 136
• 1. 관리조합에 의한 자주적인 적정관리 = 136
• 2. 맨션 관리계획 인정제도 = 137
• 3. 대규모 수선 및 형상변경 제도 = 137
• 4. 주택단지 증·개축 등에 대한 건축제한 특례제도 = 138
• 5. 노후화 억제 및 성능향상을 위한 장수명주택제도 = 139
• 6. 노후 맨션의 관리 적정화 및 재건축원활화 추진제도 = 141
• III. 주택단지 재생사업제도 = 142
• 1. 민간 도시재생 정비사업계획의 인정제도 = 142
• 2. 지역 주택단지 재생사업제도 = 143
• IV. 주택 리폼지원제도 = 144
• 1. 지방공공단체와 민간사업자에 대한 보조금 지원 = 144
• 2. 맨션 공용부분 리모델링 융자제도 = 145
• 3. 주택 리모델링 감세제도 = 145
• 제2절 미국 = 147
• I. 리모델링의 의의와 유형 = 147
• 1. 리모델링의 의의 = 147
• 2. 리모델링 유형 = 148
• II. 미국의 리모델링 현황 = 150
• 1. 리모델링 정책과 제도 = 150
• 2. 미국의 주택 시장 동향 = 152
• 3. 주택 리모델링 전망 = 154
• 제3절 싱가포르 = 156
• I. 리모델링의 의의와 유형 = 156
• 1. 리모델링의 의의 = 156
• 2. 리모델링의 유형 = 157
• II. 리모델링제도 현황 = 161
• 1. 싱가포르 주택시장 동향 = 161
• 2. 리모델링 정책과 제도 = 162
• 제4절 소결 = 165
• I. 리모델링 관련 법제의 한국·일본 비교 = 165
• 1. 법률체계 = 165
• 2. 개념과 용어 = 166
• 3. 리모델링 제도의 목적과 방법 = 167
• II. 한국·미국·싱가포르 비교 = 168
• 1. 리모델링 현황 및 지원제도 = 168
• 2. 공동주택 리모델링 시행상의 차이점 = 170
• 제4장 공동주택 리모델링법률 제정방안 = 171
• 제1절 공동주택 리모델링법률 제정의 필요성과 입법(안) 분석 및 평가 = 171
• I. 공동주택 리모델링법률 제정의 필요성 = 171
• 1. 현행공동주택 리모델링 관련법규정 산재의 문제점 = 171
• 2. 공동주택 리모델링의 성격 = 172
• 3. 공동주택 리모델링 단행법률의 필요성 = 173
• II. 공동주택 리모델링 입법(안) 분석 = 174
• 제2절 공동주택 리모델링법률(안)에 있어서 리모델링 개념 = 177
• I. 리모델링 개념의 재정립 = 177
• 1. 대수선과 리모델링의 구분 = 177
• 2. 현행 법률상 리모델링 개념의 문제점 = 178
• II. 리모델링 개념 제언 = 178
• 제3절 공동주택 리모델링법률(안)상 시행절차에 있어서 쟁점사항 = 181
• I. 리모델링조합 설립동의 및 사업동의 = 181
• 1. 쟁점 = 181
• 2. 개선방안 = 182
• II. 사업계획승인과 행위허가 통합 = 183
• 1. 쟁점 = 183
• 2. 개선방안 = 185
• 제4절 공동주택 리모델링법률(안)에 있어서 세대수 증가 리모델링 쟁점사항 = 187
• I. 도시관리계획체계상 용적률 체계와의 연계방안 = 187
• 1. 쟁점 = 187
• 2. 개선방안 = 189
• II. 안전진단 시기 = 190
• 1. 쟁점 = 190
• 2. 개선방안 = 191
• 제5절 공동주택 리모델링법률(안)에 있어서 사업지원제도에 관한 쟁점사항 = 192
• I. 사업비 보조 = 192
• 1. 쟁점 = 192
• 2. 개선방안 = 194
• II. 분담금 융자 = 195
• 1. 쟁점 = 195
• 2. 개선방안 = 196
• 제5장 결론 = 198
• 참고문헌 = 200
• ABSTRACT = 213

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70. 1명, 공동주택의 수직증축형 리모델링에 대한 거주자 의 식 연구, 정중영, 박종곤, 강정규, 한국주거환경학회지주거환경, , 2014

71. 공동주택 리모델링 관련제도의 계획론적 특성 변천에 관한 연구, 이용규, 대한건 축학회연합논문집, , 2013

72. 노후 공동주택 리모델링 수직증축분 소형평면 계획에 대한 연구, 최준호, 최재필, 김영선, 대한건축학회논문집, , 2018

73. 공동주택관리법 상 공동주택에서의 갈등 및 분쟁 관련 제도 연구, 임수영, 김원국, 사단법인 인문사회과학기술융합학회 제7권, 제5호, 통권 31호, , 2017

74. 노후 공동주택 주차장 리모델링 공사 표준공기설정 에 관한 연구, 구충완, 방성배, 장준영, 한국건설관리학회논문집, , 2021

75. 공동주택 리모델링사업 추진단계별 주민의사 중요도에 관한 연구, 김호철, 강문환, 인문사회21 단국대학교, , 2020

76. 공동주택 리모델링의 에너지절감을 위한 적정 열관류율 기준 설정, 김송도, 충북대학교 건축학과, 박사학위논문, 2014, , 2014

77. 공동주택의 리모델링 활성화를 위한 제도 및 관계법규의 개선방안, 정정일, 법조협 회, , 2007

78. 공동주택 가격영향요인을 활용한 맞춤형 리모델링사업성 분석방법, 배병윤, 아주 대학교 대학원 건축공학과 박사학위논문, , 2018

79. 공동주택 리모델링 제도에 관한 고찰 : 시공자 선정기준을 중심으로, 유한기, 한 국주택학회, , 2012

80. 공동주택 리모델링 세대평면의 계획특성과 법규변화 관계에 관한 연구, 김수암, 양현정, 백정훈, 한국건설기술연구원, , 2020

81. 그린도시 에너지시스템 구축동향과 그린 리모델링 육성정책 활성화 방안, 지식산업정보원, 지식산업정보원, , 2021

82. 표준모델 개발을 통한 공동주택 그린리모델링 의사결정 지원에 관한 연구, 김대원, 서울과학기술대학교 에너지환경대학원 에너지시스템공학과 박사학위논문, , 2015

83. 組合施行型都再開発事業の行政法的分析-事業法の分析を通じて,法政硏 究, 竹下憲治, 九州大学法政学会, , 2001

84. 官民連携による都市開発事業と事業化段階における合意形成に関する研 究, 服部邦比古, 大阪大学大学院博士学位論文, , 2013

85. 공동주택 리모델링 활성화를 위한 인허가 관련 법 제도의 문제점과 개선방안, 박준석, 김진영, 신동우, 김지엽, 대한건축학회논문집, , 2022

86. 地域整備局市街地整備課, 多様で柔軟な市街地整備手法について, 国土交通省, 国土交通省都市, マンション総合調査結果,

87. マンション建替えの仕組みと進め方-マ ンション建替法による組合施行を中心に., 一般社団法人再開発コーディネーター協会,

88. 공동주택 리모델링 인증기준 설정에 관한 기초연구- 녹색건축물 인 증기준을 중심으로, 김수암, 양현정, 한국퍼실리티매니지먼트학회지, , 2022

89. 노후 공동주택 리모델링 활성화를 위한 법 제도 개선 및 정책 방안 : 20년의 현안과 정책 대응, 박준석, 아주대학교 출판부, , 2019

90. 도시정비사업의 법적 쟁점과 해설 – 조합설립, 토지취득, 보상문제, 미 래 정비사업 방향중심으로, 성중탁, 아산재단 연구총서 제399집, 집문당, , 2016

91. 東京都港区における市街地再開発事業の波及効果に関する 研究-土地利用と地価の変動に着目して,, 宇於崎勝也, 海老原敬宏, 日本大学理工学部学術講演会論文 集54巻, , 2010

92. 공동주택사업추진을 위한 의사결정 요인에 관한 연구 (리모델링사업의 원 활한 추진을 위한 방법을 제시, 김종재, 강원대학교대학원 부동산학과 박사학위논 문, , 2010

93. 노후 공동주택 재건축과 리모델링 방식의 거주민 선호도 비 교분석 : 고양시 화정동 별빛 마을 사례를 중심으로, 박태원, 김금숙, 이정하, (사) 한국도시재생학 회, , 2021

94. 맞춤형 리노델링 지원을 위한 사례별 리모델링 기법연구노후 공 동주택 맞춤형 리모델링 유형 제안을 중심으로, 국토교통부, , 2013

95. 노후 공동주택 리모델링 기술 사업 타당성 평가지표에 관한 연구 –수직증 축 및 수평확장 리모델링을 중심으로, 최준호, -, 서울대학교 공학박사 학위논문, , 2020

96. 신도시 노후 공동주택 리모델링 계획 요소와 우선순의 선정에 관한 연구: 성남시 분당구 한솔주공5단지를 중심으로, 고산화, 광운대학교 대학원 도시계획부 동산학과 박사학위논문, , 2017

97. 공동주택 리모댈링 시행 프로그 램에 관한 한 미간 비교연구 – 미국의 리모델링 관련 제도와 전문가 대상 면접조사 결과를 중심으로 -, 한국주거학회논문집 제18권 제6호, 김석경, 앤드류 사이델, 로빈 에브람스, 윤정숙, 한국주거 학회, , 2007