不動産仲介制度의 改善方案에 관한 硏究 : 仲介契約 및 敎育制度를 中心으로 = (A) study for the improvement of real estate brokerage system in Korea

국문 초록 (Abstract)

부동산중개시장은 규모나 금액적인 측면에서 우리나라의 경제에서 매우 커다란 부문을 차지하고 있음에도 불구하고 현행 부동산중개제도는 이에 부응하지 못하고 있다. 더 나아가 FTA의 체결 등으로 세계의 부동산시장은 국경을 초월하고 있다. 그러나 여전히 우리의 제도와 중개업체는 그 후진성을 면치 못하고 있다. 따라서 본 연구는 기존의 부동산중개제도의 한계와 문제점을 파악함으로써 부동산중개제도의 선진화를 위한 구체적인 방안을 제시하여 부동산 서비스부문의 고객만족력과 국제경쟁력을 증진하고자 하는데 목적을 두고 있다.

이를 위하여 제도․교육․정보의 3가지 측면에서의 개선방안을 제시하고자 한다.
먼저 제도적인 측면에서는 다음과 같은 각각의 부문의 개선방안을 제시한다.
법명칭 부문에서는 현행 「공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률」을 변호사법, 법무사법처럼 「공인중개사법」으로 개정하여 공인중개사를 명실상부한 부동산중개전문가로 나아가도록 한다.
중개계약 부문에서는 전속중개계약의 활성화를 촉진하고 독점중개계약제도를 도입하여 시행한다. 거래계약 부문에서는 거래계약서의 법정서식을 제정하여 사용토록 하고 에스크로우제도를 도입하여 거래당사자간 분쟁을 최소화 한다. 법인인 중개업자의 겸업제한 부문에서는 관련 규정을 삭제하여 중개업의 종합부동산서비스업으로 육성토록 한다. 사용인 부문에서는 사용인 고용시 사후신고제에서 사전등록제로 개정하여 부동산중개업무에 대한 공신력을 제고시킨다. 중개수수료 부문에서는 수수료의 적정화를 통해 중개업자의 지속가능한 발전과 기업화의 발판을 마련하여 부동산중개업의 국제경쟁력을 강화한다.
둘째 교육적인 측면에서는 다음과 같은 각각의 부문의 개선방안을 제시한다.
실무교육 부문에서는 기존의 이론에 치중한 교육에 현장교육을 첨가하여 부동산중개업자의 실질적인 실무능력을 배양토록 하고 외국인 부동산중개와 외국부동산중개 관련 교육을 신설하여 부동산중개의 글로벌화를 촉진한다. 연수교육 부문에서는 임의교육에서 1～3년 단위 필수교육으로 전환하여 부동산중개업자의 현실적응능력을 향상시킨다.
셋째 정보적인 측면에서는 현행 국토해양부의 정보망을 보완하여 아파트 뿐만 아니라 토지와 기타 주택에 대한 실거래가의 공시를 통해 부동산정보에 대한 비대칭성을 제거하여 자원의 효율적 배분을 유도한다.
이상에서 살펴보았듯이 부동산중개제도의 선진화를 위하여 부동산중개업의 전문화․기업화․세계화를 위한 법률적․경제적 제도의 개선이 필요하다고 하겠다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study tries to seek the solutions to an improvement of real estate brokerage system in Korea through investigating the system theoretically and analizing its realities, and then solving the problems in it.
According to the study, the system proves to have a lot of problems in many sides, and so if there is no adequate remedy for them, our progress for developed society is getting late and it will not be responsive to opening the service market in real estate brokerage from FTA.
It is true that the real estate market is largest in scale in any country. In this respect, a scientific and systematic activation to real estate market will contribute to establishment of an economic order. Thus the need of improvement in real estate brokerage system is an inevitable conclusion, and its principal points are suggested as followings.
The First, I'd like to suggest some revision when it comes to real estate brokerage system.
1. The name of real estate brokerage law should be revised to real estate broker law. It will make the real estate broker more professional.
2. The Exclusive Agency Listing should be invigorated. Furthermore the Exclusive Right to Sell Listing should be introduced.
3. A standard contract should be created by the administration.
4. An Escrow System should be introduced through the contract.
5. The restriction of real estate broker should be cleared off.
The Second, I'd like to suggest some revision when it comes to education for real estate broker.
1. The curriculum of practical education should be changed to being more practical.
2. The training education must be completed each about 1～3 years.
The Third , I'd like to suggest some improvement when it comes to public system of real estate information.
It should be more progressive in using.
The usable range of the land in this country is limited highly on the grounds of a narrow land space, a high population density and industrialization. A lot of problems from real estate transactions have been added to the circumstances. Thus an advanced brokerage system to establish the real estate market order should be studied on in order to improve our society.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 = 1
• 제 1 절 연구의 목적 = 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 제 2 장 부동산중개제도의 개요 = 6
• 제 1 절 개념 = 6
• 1. 부동산 중개 = 6
• 2. 부동산 중개업 = 7
• 3. 부동산서비스업 = 10
• 제 2 절 연혁 = 17
• 1. 거간제도 = 17
• 2. 소개영업법 = 17
• 3. 부동산중개업법 = 18
• 4. 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률 = 19
• 제 3 절 외국의 부동산중개제도 = 21
• 제 3 장 우리나라 부동산중개제도의 내용 = 29
• 제 1 절 공인중개사자격제도 = 29
• 제 2 절 개설등록제도 = 30
• 제 3 절 중개계약 및 거래계약 제도 = 34
• 1. 중개계약의 종류 = 35
• 2. 중개계약의 독자성 = 48
• 3. 거래계약 = 56
• 제 4 절 중개보수제도 = 61
• 1. 중개수수료의 개념 및 성질 = 61
• 2. 중개수수료의 요율 및 한도액 = 64
• 제 5 절 교육제도 = 67
• 1. 실무교육 = 67
• 2. 연수교육 = 68
• 제 6 절 거래정보망제도 = 69
• 1. 거래정보망제도의 선행연구 = 69
• 2. 거래정보망제도의 규정 = 72
• 제 4 장 설문조사의 분석 = 73
• 제 1 절 개요 = 73
• 제 2 절 내용 = 75
• 제 5 장 우리나라 부동산중개제도의 문제점 및 개선방안 = 83
• 제 1 절 중개제도 = 83
• 1. 법명칭 = 83
• 2. 중개계약 = 84
• 3. 거래계약 = 89
• 4. 겸업제한 = 91
• 제 2 절 교육 = 99
• 1. 실무교육 = 99
• 2. 연수교육 = 100
• 제 3 절 정보 = 101
• 제 4 절 기타 = 102
• 제 6 장 결 론 = 110
• 참고문헌 = 112
• 부록 = 117
• Abstract = 120