리츠(REITs)導入에 따른 不動産市場 變化와 對應方案에 관한 硏究 = (A) study on the change in the real estate market and plans for the preparation coming REITs

국문 초록 (Abstract)

IMF외환위기이후 금융기관 및 기업의 구조조정이 본격화되면서 금융기관이 보유하고 있던 부동산관련 부실채권과 기업이 보유하고 있던 부동산의 처리를 위하여 정부에서는 1998년 자산유동화에 관한 법률을 제정하여 자산담보부증권(ABS)제도를 도입하고, 1999년에는 주택저당채권 유동화 중개회사법을 제정하여 주택저당채권(MBS)유동화제도를 시행하였으나, 이들 제도는 부동산 투자를 위한 자금조달방법이 아니고 기업과 금융의 구조조정과정에서 소요되는 대규모 자금을 조달하는 도구임에 따라 2001년에서야 부동산투자회사법을 제정하여 부동산 간접투자의 꽃이라고 할 수 있는 REITs제도를 본격적으로 도입하여 시행하게 되었다.
본 연구는 이러한 REITs제도의 도입이 국내 부동산 산업구조 및 부동산 시장에 미치는 영향과 변화를 심층 분석한 후 부동산 시장변화에 따른 부동산 관련기업들의 대응방안에 대하여 나름대로 모색하여 보았다.
이제는 부동산분야에서 과거의 수동적이고 고전적인 경영방식은 통하지 않는다. 보다 과학적인 시장분석을 통하여 미래시장을 예측하고 진정 고객의 NEED가 무엇인지 정확히 파악하여 고객의 가치창조(Creating Superior Value for Client)를 창출하여야 한다. 부동산투자회사의 도입으로 향후 몇 년간 부동산시장 환경에 많은 변화가 있을 것이다. 관련기업들은 이러한 천재일우(千載一遇)의 기회를 놓치지 말고 미래의 전략적 비전(Strategic Vision)을 제시하고 새로운 패러다임에 능동적으로 대응, 혁신(Innovation)을 통한 경쟁우위(Competitive Advantage)를 선점하여야 할 것이다. 각 분야별 기업들의 핵심 역량이 하나하나 모여 부동산 금융시장의 선진화가 이루어지고 부동산투자회사의 시행에 따른 긍정적인 효과가 지속되기를 기대한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

A government enacts a law concerned with investment firms of the real estate in april , 2001 and puts it in operation in july, 2001. A Real Estate Investment Trust(RE1T) is similar to a mutual fund that invests in real estate-a corporation or trust which qualifies as a REIT does not pay corporate income tax to the National Tax Administration(NTA). This is a unique feature shared only with mutual funds, and is one of the most attractive features of a REIT.
A REIT is a company that buys, develops, manages and sells real estate assets. REITs allow participants to invest in a professionally-managed portfolio of real estate properties. REITs qualify as pass-through entities, companies who are able distribute the majority of income cash flows to investors without taxation at the corporate level (providing that certain conditions are met).
As pass-through entities, whose main function is to pass profits on to investors, a REIT's business activities are generally restricted to generation of property rental income. Another major advantage of REIT investment is its liquidity (ease of liquidation of assets into cash), as compared to traditional private real estate ownership which are not very easy to liquidate. One reason for the liquid nature of REIT investments is that its shares are primarily traded on major exchanges, making it easier to buy and sell REIT asset/shares than to buy and sell properties in private markets
In fact, to qualify as a REIT, a company must comply with various provisions of the NTA tax code. Of greatest interest to the investor is the requirement to distribute at least 90 percent of taxable income, resulting in current income to shareholders. Additional virtues of REITs are discussed below and include predictable dividends, investment liquidity, professional management, conservative use of leverage, diversification of investment risk, and independent monitoring.
Because of the requirement to distribute a minimum of 90 percent of taxable income, investor expect to pay a relatively high dividend compared to the KOSPI average. Taken together with capital appreciation, REITs historically have offered a total return ranging from 10-17% per annum.
Unlike direct property ownership, publicly-traded REITs are also a highly liquid form of property ownership and investment. And due to their high dividend yield, REITs have historically been less volatile than the stock market taken as whole.
This paper use both qualitative and quantitative analysis with the previous papers and case studies and an interview with professionals and with statistical data.

목차 (Table of Contents)

• 목차 = i
• ABSTRACT = v
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 방법 및 범위 (한계) = 3
• 제2장 우리나라 리츠(REITs)제도 현황 = 5
• 제1절 리츠(REITs)의 개요 = 5
• 1. 리츠(REITs)의 정의 = 5
• 2. 리츠(REITs)의 일반구조 = 7
• 3. 업리츠(UPREITs)의 구조 = 8
• 4. 자금의 조달과 운용 = 9
• 5. 리츠(REITs)의 유형 = 11
• 6. REITs의 장점 = 14
• 제2절 리츠(REITs)의 국내도입 현황 = 17
• 1. 도입배경 = 17
• 2. 필요성 = 19
• 3. 제도시행에 따른 기대효과 = 22
• 4. 최근 업계 동향 = 27
• 제3장 리츠(REITs)도입의 영향과 부동산시장의 변화 = 31
• 제1절 리츠(REITs)제도 도입에 따른 영향 = 31
• 1. 부동산 시장에 미치는 영향 = 31
• 2. 건설업계에 미치는 영향 = 36
• 제2절 리츠(REITs)제도 도입에 따른 부동산시장의 변화 = 42
• 1. 부동산시장 환경의 변화 = 42
• 2. 부동산 관리시장의 변화 = 45
• 3. 부동산업의 변화 = 46
• 제4장 부동산관련회사의 대응방안 = 48
• 제1절 투자자문회사 = 48
• 제2절 건설업체 = 49
• 제3절 자산관리회사 = 50
• 제5장 결론 = 53
• 참고문헌 = 56