부동산 개발 사업에서 사업참여자간의 신뢰가 PF참여의도에 미치는 영향 -도시정비사업을 중심으로-

국문 초록 (Abstract)

인구의 증가로 인한 기본적인 생활공간의 마련에서부터 소득향상으로 인한 보다 나은 생활 환경의 요구와 기호의 변화 및 산업기술의 발전은 끊임없는 부동산 개발을 요구하고 있다.
우리나라는 1960년대 이후 산업화 과정에서 급격히 성장한 도시는 무분별한 확산에 따른 정비기반시설의 부족, 노후화, 교통난, 풍·수해, 환경오염 등 각종의 문제를 파생시키고 있어 이로 인해 도시정비사업의 필요성이 대두되었다. 도시정비사업은 도시 및 주거환경정비법에서 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업으로 그 유형을 규정하고 있다.
도시정비사업의 시공과 운영에 많은 거래자본이 요구되며 이를위한 PF를 활용하는 것이 최근의 추세다. PF를 활용한 도시정비사업에는 금융기관, 건설사, 재건축조합등의 관계집단이 참여하고 있다. 사업을 추진하는 과정에서 참여자간의 우호적인 관계가 사업성공에 매우 중요하다. 이에 본 연구에서는 PF를 활용한 도시정비사업의 참여자간 신뢰가 사업참여의도에 미치는 영향을 연구했다. 신뢰관계의 형성요인으로는 기회주의, 의사소통, 자산 특유성, 평판, 전략적 합의, 지각된 위험 요인으로 설정하였다. 사업참여간의 신뢰에 영향을 미치는 요인에 대해서 가설을 설정하였다. 가설검증을 위해 사업참여자들에 대한 설문조사를 통해 연구목적을 검증하였다. 분석도구는 연구 가설에 대한 유의성을 검증하기 위해 구조방정식모형 중의 하나인 부분최소제곱회귀(Partial Least Square Regression : PLS)경로모형을 사용하였다.
실증분석 결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 도시정비사업에서 사업참여자들의 기회주의, 의사소통, 전문성, 평판, 전략적 합의는 상호신뢰에 유의한 영향을 미친다는 결과를 얻었으나, 자산특유성과 지각된 위험은 상호신뢰에 유의한 영향을 미치지 못하는 것으로 확인되었다.
둘째, 도시정비사업에서 사업참여자들과의 상호신뢰는 프로젝트 파이낸싱 참여의도에 유의적인 영향을 미치는 것으로 확인되었다.
셋째, 사업참여의도에 대한 신뢰의 매개효과 분석결과 기회주의, 전문성, 의사소통, 전략적 합의는 모두 신뢰를 매개하여 참여의도에 유의한 영향을 미치는 것을 알 수 있다. 그러나 평판은 매개효과 보다는 사업참여에 직접적으로 영향을 미치는 것으로 분석되었다.
넷째, 프로젝트 파이낸싱 참여의도에 가장 큰 영향을 미치는 것은 사업규모(대지면적, 신축면적), 사업소요기간, 사업의 입지여건, 사업의 수익성과 같은 참여의사에 직접적으로 영향을 미치는 요인이다.
마지막으로, 본 연구의 학술적, 실무적 시사점으로는 첫째, 도시정비사업에 있어서 사업 참여자간의 협력은 개발프로젝트의 진행과 성공에 영향을 미치게 되므로 파트너들의 협력적관계는 매우 중요한 요인으로 작용한다. 둘째, PF사업의 성공에 있어서 사업특성도 중요하지만 기회주의, 의사소통, 자산특유성, 전문성, 평판, 전략적 합의, 지각된 위험의 사업참여자간 협력적 관계를 학술적으로 확인한 부분에 의미부여 한다. 셋째, 도시정비 부동산개발사업 의사결정과정에서 사업초기에 형성된 파트너간의 신뢰 강화를 통해 견고한 관계구축과 이를 위한 다양한 활동들을 시도할 필요가 있음을 시사한다.
넷째, 본연구의 결과는 프로젝트 파이낸싱을 활용한 부동산개발사업에서 참여자간의 강력한 컨소시엄구성에 유익한 정보를 제공해 줄 수 있다. 컨소시엄을 수행하는 과정에서 정보공유의 범위, 의사소통 방법 및 규칙등을 제정하여 활용할 수 있다. 이러한 지속적인 의사소통의 활용은 참여기업간에 기회주의 행동의 감소와 신뢰를 구축함으로써 파트십의 유익한 결과를 창출할 수 있을 것으로 본다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

From the development of more living spaces with population growth to better quality of living with increased income, the pressure to develop real estate has been increased since the Korean economic development started in 1960. After the successful modernization, Korea has faced the need to redevelop or improve its urban living conditions because of overdevelopment, traffic and pollution problems, and lack of urban renewal programs. In the light of these necessities, the government has enacted following four measures supporting urban improvement projects: Housing Environment Improvement Act, Housing Reconstruction and Redevelopment Act, and Urban Environment Improvement Act.
Since the urban improvement projects cost a lot of money to implement, PF (Project Financing) has been a way to carry out those tasks successfully. In the PF, financial institutions, private construction companies, and developers have participated as stakeholders. In the process of redevelopment, the trustworthy relationship among stakeholders has been the essential foundation of successful project implementation. In this research, the trust were evaluated as deciding factors on whether the stakeholders were actually committed to participation intention the urban redevelopment projects. Opportunism, communication, asset specificity, expertise, corporate reputation, strategic agreement, perceived risk factors all are included as the trust forming factors.
The research model presented in this study was to investigate Opportunism, communication, asset specificity, expertise, corporate reputation, strategic agreement, perceived risk factors of trust between participated as stakeholders. And it involves an examination of whether these factors will act positively or negatively on performance through the mediating variables of trust and participation intention.
Based on these observations, a hypothesis was formulated there is a significant relationship between the trust factors and the stakeholders’ participation intention in the urban improvement projects. The officers in charge of the project working in the stakeholders' were asked to participate in the questionnaire research by making an empirical test of the proposed model. With Partial Least Square regression (PLS) statistic analysis, the survey method was used to verify the hypothesis.
The followings are four results of the analysis. First, there were significant effect between stakeholders trust and opportunism, communication, expertise, reputation, the strategic agreement among stakeholders. On the other hands, there were no significant differences between trust among stakeholders and asset specificity, perceived risk factors. Second, there were significant effect on trust the PF projects participation intention. Third, after analyzing the mediated effects of trust on the project participation intention , the opportunism, professional expertise of participants, communication, strategic agreements all had significant effects. However, reputation did not have the mediated effects but direct effects on the project participation intention. Finally, the most influencing factors in PF participation were the size of the project (the size of land to be newly built), the duration of project, the conditions of locations and the profitability of the project.
In conclusion, there are some implications both in academic and professional aspects of this research. First, the research argues that the trustworthy partnership among stakeholders in the urban improvement projects plays an important role in the processes of execution and the final result of the project. Second, although the nature of a project is vital, the research provides academic verification of trust factors by studying the Opportunism, communication, asset specificity, expertise, corporate reputation, strategic agreement, perceived risk in the projects. Third, in the decision making process on urban improvement projects, establishing trust at the beginning of the projects is so critical, the research implies that it is necessary to pay special attention and cultivate the trustworthy relations among stakeholder‘s. Finally, the result of this research can also provide the rationale for stakeholder’s who are trying to establish a strong consortium based on trust. Then, the consortium of urban improvement projects can establish a fair process of dispute resolution, the open exchange of critical information among all participants, and a rule for sustainable communication channels. The research has found that continuous communication through expanding the circle of trust is an excellent vehicle not only to reduce opportunistic behaviors but also to increase the chance of participation of all stakeholder‘s for successful project implementation.

목차 (Table of Contents)

• 제Ⅰ장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 배경 1
• 제 2 절 연구의 목적 4
• 제 3 절 연구의 방법과 범위 5
• 1. 연구의 방법 5
• 2. 연구의 범위 5
• 제 Ⅱ 장 이론적 배경 6
• 제 1 절 부동산 개발에서 도시정비사업 6
• 1. 도시정비사업의 정의 7
• 2. 도시정비사업 자금조달의 유형 13
• 3. 프로젝트 파이낸싱(project financing) 26
• 제 2 절 기업간 관계에 관한 연구 35
• 1. 기업간 관계의 이론 35
• 2. 관계의 발전과정 42
• 3. 기업간 관계요인에 관한 연구 42
• 제 3 절 기업간 관계에서 신뢰에 대한 연구 56
• 1. 신뢰(trust)의 개념 56
• 2. 조직간 신뢰의 의의 58
• 3. 관계요인과 신뢰의 관계 59
• 제 4 절 참여의도에 관한 연구 61
• 1. 참여의도(intention)의 개념 61
• 2. 신뢰와 참여의도의 관계 62
• 3. 참여의도에 영향을 미치는 사업특성 63
• 제 Ⅲ 장 연구모형 및 조사설계 65
• 제 1 절 연구모형 65
• 제 2 절 연구 가설 설정 67
• 1. 기회주의와 신뢰의 관계 67
• 2. 의사소통과 신뢰의 관계 68
• 3. 자산특유성과 신뢰의 관계 70
• 4. 전문성과 신뢰의 관계 71
• 5. 평판과 신뢰의 관계 71
• 6. 전략적 합의와 신뢰의 관계 72
• 7. 지각된 위험과 신뢰의 관계 73
• 8. 신뢰와 참여의도의 관계 73
• 9. 사업특성과 참여의도의 관계 74
• 제 3 절 조사설계 75
• 1. 변수의 조작적 정의 75
• 제 Ⅳ 장 실증분석 81
• 제 1 절 자료수집 및 표본의 특성 81
• 제 2 절 분석도구 83
• 제 3 절 측정모형의 검정 84
• 1. 신뢰성과 타당성 분석 84
• 2. 응답집단의 평균차이에 대한 분산분석 87
• 3. 사업참여자간 관계형성요인 중요성 인식 91
• 제 4 절 구조모형의 검정 93
• 제 5 절 분석결과 95
• 1. 가설검증 결과 95
• 2. 매개효과 분석 101
• 제 Ⅴ 장 결 론 105
• 제 1 절 연구결과 요약 105
• 제 2 절 연구결과의 시사점 107
• 제 3 절 연구의 한계점 및 제언 109
• 참고문헌 112
• 설 문 지 126
• 영문초록 133