민간 도시개발사업 수용·사용방식 추진과정에서의 위험요인 분석

국문 초록 (Abstract)

도시개발사업은 민간 자본과 인력을 통해 도시 발전과 경제적·사회적 가치를 창출하며, 대규모 인프라와 주거지 개발을 통해 도시 기능을 향상시키고 주민들의 삶의 질을 개선하는 동시에, 지속 가능한 성장과 지역 사회의 경제적 번영을 도모하는 중요한 역할을 해왔다. 그러나 사업 추진과정에서 복잡한 법적 규제, 자금조달의 불확실성, 토지확보에서 발생하는 갈등, 인·허가 절차의 복잡성, 그리고 시장 변화에 따른 수요 예측 오류 등의 위험요인이 발생하고 있다. 특히, 영세업체가 많이 참여하는 수용·사용 방식은 환지 방식보다 상대적으로 작은 사업 구역을 선호하는 경향이 있다. 이러한 경향은 여러 위험이 복합적으로 발생하는 원인이 되며, 이를 효과적으로 관리하기 위해서는 체계적인 학문적 접근을 통한 위험요인 분석이 필요하다. 따라서 본 연구는 민간이 주도하는 수용·사용방식의 추진과정에서 발생할 수 있는 위험요인을 체계적으로 평가하고 원인을 규명하여 위험을 최소화하기 위한 효과적인 관리 방안을 제시하고자 하였다. 이를 위해 이론적 고찰과 선행연구를 바탕으로 민간 도시개발사업의 실태를 조사하고, 전문가 인터뷰를 통해 4개의 상위계층과 12개의 하위계층의 위험요인으로 체계화하였다. 이후 AHP 분석을 통해 각 위험요인의 상대적 우선순위를 도출하고, 민간 수용·사용방식의 개발사례를 추가 분석하여 AHP 분석의 한계를 보완하였다. 민간의 수용·사용방식 실태분석에서는 시행자가 기반 시설설치를 위한 부담 비율이 44.5%로 상당히 높은 수준을 보였으며, 공공시설 설치비용이 증가함에 따라 사업성 확보에 어려움을 겪고 있었다. 또한 인·허가 절차의 위험을 최소화하기 위해 사업 구역을 10만㎡ 이하의 소규모로 설정하고, 상대적으로 분양이 수월하고 사업성이 좋은 주거시설 중심으로 계획되고 있었다. 더불어 토지주의 과도한 보상 요구로 인해 일부 토지가 사업 구역에서 제 외되면서 비정상적인 사업 구역이 형성되었다. 시행자는 각종 영향평가를 큰 부담으로 여기 고 있고, 자금력이 부족한 시행자가 교체되는 사례도 적지 않았으며, 금융기관이 초기 도시 개발사업 참여를 꺼리는 이유로 매장 유산 발굴이 주요 원인으로 나타났다. AHP 분석 결과는 도시개발사업에서 `자금조달 위험'이 가장 주요한 요인으로 평가되었다. 자금조달 실패는 사업의 지연이나 중단으로 이어질 수 있기 때문에 효과적인 자금조달 전략 이 필수적이다. 다음으로 `토지확보 위험'이 주요한 요인으로 분석되었다. 이는 토지매입 과 정에서 토지주의 높은 보상 요구, 사업반대 민원, 부동산 투기 세력의 사업 방해 등은 도시 개발사업의 원활한 사업추진에 위험요인이 될 수 있다. `사업계획 위험'은 `인·허가위험'보 다 더 중요한 요인으로 평가되었지만, `자금조달 위험'과 `토지확보 위험'보다는 낮은 순위를 기록하였다. 사업계획은 명확한 목표와 방향 설정이 필요하며, 이는 일관된 업무추진을 가능 하게 하는 핵심 요인이다. 마지막으로 `인·허가 위험'은 중요도 순위에서 가장 낮게 평가되 었지만, 현실에서는 여전히 주요한 위험요인으로 작용한다. 이는 이론적인 평가와 실제 사업 에서 발생하는 위험요인에 대한 인식의 차이를 반영하는 것으로, 실증적 접근이 필요함을 시 사한다. 전체 하위계층 분석 결과, ̀ 시행자 자금조달 능력', ̀ 사업구상 위험', ̀ 조성토지의 공급(분양)' 및 ̀동의서 징구'가 가장 중요한 요인으로 나타났다. 이는 자금조달 능력이 사업의 성공에 핵심적인 역할을 한다는 것을 강조한다. 중간 정도의 중요도를 가진 위험요인으로는 ̀개발 반대 민원', ̀토지수 용·사용', ̀매장 유산 발굴', ̀부지 조성공사 및 준공'이 포함되었다. 이런 위험요인은 사업이 진행되는 과정에서 사업을 지연시키는 위험요인으로 작용한다. 반면 중요도가 낮은 위험요인으로는 ̀과도한 기부채납', ̀법률 적용의 오류', ̀부담금 증가', 그리고 ̀학교용지 확보'로 나타났다. 비록 이들 위험요인 의 상대적 중요도가 낮게 평가되었지만, 실제 사업 여건에 따라 중요도 순위와 무관하게 주요 위험요인으로 나타날 수 있다. AHP 분석을 보완하기 위한 사례분석에서는 수용·사용방식 사례를 통해 AHP 분석에서 도 출된 위험요인의 상대적 중요도가 실제 사례와 어떤 차이가 있는지를 확인하고자 하였다. 분 석 결과 사업의 위치와 규모에 따라 도시개발사업에 영향을 미치는 위험요인의 중요도가 다 르게 나타났으며, 이러한 위험요인을 제거하기 위해서 사업 구역 지정의 중요성과 시행자의 사업추진 능력, 민원 대비의 필요성이 중요하게 나타났다. AHP 분석과 사례분석 비교에서는 상위계층에서 주요 요인으로 분석된 자금조달, 토지 확 보, 사업계획, 인·허가 위험요인이 사례분석에서도 사업의 주요 위험요인으로 동일하게 나 타났다. 하위계층 비교에서는 시행자 자금조달능력이 가장 중요한 요인으로 나타났으며, 특 히 석수골역세권지구와 승두지구의 사례에서 자금조달의 중요성이 높음을 확인할 수 있었다. 또한 사업구상도 사례분석에서 주요한 위험요인으로 나타났으며, 이 결과는 초기 단계의 불 확실성이 후속 계획에 영향을 미치므로 도시개발사업 성공을 위해서는 철저한 시장 조사와 명확한 목표 설정이 중요함을 시사한다. 그 외의 요인들은 상황에 따라 중요도가 달라질 수 있지만, 모두 주요한 위험요인으로 도시개발사업에 영향을 미치는 요인으로 평가되었다. 이 연구의 주요 목적은 민간 수용·사용 방식에서 발생할 수 있는 위험요인을 분석하고, 이를 바탕으로 향후 위험관리 전략을 위한 기준을 제시하는 것이다. 연구는 사업 추진과정에 서 발생할 수 있는 다양한 위험요인을 체계적으로 분석하고, 이를 사전 식별하여 효과적으로 관리하는 데 중점을 두었으며, 환지방식 중심의 정책을 넘어, 수용·사용방식을 중심으로 하 는 새로운 접근 방식을 통해 종합적인 위험관리 체계의 중요성을 강조하였다. 또한, 초기 자 금지원, 시행자의 전문성, 책임감 있는 사업추진의 필요성을 제시하고, 환경적 접근과 공공환 원의 중요성을 강조하였으며, 민간 시행자의 이윤율 제한에 대해서는 시장 상황에 맞는 유연 한 접근의 필요성을 제안하였다. 그러나 본 연구는 민간 시행자의 시각에 중점을 두었기 때 문에 다양한 이해관계자들의 의견을 충분히 반영하지 못한 한계가 있으며, 연구 대상이 경기 도로 한정되어 있어 전국적인 대표성을 확보하기 어렵다는 점이 있다. 이를 보완하기 위해 향후 연구에서는 실증분석을 바탕으로 한 종합적인 모델 개발과 공공부문에서의 수용·사용 방식을 포함한 위험요인 분석이 필요하다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 2
• 1. 연구의 범위 2
• 2. 연구의 방법 3
• 3. 연구의 구성 3
• 제 2 장 도시개발사업 수용·사용방식 관련 위험요인 및 선행연구 검토· 6
• 제1절 도시개발사업의 개념 및 시행방식 6
• 1. 도시개발사업의 개념 6
• 2.「도시개발법」의 주요 내용 9
• 3. 도시개발사업의 시행방식 15
• 4. 도시개발사업에 영향을 미치는 주요한 법률 18
• 제2절 도시개발사업의 수용사용방식 21
• 1. 공용수용의 개념 21
• 2. 수용사용방식의 특성 23
• 3. 수용사용방식의 절차 25
• 제3절 도시개발사업에 영향을 미치는 위험요인 31
• 1. 위험요인의 개념 31
• 2. 사업추진 단계별 위험요인 32
• 3. 수용사용방식의 위험요인 34
• 제4절 선행연구 검토 36
• 1. 도시개발사업의 시행방식 및 위험요인에 관한 연구 36
• 2. 부동산개발사업의 위험요인에 관한 연구 39
• 3. 선행연구와의 차별성 42
• 제 3 장 도시개발사업의 실태분석 45
• 제1절 전국 도시개발사업 추진 현황 45
• 1. 전국 도시개발사업의 현황 45
• 2. 전국 사업방식별 현황 46
• 제2절 경기도 도시개발사업 추진 현황 47
• 1. 도시개발사업 추진 현황 47
• 2. 민간 수용사용방식 추진 실태 48
• 3. 사업 소요기간 50
• 4. 토지이용계획 51
• 5. 도시개발지구 형태 52
• 제3절 실태분석의 시사점 53
• 제 4 장 민간 도시개발사업 수용사용방식의 위험요인 중요도 분석 56
• 제1절 분석의 틀 56
• 1. 분석 개요 56
• 2. 위험요인 도출 57
• 3. 계층 분석적 의사결정 방법(AHP) 66
• 제2절 민간 수용사용방식 위험요인의 AHP 분석 결과 72
• 1. 설문 응답자의 일반적 특성 72
• 2. 상위계층의 상대적 중요도 분석 74
• 3. 하위계층의 상대적 중요도 분석 77
• 4. AHP 분석의 전체 상대적 중요도 분석 83
• 제3절 분석 결과 종합 86
• 제 5 장 민간 도시개발사업 수용사용방식의 사례분석 89
• 제1절 사례분석의 틀 90
• 1. 분석 대상의 선정 90
• 2. 분석의 방법 91
• 제2절 민간 수용사용방식 사례분석 92
• 1. 석수골역세권지구 92
• 2. 승두지구 96
• 3. 공흥지구 101
• 4. 소사지구 105
• 제3절 시사점 109
• 1. 분석 결과 및 시사점 109
• 2. 제도개선 방안 116
• 제 6 장 결론 120
• 제1절 연구 결과 요약 120
• 제2절 정책적 시사점과 기대효과 122
• 참고문헌 125
• 부록 130
• 영문초록 135