공동주택 개발사업의 리스크관리업무 중요도에 관한 연구 : -프로젝트 금융투자회사(PFV)를 중심으로- = A Study on the Importance of Risk Management for Multi-unit Housing Development Projects -Focusing on PFV -

국문 초록 (Abstract)

논 문 개 요

부동산 산업은 현재 개발과 금융, 건설 부분이 통합 융합되는 시기를 맞고 있다. 시행사는 기존에 영세한 상태에서 부동산 개발만 주력으로 하였으나, 축적된 자본을 바탕으로 몇몇시행사는 자산운용사 및 캐피탈사까지 설립하여, 자본시장에 진출하고 있다. 자산운용사 및 증권사 등은 부동산 개발사업부분에서 개발자금 대여 및 오피스 등 비 주거시설에 대한 매입 후 재매각 등의 업무 범위를 넘어, 부동산 개발사업에 적극적인 지분참여 또는 직접 본인명의로 진출하고 있으며, 비 주거시설로 상대적으로 리스크가 크다고 인식되는, 공동주택을 포함한 주거시설 개발 및 공급하는 시장에 본인 명의로 진출하고 있다. 건설사는 단순 시공에 국한하지 않고, 대기업 건설사까지 직접 토지를 매입하고, 금융 구조를 만들고, 시행과 시공을 동시에 진행하는 곳이 점차 늘어나고 있다.
또한 시행, 금융, 시공사가 서로 컨소시엄(consortium)을 구성하여 사업에 참여하고, 각자의 전문분야 역할을 하기도 한다. 그러한 과정에서 수많은 관계자가 본인의 이해관계를 가지고 사업에 참여하고 있다.
이러한 변화에도 부동산 개발 중 공동주택 개발사업의 부동산 개발 리스크관리에 관한 연구와 개발금융 리스크관리에 관한 연구가 별개로 이루어지고 있다. 이를 융합해 본 연구는 부동산 개발사업의 관점에서 토지매입 검토 단계부터 사업 정산까지의 과정을 하나의 생명체처럼 인식하여, 리스크관리 부분에 관한 연구를 진행하였다.
부동산 개발 중에서 가장 활발히 진행되고 있는 공동주택 개발사업을 가정하고, 공동주택 개발사업에서 활용되는 다양한 금융 구조를 검토 진행하였다. 또한 민간 부동산 개발금융에의 변천과정을 건국 이후부터 현재 시점까지 요약정리를 하였다.
공동주택 개발 및 복합개발을 진행할 때 프로젝트 자체를 목적으로 컨소시엄을 구성하고 사업을 진행하는데, 이러한 부동산 SPC 중에서 성격에 가장 현 상황에 부합하는 것이 부동산 금융투자회사(PFV : Project Financing Vehicle) 이며, 이러한 상황에서 적극적으로 활용되고 있다. 하지만 아쉽게도 제도적으로 뒷받침되지 못하는 현시점에 PFV를 활용하는 시장에 혼란이 가중하고 있다.
그에 따라 본 연구는 부동산 개발의 이해 및 리스크 관리방안을 연구 진행하였고, 부동산 개발금융에 대한 이해 및 리스크 관리방안을 연구 진행하였다. 또한 다양한 부동산 개발 금융 활용방안에 관한 연구를 진행하였으며, 이러한 부동산 개발 금융이 어떻게 변천되었는지에 관한 연구를 추가 진행하였다.
그리고 중점적으로 다루기로 한 프로젝트 금융투자회사(PFV) 제도가 어떻게 변화됐는지에 관한 연구를 진행하였으며, 이를 보완하기 위하여 실제 사례 3가지 즉 다양한 사업 참여가 참가한 ‘여의도 000 복합개발 프로젝트 금융투자회사(PFV)’, 공공기관(공기업 등)이 공급한 부지를 일반 사업자 매입하여 진행한 ‘인천 루원00 복합개발 프로젝트 금융투자회사(PFV)’, 사모투자 펀드 등을 활용한 다양한 금융기관이 참여한 ‘울산 대규모 공동주택 개발 프로젝트 금융투자회사(PFV)’를 들어 실무에서 이루어지는 상황을 검증 보완하였다.
부동산 개발 및 금융 리스크 관리방안을 중분류 및 소분류 하여 AHP와 Fuzzy척도 검증을 통한 연구를 시도하였다. 실증 검증에 참여한 직업군은 시행사, 금융사, 시공사, 학계를 진행하였다.
AHP 분석 결과는 부동산 개발 및 금융을 통합한 리스크 관리방안 상 금리변화 대응 및 사업 참여자의 신뢰도, 채권 안전성, 등 금융 리스크관리 방안이 토지확보 및 인허가 확인 등 개발 리스크 관리방안보다 상위를 차지하였다.
그리고 Fuzzy 척도 결과는 직업군별 큰 차이를 보였다. 시공사는 개발 리스크관리 부분인 공사관리, 마케팅 관리 적정 분양율 관리 등이 상위를 차지하였고, 금융사는 원리금 상환능력 적정 자기 자금 비율 등이 상위를 차지하였으며, 시행사는 중립적이나 공사관리 사업성 분석 등 개발 리스크를 상대적으로 더 중요하게 여기는 것으로 분석되었다.
그리고 프로젝트 금융투자회사(PFV) 제도 관련된 연구에서는 해당 제도가 업계의 반발에도 2020년 12월에 ‘법인세법’에서 ‘조세 제한 특례법’으로 개정되고 일몰제가 적용되었다. 하지만 전문가 조사에서는 반드시 프로젝트 금융투자회사(PFV) 제도 자체는 존속해야 하며, 부동산 개발을 전제로 해서 관리청은 현재 국세청에서 국토교통부로 바뀌어야 한다는 점이 뚜렷하게 나타났다. 또한 업종별로는 시행사, 시공사에서 PFV를 선호하고 있었으며, PFV 사업을 직접 참여한 전문가 집단과 참여하지 않은 전문가 집단의 차이가 명확했다. PFV를 직접 참여했던 전문가들은 SPC 중에서 PFV가 가장 안정적으로 프로젝트를 진행할 수 있으며, 이에 따라서, 반드시 존속되어야 한다는 관점이 강했다. 하지만 참여하지 않은 전문가 집단은 PFV 제도 자체는 타 SPC 및 신탁방식과 대동소이한 중요도를 두는 것이며, 제도의 일몰제 등에 큰 의미를 두지 않는 것으로 나타났다.
만약 본 연구에서 나타난 제도개선 및 입법 활동 등이 이루어졌으면, 2021년 연구를 진행하는 과정에서 ‘성남의 뜰 프로젝트 금융투자회사(PFV)’ 로 표현되는 ‘성남 판교 대장 도시개발사업’이 이렇게 쟁점이 되지 않았을 것이며, 각종 절차가 관리청의 주관하에 보고되고 처리되는 과정에서 우려 점도 충분히 불식시킬 수 있었다는 아쉬움이 든다. 그러한 상황에서 PFV 제도 및 개념도 불명확한 상태로 각종 기사와 뉴스가 생산되어 사회의 혼란을 가중하는 일도 없지 않았을까 하는 아쉬움이 든다.

목차 (Table of Contents)

• I. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 가. 연구의 배경 1
• 나. 연구의 목적 4
• 2. 연구의 범위 및 방법 5
• 3. 연구의 내용 및 구성 6
• 4. 선행연구 8
• 가. 부동산 개발 리스크관리 방안 선행연구 8
• 나. 부동산 개발금융 리스크관리 방안 선행연구 11
• 다. 프로젝트 금융투자회사(PFV)선행연구 15
• 라. 선행연구와 차별성 17
• II. 이론적 고찰 19
• 1. 부동산 개발 연구 19
• 가. 부동산 개발의 정의 19
• 나. 부동산 개발 과정 및 리스크관리 방안 20
• 2. 부동산 금융 연구 28
• 가. 부동산 개발 금융의 정의 28
• 나. 부동산 개발금융 종류 30
• 다. 부동산 개발금융의 리스크관리 방안 43
• 3. 부동산 프로젝트 투자금융 회사(PFV) 연구 44
• 가. 프로젝트 금융투자회사(PFV)의 개념 및 도입 배경 44
• 나. 프로젝트 금융투자회사(PFV) 진행효과 47
• 다. 프로젝트 금융투자회사(PFV) 개선방안 49
• 4. 민간 부동산 개발금융 변천 52
• 가. 제1기(1960~1980). 52
• 나. 제2기(1980~1986) 55
• 다. 제3기(1987~1997) 57
• 라. 제4기(1998~2008) 58
• 마. 제5기(2008 ~ 현재) 60
• Ⅲ. 연구 설계 61
• 1. 사례연구 분석 개념 61
• 가. 사례연구의 개념 61
• 나. 사례연구의 특징 62
• 다. 사례연구와 타 연구의 비교 63
• 라. 사례연구의 적용 64
• 2. AHP 분석과 FAHP 분석 개념 67
• 가. AHP 분석과 FAHP의 적용 연구 67
• 나. 전문가 사전 FGI 조사 진행 68
• 다. 설문 조사 검수 70
• 라. AHP 분석의 개념 77
• 마. FAHP 분석의 개념 77
• 바. 본 연구 활용 79
• Ⅳ. 사례연구 분석 80
• 1. 여의도 000복합개발 PFV 개발사례 83
• 가. 사업지 검토 83
• 나. 사업개요 83
• 다. 상품 구성 84
• 라. 인‧허가 진행 86
• 마. 분 양 87
• 바. 프로젝트 금융투자회사(PFV) 활용 검토 87
• 사. PFV 리스크관리 90
• 2. 인천 루원시티 주상복합 PFV 개발사례 91
• 가. 사업지 검토 91
• 나. 사업 개요 92
• 다. 상품 구성 92
• 라. 인허가 진행 93
• 마. 분양 94
• 바. 프로젝트 금융투자회사(PFV) 활용 94
• 사. PFV 리스크관리 95
• 3. 울산 대규모 공동주택 PFV 개발사례 95
• 가. 사업지 검토 95
• 나. 사업 개요 96
• 다. 상품 구성 96
• 라. 인허가 진행 99
• 마. 분 양 100
• 바. 프로젝트 금융투자회사(PFV) 활용 검토 101
• 사. PFV 리스크관리 102
• 4. 사례연구 비교 103
• Ⅴ. 실증 분석 106
• 1. 자료 특성 분석 106
• 가. 자료의 수집 및 표본의 특성 106
• 나. 리커드 척도를 통한 가중치 분석 106
• 다. 표본의 인구통계학적 분석 107
• 2. AHP 분석을 통한 상대 중요도 분석 109
• 가. 종합중요도 분석 109
• 나. 업무 영역별 종합중요도 분석 112
• 3. Fuzzy 척도를 통한 절대 중요도 분석 124
• 가. 종합중요도 분석 124
• 나. 업무 영역별 종합중요도 분석 129
• 4. PFV 제도개선 절대 중요도 분석 137
• 가. 프로젝트 금융투자회사(PFV) 제도개선 조사 배경 137
• 나. 프로젝트 금융투자회사(PFV) 제도개선 업종별 중요도 분석 138
• 다. 프로젝트 금융투자회사(PFV) 참여 경험 별 중요도 분석 143
• Ⅵ. 결론 147
• 1. 연구 결과의 요약 및 시사점 147
• 가. 연구 결과의 요약 147
• 나. 시사점 149
• 2. 연구의 한계 및 향후 연구과제 150
• 가. 연구의 한계 150
• 나. 향후 연구과제 151
• 참고문헌 152
• ABSTRACT 158
• [부록] 163

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