자기관리 리츠의 활성화 방안에 대한 연구 : 상장 리츠를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

리츠는 불특정 다수의 투자자로부터 투자 자금을 모집한 후 주식회사 형태로 실물 부동산 또는 부동산과 관련된 유가증권 등에 투자, 운영하고 얻은 수익(부동산 임대수익, 개발이득, 매매차익, 부동산 관련 투자이익 등)을 투자자들에게 배분하는 회사이다.
‘부동산투자회사법’에 의하면 리츠는 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 하는 회사라고 규정하고 있다. 이는 소액투자자를 대신해 부동산에 투자하는 간접투자기관으로서 동일한 방식으로 자금을 모아 유가증권에 투자하는 증권투자회사(뮤추얼펀드)와 비슷하다. 다만, 주식의 뮤추얼펀드는 상근 임직원이 없는 명목상 회사(paper company)에 불과하지만 리츠는 부동산이라는 실물을 투자대상으로 함으로써 실질 회사를 운용하게 되는 점이 다르다.
우리나라의 리츠는 2001년 ‘부동산투자회사법’ 제정 이후 2011년 10월 현재 자산 규모 7조 3246억원 규모로 성장했다. 특히, 2007년 10월 ‘부동산투자회사법’을 개정해 리츠의 자산 전부를 개발 사업에 투자할 수 있도록 법령이 개정됐고, 이에 따라 2008년 국내 최초의 개발형 리츠가 설립됐다. 그 해 10월에는 자기관리 리츠가 설립되면서 리츠를 통한 개발 사업이 본격화되어 부동산 개발 사업이 한 단계 발전할 수 있는 계기를 마련했다. 이는 경쟁 상품인 부동산 펀드와도 차별화시킬 수 있는 계기가 된 것은 물론 자산의 매입, 운용, 개발, 매각이라는 전 과정에 개발형 리츠의 참여가 가능하게 됐다.
우리나라의 총 부동산 시장에서 리츠가 차지하는 비중은 극히 미미하다. 국내 리츠시장은 현재 업무용빌딩 등 임대위주로 투자대상 상품이 한정돼 있는 것이 사실이다.
자기관리 리츠는 2008년말 금융위기가 발생하면서 금융권의 PF 대출이 어렵게 되자 건설업계의 새로운 자금줄로 부각이 됐다. 자기관리 리츠는 상근 임직원이 없는 명목형 리츠인 위탁관리 리츠와 기업구조조정 리츠와 달리 법인세 감면 혜택이 없어 이들보다 연간 수익률이 1~1.5%포인트 낮지만, 일반기업보다 쉽게 주식 시장에 상장해 자금을 조달할 수 있다는 장점이 있다. 이런 점이 부각되며 2010년 6월 25일에 3개에 불과했던 자기관리 리츠는 1년 후 18개로 급증했다. 그러나 유가증권시장에 1호로 상장된 다산리츠는 사채로 최저 자본금을 마련하는 등 자금거래에 대한 내부통제에 문제가 있는 점이 발각되면서 상장 9개월 만에 상장 폐지됐다. 유가증권시장에 2호로 상장된 골든나래 리츠도 감독 기관인 국토해양부와 내통하고 주식 시세를 조정한 혐의로 유죄를 선고 받았다. 주식시장에서 상장된 리츠가 잇따라 문제를 일으키면서 리츠에 대한 신뢰도는 크게 추락한 상태다. 자기관리 리츠를 육성하기 위해서는 부실 리츠가 난립하는 문제를 해결해야 한다. 우선 증시 상장요건을 강화해 본연의 개발사업보다 일반 유상증자를 이용한 자금조달에 더 관심이 많은 리츠를 걸러내야 한다. 또 유상증자 등을 통해 유입된 자금을 제대로 통제할 수 있는지 내부 감시도 강화해야 한다. 리츠는 일반 상장기업보다 내부 통제가 느슨하기 때문에 문제의 발생 소지가 높다.
개발형 자기관리 리츠는 오피스 등 임대형 부동산에 투자하는 위탁관리 리츠와 달리 도시형 생활주택, 오피스텔 등 분양형 부동산을 주 대상으로 한다. 분양형 부동산은 부동산 경기의 영향을 상대적으로 크게 받기 때문에 안정적인 매출액이나 영업이익을 기대하기가 어려운 상황이다. 따라서 감독 기관인 국토해양부는 자기관리 리츠가 추진하는 개발 사업이 문제가 없는지 철저히 확인하고 적정하다고 판단되는 경우에만 인가를 내줘야 한다. 특히 이들 주택의 분양률이나 계약률은 수익에 절대적이고 직접적인 영향을 미치기 때문에 일반 투자자에게 투명하게 공개해야 한다.
주가 변동성을 줄이기 위해서는 안전장치를 마련해야 하는데, 그 중 하나로 기관 투자자의 참여를 들 수 있다. 투자에 보수적인 기관 투자자가 자기관리 리츠에 참여하면 자기관리 리츠는 사업의 안정성에 더 많은 신경을 쓸 수 밖에 없게 된다.
자기관리 리츠는 금융권의 PF 대출이 어려운 상황에서 부동산 개발사업의 자금원 역할을 하는 등 긍정적인 측면이 있지만, 주가조작으로 신뢰도가 떨어지기도 했다. 자기관리 리츠가 활성화되려면 상장심사 강화 등을 거쳐 신뢰도와 투명성을 높여야 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 방법 및 범위 = 3
• 1. 연구의 방법 = 3
• 2. 연구의 범위 = 4
• 제2장 부동산 개발금융과 리츠의 이론적 배경 = 5
• 제1절 선행연구의 고찰 = 5
• 1. 선행연구 현황 = 5
• 2. 선행연구와 본 연구의 차별성 = 6
• 제2절 부동산 개발금융의 개요 = 7
• 1. 부동산 개발금융의 개념 = 7
• 2. 부동산 개발금융의 특징 = 7
• 3. 부동산 개발금융의 유형 = 8
• 제3절 리츠의 개요 = 12
• 1. 리츠의 개념과 배경 = 12
• 2. 리츠의 운용구조 = 14
• 3. 리츠의 유형과 성격 = 16
• 4. 리츠의 효과 = 20
• 제4절 해외 리츠 제도 = 21
• 1. 미국의 리츠 = 21
• 2. 호주의 리츠(A-REITs) = 30
• 3. 일본의 리츠 = 34
• 제3장 국내 자기관리 리츠의 운용현황 및 문제점 = 44
• 제1절 개발리츠의 현황 = 44
• 1. 개발리츠의 개념 = 44
• 2. 개발리츠의 구조 = 45
• 3. 개발리츠의 투자 및 운용 = 46
• 제2절 자기관리 리츠의 현황 = 47
• 1. 자기관리 리츠의 개념 = 47
• 2. 자기관리 리츠의 특징 = 49
• 제3절 상장된 자기관리 리츠의 실태분석 = 49
• 1. 다산 리츠 = 49
• 2. 골든나래 리츠 = 53
• 3. 이코리아 리츠 = 59
• 4. 광희 리츠 = 64
• 5. 소결 = 67
• 제4절 자기관리 리츠 제도의 문제점과 피해현황 = 68
• 1. 자기관리 리츠의 문제점 = 68
• 2. 피해 현황 = 79
• 제4장 실증분석에 따른 리츠의 제도 개선방안 = 82
• 제1절 조사의 개요 = 82
• 1. 조사의 대상 = 82
• 2. 설문지의 구성 = 83
• 3. 자료의 분석방법 = 85
• 제2절 설문분석 결과 = 85
• 1. 빈도분석 결과 = 85
• 2. 교차분석 결과 = 91
• 3. 카이스퀘어 분석 = 97
• 4. 소결 = 102
• 제3절 설문결과 분석에 따른 리츠 제도의 활성화 방안 = 103
• 1. 자기관리 리츠에 대한 상장 심사 강화 = 103
• 2. 자기관리 리츠 내부통제 강화 = 104
• 3. 일반 투자자 보호 장치 마련 = 104
• 4. 기관 투자자의 참여 = 105
• 제5장 결론 = 107
• 참고문헌 = 112
• 부록 = 115