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분양시장의 부동산시장특성과 분양계약 특성이 분양권 전매에 미치는 영향에 관한 연구
송선주(Song, Seon Ju),강승우(Kang, Seungwoo),신종칠(Shin, Jong Chil) 한국도시행정학회 2018 도시 행정 학보 Vol.31 No.2
선분양제도가 일반화된 국내에서는 아파트가 분양된 이후 건설되는 기간 동안 분양권의 일부가 거래되면서 분양권을 거래하는 전매시장이 하나의 시장으로 형성되었다. 전매시장은 분양시장에서 창출된 분양권이 거래되는 시장으로 분양시장에서 형성된 특성이 전매거래에 영향을 미칠 가능성이 존재한다. 따라서 본 연구에서는 분양시장의 부동산시장특성과 분양계약특성이 분양권 전매거래발생가능성에 미치는 영향을 실증 분석하였다. 구체적으로 본 연구에서는 분양권의 전매거래발생가능성을 종속변수로 설정하고, 영향요인을 아파트상품특성, 부동산시장특성, 분양계약특성으로 구분하여 민간 D사가 2001년부터 2016년까지 전국에 공급한 192개 단지의 아파트 자료를 이항로짓모형을 이용하여 실증분석을 진행하였다. 분석결과, 아파트상품특성과 관련해서는 교육환경과 교통환경이 우수하고, 전용면적이 작고, 고층일수록 전매거래발생가능성이 높은 것으로 분석되었다. 분양시장의 부동산시장특성과 관련해서는 분양시장의 KB매매가격지수상승률이 높을수록 전매거래발생가능성이 높은 것으로 나타났고, 분양시장의 부동산정책이 강화될수록 전매거래발생가능성이 영향을 받는 것으로 나타났다. 마지막으로 분양시장의 분양계약특성과 관련하여 분양가격수준, 분양계약조건, 수분양자특성이 전매발생가능성에 유의적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. The Korean apartment market uses a pre-sales of ownership when developer starts to construct its own apartment complex. Because there is time difference between ownership sales and apartment completion, people often transfer their apartment ownership during construction period. This research analyzes resales likelihood of ownership during apartment construction period by using nationwide 60,900 apartment units in 192 apartment complexes supplied from 2001 to 2016. This study analyze influences of local real estate market characteristics, sales contract characteristics, apartment characteristics on whether a apartment unit is transacted during construction period by using logistic regression. The empirical research confirms real estate market conditions and real estate policies of apartment sales market, has a significant effect on resale likelihood of apartment ownership. Also this research finds sales contract characteristics including sales price, contract condition, buyer characteristics, also have influence on resale likelihood. This study shows the apartment characteristics including location, apartment complex and unit characteristics, are important for resale likelihood.
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