독일의 개정 임대차법에 관한 연구 -주택임대차에 관한 규정을 중심으로-

윤기택 ( Gi Taek Yun ),김종현 ( Joung Hyun Kim ) 청주대학교 법학연구소 2004 法學論集 Vol.23 No.-

Die deutsche Mietrechtsreform fuhrt durch die Zusammenfassung des bisher in verschiedenen Gesetzen geregelten mietrechtlichen Vorschriften im Burgerlichen Gesetzbuch (BGB) und ihre jetzt ubersichtliche Gliederung insbesondere im Bereich der Wohnraummiete zu einer erheblichen Vereinfachung fur die Betroffenen. Daneben enthalt das im BGB zusammengefaβte Wohnraummietrecht aber auch wichtige inhaltliche Anderungen. Wahrend der Mieterschutz an einigen Stellen ausgebaut wird, wird die Vertragsfreiheit gestarkt. Das im deutschen BGB zusammengefaβte private Mietrecht finden sich jetzt in den §§ 535 ff. BGB. Eingeleitet werden sie durch allgemeine Vorschriften fur Mietverhaltnisse, also Vorschriften, die unabhangig von der Art der gemieteten Sache fur alle Arten von Mietverhaltnissen gelten. Daran anschlieβend gliedern sich die Vorschriften uber Wohnraummiete, und schlieβlich uber andere Sache (z.B. Geschaftsraummiete). Das deutsche Wohnraummietrecht ist die Vorschriften uber die Miete und Betriebskosten ausfuhrlich geregelt. Fur frei finanzierte Wohnungen warden die Mieten bei Abschluβ des Mietvertrages und bei spateren Mieterhohungen grundsatzlich frei vereinbart. Falls Vermieter und Mieter Wohnungen sich aber nicht auf eine frei vereinbarte Mieterhohung einigen, kann der Vermieter eine gerechtfertigte Mieterhohung nach dem Vergleichsmietensystem durchsetzen. Betriebskosten bleiben insoweit auβer Betracht. Bei der Mieterhohung wegen gestiegener Vergleichsmiete darf er die Miete aber innerhalb von 3 Jahren nur maximal 20% erhohen. Hat der Mieter das Mieterhohungsverlangen erhalten, kann er das Mietverhaltnis schriftlich kundigen. Nach einer vorgesehenen Modernizierung darf der Vermieter die Miete auch erhohen. Der Mieter hat dabei ebenfalls ein spezielles Kundigungsrecht. Bei der Abrechnung der Betriebskosten bringt die Mietrechtsreform durch die neue Regelung mehr Klarheit. Nach dem deutschen Wohnraummietrecht endet ein Mietverhaltnis auf bestimmte Zeit mit Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietzeit, und ein Mietverhaltnis auf unbestimmte Zeit durch eine wirksame Kundigung nach Abaluf der Kundigungsfrist. Hier gibt es verschiedene Kundigungsarten. Das Gesetz unterscheidet zwischen ordentlicher und auβerordentlicher Kundigung (also die fristlose Kundigung). Bei der ordentlichen Kundigung kann der Vermieter nur dann kundigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhaltnisses hat. Diese Kundigung des Vermieter muβ der Mieter nicht in jedem Fall hinnehmen. Vielmehr kann er unter bestimmten Umstande widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhaltnisse verlangen. Auβerdem kann der Vermieter oder der Mieter das Mietverhaltnis fristlos kundigen, wenn sich ein Vertragspartner so schwerwiegende Vertragsverletzungen zuschulden kommen lasst, daβ dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhaltnisses nicht zugemutet werden kann. Zwischen deutschem und koreanischem Wohnraummietrecht bestehen die rechtsvergleichend bemerkenswerten Unterschiede im Hinblick auf das Mieterhohungsverlangen und das Eintrittsrechtbei Tod des Mieters. Wahrend nach deutschem Wohnraummietrecht fur die Mieterhohung sog. die ortsubliche Vergleichsmiete (und auch sog. die Kappungsgrenze) in Betracht kommt, wird im koreanischen Wohnraummietrecht nur prozentuale Obergrenze berucksichigt. Zudem hat im deutschen Mietrecht der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhohung bis zur ortsublichen Vergleichsmiete. Dagegen wird in Korea dieser einfach als Gestaltungsrecht angesehen. Fuhrt in Deutschland der Mieter mit seinem Lebenspartner einen gemeinsamen Haushalt, so tritt mit dem Tod des Mieters der Lebenspartner in das Mietverhaltnis ein. Wenn er nicht eintreten will, so wird es mit den Erben des Mieters fortgefuhrt. Aber nach dem koreanischen Wohnraummietrecht treten in diesem Fall der Lebenspartner und den Erben des Mieters gemeinsam ein.

독일의 개정 임대차법에 관한 연구 : 주택임대차에 관한 규정을 중심으로 Zum Wohnraummietrecht

윤기택,김종현 청주대학교 학술연구소 2004 淸大學術論集 Vol.4 No.-

Die deutsche Mietrechtsreform fu¨hrt durch die Zusammenfassung des bisher in verschiedenen Gesetzen geregelten mietrechtlichen Vorschriften im Bu¨rgerlichen Gesetzbuch (BGB) und ihre jetzt u¨bersichtliche Gliederung insbesondere im Bereich der Wohnraummiete zu einer erheblichen Vereinfachung fu¨r die Betroffenen. Daneben entha¨lt das im BGB zusammengefaβte Wohnraummietrecht aber auch wichtige inhaltliche A¨nderungen. Wa¨hrend der Mieterschutz an einigen Stellen ausgebaut wird, wird die Vertragsfreiheit gesta¨rkt. Das im deutschen BGB zusammengefaβte private Mietrecht finden sich jetzt in den §§ 535 ff. BGB. Eingeleitet werden sie durch allgemeine Vorschriften fu¨r Mietverha¨ltnisse, also Vorschriften, die unabha¨ngig von der Art der gemieteten Sache fu¨r alle Arten von Mietverha¨ltnissen gelten. Daran anschliβend gliedern sich die Vorschriften u¨ber Wohnraummiete, und schlieβlich u¨ber andere Sache (z.B. Gescha¨ftsraummiete). Das deutsche Wohnraummietrecht ist die Vorschriften u¨ber die Miete und Betriebskosten ausfu¨hrlich geregelt. Fu¨r frei finanzierte Wohnungen werden die Mieten bei Abschluβ des Mietvertrages und bei spa¨teren Mieterho¨hungen grundsa¨tzlich frei vereinbart. Falls Vermieter und Mieter Wohnungen sich aber nicht auf eine frei vereinbarte Mieterho¨hung einigen, kann der Vermieter eine gerechtfertigte Mieterho¨hung nach dem Vergleichsmietensystem durchsetzen. Betriebskosten bleiben insoweit auβer Betracht. Bei der Mieterho¨hung wegen gestiegener Vergleichsmiete darf er die Miete aber innerhalb von 3 Jahren nur maximal 20% erho¨hen. Hat der Mieter das Mieterho¨hungsverlangen erhalten, kann er das Mietverha¨ltnis schriftlich ku¨ndigen. Nach einer vorgesehenen Modernizierung dart der Vermieter die Miete auch erho¨hen. Der Mieter hat dabei ebenfalls ein spezielles Ku¨ndigungsrecht. Bei der Abrechnung der Betriebskosten bringt die Mietrechtsreform durch die neue Regelung mehr Klarheit. Nach dem deutschen Wohnraummietrecht endet ein Mietverha¨ltnis auf bestimmte Zeit mit Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietzeit, und ein Mietverha¨ltnis auf unbestimmte Zeit durch eine wirksame Ku¨ndigung nach Abaluf der Ku¨ndigungsfrist. Hier gibt es verschiedene Ku¨nigungsarten. Das Gesetz unterscheidet zwischen ordentlicher und auβerordentlicher Ku¨ndigung (also die fristlose Ku¨ndigung). Bei der ordentlichen Ku¨ndigung kann der Vermieter nur dann ku¨ndigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverha¨ltnisses hat. Diese Ku¨ndigung des Vermieter muβ der Mieter nicht in jedem Fall hinnehmen. Vielmehr kann er unter bestimmten Umsta¨nde widersprechen und die Fortsetzung des Mietverha¨ltnisse verlangen. Auβerdem kann der Vermieter oder der Mieter das Mietverha¨ltnis fristlos ku¨ndigen, wenn sich ein Vertragspartner so schwerwiegende Vertragsverletzungen zuschulden kommen la¨sst, daβ dem underen Teil die Fortsetzung des Mietverha¨ltnisses nicht zugemutet werden kann. Zwischen deutschem und koreanischem Wohnraummietrecht bestehen die rechtsvergleichend bemerkenswerten Unterschiede im Hinblick auf das Mieterho¨hungsverlangen und das Eintrittsrechtbei Tod des Mieters. Wa¨hrend nach deutschem Wohnraummietrecht fu¨r die Mieterho¨hung sog. die ortsu¨bliche Vergleichsmiete (und auch sog. die Kappungsgrenze) in Betracht kommt, wird im koreanischen Wohnraummietrecht nur prozentuale Obergrenze beru¨cksichigt. Zudem hat im deutschen Mietrecht der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterho¨hung bis zur ortsu¨blichen Vergleichsmiete. Dagegen wird in Korea dieser einfach als Gestaltungsrecht angesehen. Fu¨hrt in Deutschlund der Mieter mit seinem Lebenspartner einen gemeinsamen Haushalt, so tritt mit dem Tod des Mieters der Lebenspartner in das Mietverha¨ltnis ein. Wenn er nicht eintreten will, so wird es mit den Erben des Mieters fortgefu¨hrt. Aber nach dem koreanischen Wohnraummietrecht treten in diesem Fall der Lebenspartner und den Erben des Mieters gemeinsam ein.