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일부무효와 무효행위의 전환 - 대법원 2016. 11. 18. 선고 2013다42236 전원합의체 판결 -
안병하 ( Ahn Byungha ) 법조협회 2017 法曹 Vol.66 No.2
대상판결은 차임연체를 이유로 한 임대인의 계약해지권 행사가 적법한 것인지 여부를 주된 쟁점으로 하고 있다. 그런데 이를 판단하기 위하여 다음과 같은 물음에 먼저 답하여야 하였다. 즉 공공임대주택에 관한 임대차계약 시, 임대인이 표준임대보증금과 표준임대료를 기준으로 하여 임대보증금을 증액하면서 임대료를 낮추는 이른바 상호 전환을 하였는데, 그러한 상호 전환에 대하여 임차인의 동의를 제대로 받지 않았다는 이유로 표준임대보증금을 초과하는 부분의 임대보증금 약정이 무효로 되었다면, 그 무효는 나머지 임대차계약의 내용과 효력, 특히 임대료 약정에 어떠한 영향을 미치는지가 문제로 되었다. 만약 보증금 감액에 상응하여 임대료가 증액되어야 한다면, 임차인은 표준임대료와 약정임대료 간의 차액을 임대료로서 지급하여야 하며, 이를 행하지 않는다면 차임연체의 책임을 지게 되어 이를 이유로 한 임대인의 해지는 적법한 것으로 되기 때문이다. 대상판결의 다수의견은 무효행위 전환의 법리를 적용하여 이와 같은 결론을 도출하였고, 반대의견은 보증금계약과 임대차계약의 독립성에 초점을 맞추어 보증금계약의 일부무효는 임대차계약에 아무런 영향을 미치지 않는다고 하였다. 이에 따르면 원고와 피고 사이의 임대차계약은 표준임대보증금과 약정임대료를 내용으로 하는 것으로 되며, 따라서 임차인은 표준임대료와 약정임대료 간의 차액을 지급할 의무가 없어 그 미지급을 차임연체로 보아 행한 임대인의 계약해지는 부적법한 것으로 된다. 본고는 대상판결의 다수의견 및 반대의견 모두 그 논거와 결론에서 타당하지 못한 점이 많음을 지적하면서, 새로운 해결책을 모색해 보고자 하였다. 그리고 그 결론으로 원고와 피고사이의 임대차계약은 전부무효로 되지만, 가정적 의사의 불명확으로 인하여 무효행위의 전환은 불가능하다는 점을 제시하였다. 이러한 결론은 오히려 당사자 간에 재협상의 기회를 부여함으로써 사적 자치에 보다 부합하는 임대차계약의 형성을 가능하게 할 것이다. Die Hauptfrage der hier betrachteten Plenarentscheidung des KOGH ist, ob die sich auf den Mietzahlungsverzug des Mieters stutzende Kundigung des Vermieters rechtmaßig ist. Um diese Frage richtig beantworten zu konnen, hatte der KOGH aber zuvor darauf einzugehen, welche Auswirkungen die Teilnichtigkeit des Kautionsvertrags auf den Mietvertrag haben kann. Dabei kam es insbesondere darauf an, ob sich die Miete automatisch erhoht, wenn die vereinbarte Mietkaution wegen Verstoßes gegen ein Verbotsgesetz herabgesetzt werden muss. Wenn das der Fall ist, muss der Mieter den Differenzbetrag zwischen der vereinbarten und der erhohten Miete als Miete zahlen. Zahlt er diesen Differenzbetrag nicht, gerat er in Mietzahlungsverzug, der die Kundigung des Vermieters rechtfertigen kann. Die Mehrheitsmeinung innerhalb der Plenarentscheidung ist mithilfe der Konversion zu einem solchen Ergebnis gekommen. Demgegenuber hat die abweichende Meinung die Selbstandigkeit beider Vertrage betont und damit jegliche Auswirkung der Teilnichtigkeit des Kautionsvertrags auf den Mietvertrag verneint. Nach dieser Meinung bleibe die Miete unverandert, obwohl die Mietkaution erheblich verringert wurde. Deshalb sei in dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall uberhaupt kein Mietzahlungsverzug des Mieters eingetreten. Die Kundigung des Vermieters sei somit unbegrundet. Die vorliegende Arbeit betrachtet die beiden Meinungen kritisch und behauptet daraufhin, dass hier weder Teilnichtigkeit noch Konversion zur Anwendung kommen konnen, weil sich der hypothetische Wille der Parteien dazu kaum feststellen lasst. Es ist vielmehr zweckmaßig, die Gesamtnichtigkeit der beiden Vertrage wegen des Wegfalls des Gleichgewichts von Leistung und Gegenleistung anzuerkennen. Damit kann den Parteien die Moglichkeit zur richtigen Gestaltung der Vertrage gegeben werden. Die neue Gestaltung der Vertrage wurde dann nicht nur dem Verbotsgesetz, sondern auch der Intersessenlage der Parteien entsprechen.
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일부무효와 무효행위의 전환 - 대법원 2016. 11. 18. 선고 2013다42236 전원합의체 판결 -
안병하 ( Ahn Byungha ) 법조협회 2017 최신판례분석 Vol.66 No.2
대상판결은 차임연체를 이유로 한 임대인의 계약해지권 행사가 적법한 것인지 여부를 주된 쟁점으로 하고 있다. 그런데 이를 판단하기 위하여 다음과 같은 물음에 먼저 답하여야 하였다. 즉 공공임대주택에 관한 임대차계약 시, 임대인이 표준임대 보증금과 표준임대료를 기준으로 하여 임대보증금을 증액하면서 임대료를 낮추는 이른바 상호 전환을 하였는데, 그러한 상호 전환에 대하여 임차인의 동의를 제대로 받지 않았다는 이유로 표준임대보증금을 초과하는 부분의 임대보증금 약정이 무효로 되었다면, 그 무효는 나머지 임대차계약의 내용과 효력, 특히 임대료 약정에 어떠한 영향을 미치는지가 문제로 되었다. 만약 보증금 감액에 상응하여 임대료가 증액되어야 한다면, 임차인은 표준임대료와 약정임대료 간의 차액을 임대료로서 지급하여야 하며, 이를 행하지 않는다면 차임연체의 책임을 지게 되어 이를 이유로 한 임대인의 해지는 적법한 것으로 되기 때문이다. 대상판결의 다수의견은 무효행위 전환의 법리를 적용하여 이와 같은 결론을 도출하였고, 반대의견은 보증금계약과 임대차계약의 독립성에 초점을 맞추어 보증금계약의 일부무효는 임대차계약에 아무런 영향을 미치지 않는다고 하였다. 이에 따르면 원고와 피고 사이의 임대차계약은 표준임대보증금과 약정임대료를 내용으로 하는 것으로 되며, 따라서 임차인은 표준임대료와 약정임대료 간의 차액을 지급할 의무가 없어 그 미지급을 차임연체로 보아 행한 임대인의 계약해지는 부적법한 것으로 된다. 본고는 대상판결의 다수의견 및 반대의견 모두 그 논거와 결론에서 타당하지 못한 점이 많음을 지적하면서, 새로운 해결책을 모색해 보고자 하였다. 그리고 그 결론으로 원고와 피고 사이의 임대차계약은 전부무효로 되지만, 가정적 의사의 불명확으로 인하여 무효 행위의 전환은 불가능하다는 점을 제시하였다. 이러한 결론은 오히려 당사자 간에 재협상의 기회를 부여함으로써 사적 자치에 보다 부합하는 임대차계약의 형성을 가능하게 할 것이다. Die Hauptfrage der hier betrachteten Plenarentscheidung des KOGH ist, ob die sich auf den Mietzahlungsverzug des Mieters stutzende Kundigung des Vermieters rechtmaßig ist. Um diese Frage richtig beantworten zu konnen, hatte der KOGH aber zuvor darauf einzugehen, welche Auswirkungen die Teilnichtigkeit des Kautionsvertrags auf den Mietvertrag haben kann. Dabei kam es insbesondere darauf an, ob sich die Miete automatisch erhoht, wenn die vereinbarte Mietkaution wegen Verstoßes gegen ein Verbotsgesetz herabgesetzt werden muss. Wenn das der Fall ist, muss der Mieter den Differenzbetrag zwischen der vereinbarten und der erhohten Miete als Miete zahlen. Zahlt er diesen Differenzbetrag nicht, gerat er in Mietzahlungsverzug, der die Kundigung des Vermieters rechtfertigen kann. Die Mehrheitsmeinung innerhalb der Plenarentscheidung ist mithilfe der Konversion zu einem solchen Ergebnis gekommen. Demgegenuber hat die abweichende Meinung die Selbstandigkeit beider Vertrage betont und damit jegliche Auswirkung der Teilnichtigkeit des Kautionsvertrags auf den Mietvertrag verneint. Nach dieser Meinung bleibe die Miete unverandert, obwohl die Mietkaution erheblich verringert wurde. Deshalb sei in dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall uberhaupt kein Mietzahlungsverzug des Mieters eingetreten. Die Kundigung des Vermieters sei somit unbegrundet. Die vorliegende Arbeit betrachtet die beiden Meinungen kritisch und behauptet daraufhin, dass hier weder Teilnichtigkeit noch Konversion zur Anwendung kommen konnen, weil sich der hypothetische Wille der Parteien dazu kaum feststellen lasst. Es ist vielmehr zweckmaßig, die Gesamtnichtigkeit der beiden Vertrage wegen des Wegfalls des Gleichgewichts von Leistung und Gegenleistung anzuerkennen. Damit kann den Parteien die Moglichkeit zur richtigen Gestaltung der Vertrage gegeben werden. Die neue Gestaltung der Vertrage wurde dann nicht nur dem Verbotsgesetz, sondern auch der Intersessenlage der Parteien entsprechen.
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