독일 토지거래법상 농지 거래시장 조정의 가능성과 한계

크리스티아네그라스 ( Christiane Graβ ),탁영남(번역) 영남대학교 법학연구소 2018 영남법학 Vol.0 No.47

독일 토지거래법은 부동산 거래를 규제한다. 그 목표는 농지를 농민에게 소유시키는 것을 목적으로 하고 경작을 목적으로 하지 않는 자본투자와 투기를 배제하려 한다. 그 방법은 인가와 그 거부이다. 인가는 부동산의 해로운 배분, 비경제적으로 축소될 때, 대응가치가 토지가치와 심한 불균형을 이룰 때 거부된다. 비농민이 농지를 매수하려고 하나 농민이 영농확장을 위해 그 농지를 긴급히 필요로할 때는 농민이 우선매수하게 된다. 행정청은 이를 심사하는 어려움이 매우 크다. 농민의 농력과 의지, 확장필요 여부 및 그 가치를 판단해야 한다. 이러한 문제는 신규취농자에 대하여 더욱 집중된다. 농민이 하루 아침에 되는 것은 아니기 때문에 신규취농자가 농지를 취득하려 할때는 조건부 인가가 부여되기도 한다. 몇 년 동안 다른 사람에게 용익 임대 하도록 하는 것이다. 실무상으로는 단순한 자본투자가가 장기간의 임대차를 전제로 농지를 취득하는 것은 현재로서는 불가능하다. 인가의무를 우회하는 방법으로 조합지분의 매수, 상속계약, 매매가의 고가화로 농민의 참여를 불가능하게 하는 것, 농지의 분할매매 등이 있다. 조합지분의 매수는 직접적으로는 농지를 매수하는 것이 아니라 농지를 소유하고 있는 조합의 지분을 매수하는 것이기 때문에 인가를 우회할 수 있다. 여기에는 매수인이 조합 지분의 전부를 매수하지 못하는 위험이 존재하기도 한다. 농지의 매매가인가 거부된 후 조합을 구성하여 농지를 매도하는 경우 인가가 거부된다. 상속계약은 농지 가격에 상당하는 금액을 임대료 등으로 지급하고 사인 증여받는 것이다. 여기에도 소유자가 일찍 사망하면 그 금액을 모두 받지 못할 위험성이 존재한다. 그리하여 저당권이 설정되기도 한다. 토지거래법이 인가를 통하여 거래시장을 조정하지만 우회라는 한계를 가진다. 재정적으로 강력한 단순한 자본 투자자가 농업구조 저해의 가장 큰 위험이다. 위와 같은 우회의 방법으로 투자가가 농지거래에 참여하는 것을 방지하려는 시도가 현재 진행 중이다. The German Land Transactions Act regulates farmland transactions, and its aim is for farmers to be able to own farmlands and to prevent a speculator or a capital investor who are not going to cultivate from owning farmlands. The methods are the approval and denial of the transaction requested. The approval may be denied when ⅰ) the transaction creates an unhealthy distribution, or ⅱ) divestiture would reduce or divide the land or a majority of real estate which is spatially or economically related and belongs to the transferor, or ⅲ) the equivalent value is grossly disproportionate to the value of the property When a nonfarmer is willing to buy the farmland and the farmland is necessary for the farmer who is urgent to procure it for large scale farming, the farmer has priority to buy the farmland under the same conditions which the nonfarmer would enter into. It is difficult for the agency to review whether the approval should be given or not, since it has to evaluate the ability and will of the farmer, the necessity for the large scale farming and the value of it. This problem is more concentrated regarding new farmers. Since farmers do not become farmers in a day, conditional approval may be granted when a new farmer wants to acquire farmland. Such approval could be contingent on allowing someone else to lease for a few years. In practice, it is currently impossible for a simple capital investor to acquire farmland on the premise of long-term lease. There are ways to circumvent the obligation of approval: purchase of union shares, the contract of inheritance, the prohibition of participation of farmers by the unaffordable sale price, and the partition sale of agricultural land. The purchase of a partnership stake is a way to circumvent the approval procedure because it is a purchase of a stake in the union that owns the farmland, rather than buying the farmland directly. In such a case, there is a risk that the buyer will not be able to buy all of the union shares. After the approval of the transaction of the farmland is denied, a new application by the union which is formed afterward for the approval may be denied. The contract of inheritance is to pay the amount equivalent to the price of the farm land through rent or the like and to receive donatio mortis causa. In this case, there is also the risk that if the owner dies early, he will not be able to receive all of the money. Thus, a mortgage could be established. The Land Transaction Act regulates the market through approval but has the limitation of circumvention. A simple financially strong capital investor is the greatest risk of hindering agricultural structure. Attempts are being made to prevent investors from participating in agricultural transactions through such a detour.

독일의 토지거래법과 가족농

요세마르티네츠 ( Jose Martinez ),탁영남(번역) 영남대학교 법학연구소 2018 영남법학 Vol.0 No.47

독일의 토지거래법은 비농민 및 자본회사의 농지취득을 어렵게 하는 것, 농민과 신규취농자가 농지를 쉽게 취득할 것, 가족농을 진흥이라는 세가지 정책 목표를 가지는데 여기서는 가족농의 진흥을 중점적으로 다룬다. 독일의 농지시장에 대한 위험은 비농민에 의한 농지소유와 농업기업의 산업화, 농지가격의 상승, 농지에 대한 국제적인 자본 러시에 있다. 이러한 상황에서 토지거래법은 농업구조를 개선하고 농업을 보호하는 형성법으로 기능하고 있다. 이러한 형성 기능에는 두가지 한계가 있는데 하나는 구조적 한계, 또하나는 헌법적 한계이다. 구조적 한계라는 것은 농업구조 개선의 내용이 토지거래법 자체에 정하여 져 있지 않고 외부의 목표설정에 따라 정해진다는 것이다. 따라서 토지거래법은 도구법이다. 외부의 목표설정은 모델(Leitbild)로서 결정된다. 헌법적 한계라는 것은 사적 처분권에 대한 국가적 간섭의 한계이다. 독일 연방헌법재판소는 농지에 대하여 공익을 위하여 다른 소유재보다 광범위한 제한을 받을 수 있음을 인정하면서도 그러한 공익은 일반이익을 넘어 소유기본권의 상당한 침해를 정당화할 수 있는 특별한 공익이 있어야 한다 하고 있다. 가족농은 법률상 개념이 정해지지 않은 토지거래법에서의 하나의 모델이다. 농업의 모델로서 쾌적한 농촌공간, 다기능적인 농업등과 함께 가족농은 이상적인 비즈니스 유형이다. 가족농은 농촌지역의 문화와 이익에 봉사하며(사회적 기능), 고용효과를 가지나(경제적 기능), 생물다양성의 보전과 진흥에 도움이 된다(생태적 기능)는 증거는 없다. 가족농이 보호되어야 할 헌법상 근거로는 국민영양의 보전, 위험성이 많은 토지에의 의존, 중소기업성을 들 수 있으나 이에 대하여는 비판이 많다. EU 법상 공동농업정책의 목적의 하나인 “농업의 사회적 구축”이 가족농의 보호 근거가 될 수 있다. EU 법에서는 가족농을 그대로 보호하는 것이 아니라 다른 중소기업 형태를 고려하면서 그 차이가 객관적이며 증명할 수 있는 경우 특별한 지원이 가능하다고 본다. 그러기 위해서는 가족농의 개념이 확정될 필요가 있으며, 일반적인 개념인 노동력이 가족구성원인 농장으로 정의된다면 다른 중소기업과 다른 특별한 보호를 받을 수 있다. The German Land Transaction Act has created policy which makes it difficult for nonfarmers and capital investors to acquire farmland. This policy is making it easier for farmers and those who wish to start farming to acquire farmland and is aimed at promoting family farming. In this article, family farming is principally discussed. The risks to the German farmland market are: ownership of farmland by the nonfarmers, industrialization of agriculture, the rise of farmland prices, and the international capital rush to farmland. Due to these risks, the Land Transaction Act functions as a formation method to improve the agricultural structure and protect agriculture. There are two limitations to this formative function: one is the structural limit and the other is the constitutional limit. Structurally, the content of the improvement of the agricultural structure is not set in the Land Transaction Act itself but is set according to the external goal setting. Therefore, the Land Transaction Act is a utilitarian law. The external target setting is determined as a model (Leitbild). It is constitutionally limited by the national interference on the right of private disposition. While the Federal Constitutional Court recognizes that farmland can be subject to wider restrictions than other proprietary rights for the public good, it must have a special public interest that can justify substantial infringement of the fundamental rights of ownership beyond general interest. Family farming is a model in the Land Transaction Act in which the concept is not defined by the act itself. Family farming is an agricultural model, along with pleasant rural space and multifunctional agriculture. There is no clear evidence that family farming serves the culture and interests of rural areas (social functioning), favorable employment effect (economic function), and conservation and promotion of biodiversity (ecological function). There are many criticisms against the argument that the family farming should be protected constitutionally because of the preservation of the national nutrition, the dependence on the dangerous land, and the SMEs (small and medium -sized enterprise) status. However, under EU law, the "social construction of agriculture," which is one of the objectives of the common agricultural policy, can serve as a basis for protection of family farming. The EU law does not protect family farms as itself, but considering the different types of SMEs, when the difference from SMEs is objective and can be proved, the family farms are said to be protected. To further distinguish and protect family farms, the concept of family farm needs to be established, and if a family farm can be defined as a farm of which the constituent is the family, it could receive special protection which is distinct from other SMEs.