광평수 토지의 보상평가

조덕근 ( Duek Kuen Cho ) 한국감정평가학회 2013 감정평가학논집 Vol.12 No.2

공익사업에 필요한 토지 등의 취득 또는 사용으로 인하여 토지소유자나 관계인이 입은 손실은 사업시행자가 보상하여야 하고 광평수 토지도 예외를 두어서는 안 된다. 광평수 토지란 일반적인 사용량 보다 아주 넓다고 인식되는 토지이다. 즉 주변지역의 일반적인 이용규모 보다 훨씬 초과하는 대규모의 토지를 말한다. 대단위 아파트 단지 조성이나, 넓은 할인 매장 등이 건축되기 전 까지는 투자의 규모가 작고, 수요가 작았기 때문에 광평수 토지는 수익이 창출되지 않아 기피대상이었다. 최근에는 토지 이용도의 다양성과 도시산업화와 광역도시화에 따른 공익사업의 일환으로 대단위 아파트 단지나 학교부지확보 또는 대형할인마켓의 등장으로 넓은 토지의 희소가치가 높아져 광평수 토지의 증가요인으로 작용하고 있다. 이러한 광평수 토지는 도시의 구성원 중 중요한 위치를 차지하기 때문에 도시계획수립이나 개발 등 도시의 미래에 지대한 영향을 주어 매우 중요하게 되었다. 따라서 광평수 토지의 개발은 그 지역 토지활용을 변화시키기 때문에 대규모 부동산 개발은 당해 지역 내의 사회 또는 경제적 수요와 부합되어야 하며, 예측, 변동의 원칙, 적합의 원칙하에 판단하여야 한다. 근래 택지개발사업 보상평가 시 광평수 라는 이유로 인근지역의 표준적 이용규모의 토지 보상액 대비 약 50% 이상 감액 평가하여 행정소송에서 사업시행자가 패소한 사례가 있다. 우리나라는 광평수의 적정평가를 위해서는 광평수 적정보상 조항을 별도로 신설한다거나, 미국처럼 지역 거주자 평가배심원을 구성하여 평가하든가, 독일처럼 광평수 평가는 독립기구인 토지평가위원회를 구성하도록 법 규정을 추가하는 것도 필요하다. The loss of land which needs public business shall be compensated by the concessionaire. Large acreage is the land which is thought to be larger than general land and large scale of land which is much larger than general land. Large acreage were not interested by people because they have little profit. Large acreage increases because it become high in scarcity value. Large acreage occupies an important position among the members of cities. Thus, it became important since it have a lot effect on the city planning and the future of cities. Since large land development change the usage of the area, large scale of estate develop accords with the society or economic demand in the area. Recent evaluation of land development projects can be compensated just because of large acreage compensation standard by more than 50% reduction compared to evaluate the Administrative litigation case in a concession is losing. To evaluate large land properly, we need to make a new compensation rule in order to compose valuation jury like the United Sate of America or we need to add rules to compose separate land valuation committee like the Germany.

동산,채권 등의 담보에 관한 법률의 법적 쟁점과 감정평가업계의 대응 과제

조덕근 ( Duek Kuen Cho ) 한국감정평가학회 2012 감정평가학논집 Vol.11 No.1

1997년 금융위기이후에 자산의 유동성에 기업들이 많은 관심을 갖게 되었고, 이로 말미암아 .동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률.(이하 .동산담보법.)이 제정되어, 중소기업 등이 자금조달을 위하여 동산담보를 통해 대출을 실행할 수 있는 길이 열렸다. 본 논문에서는 .동산담보법.이 제정에 대한 이론적고찰로써 외국의 입법례와 .동산담보법.의 입법과정과 입법취지, 그리고 주요내용을 살펴보고, 담보권의 법적 쟁점을 고찰하였다. .동산담보법.의 제정에 따른 동산 담보대출 활성화 방안과 금융권의 동산담보대출 활성화를 위한 과제를 살펴보았다. 또한 .동산담보법.의 시행에 따른 감정평가업계의 대응과제를 제시하였다. 감정평가업계에서는 동산담보법의 시행에 따라 전문 교육과 동산담보평가의 전문 인력을 양성하고, 동산 및 채권 등의 감정평가 실적을 데이터베이스화 하여 국민들에게 홍보에 주력하여야 한다. 또한 동산담보시장 형성에 따라 정부와 유기적으로 협조하여 국민의 재산권이 보호되도록 하는 방안을 마련하고, 기계 산업의 중고시장 활성화에 적극 동참하여야 한다. 아울러 동산의 특성으로 야기되는 도덕적 해이를 방지하기 위해서 기업에서는 윤리경영에 힘써야 할 것이다. After a financial crisis in 1997, financial companies have been aware of liquidity of property and the new Act on Security Rights on Movables and Claims(hereinafter referred to as “Act on Security of Movables”) was established providing the small and medium companies with the way to have a loan through the movables security for fund raising. This study examined the legislation process, the legislation purpose, and the main contents of the Act on Security of Movables, and the legal issue of security rights. The legislation cases of the US and Japan for the establishment of the Act on Security of Movables were studied while a counterplan to activate a movables security loan and a task of activating a movables security loan in the financial sector were examined. In addition, a counterplan of the appraisal industry in accordance with the implementation of the Act on Security of Movables was suggested.

부동산분야 국가직무능력표준(NCS)에 관한 고찰

조덕근 ( Cho Duek Kuen ) 한국감정평가학회 2016 감정평가학논집 Vol.15 No.2

연구의 목적은 2013년부터 시작하여 최근에 고시된 부동산분야 NCS 개발에 대하여 관련 정책 및 제도를 고찰하고 부동산분야 NCS 사업에 참여한 전문가의 의견을 분석하여 향후 NCS를 각 분야에서 어떻게 활용하고 보완할 것인가에 대한 시사점을 제시하는 것이다. 전문가의 의견을 분석한 주요결과는 다음과 같다. 첫째, NCS 개발에 따른 향후 교육현장과 산업현장에 대한 변화예측에서 대다수가 변화가 있을 것이라고 보았다. 특히 NCS 개발에 따라 산업현장 보다 교육현장에서 변화의 정도가 클 것이라는 의견이 많았다. 둘째, 오버스펙에 대한 비판에서 출발한 NCS 개발과 스펙쌓기에 대한 전문가의 의견은 NCS 개발에도 불구하고 스펙쌓기는 계속 늘어날 것이라 보았다. 셋째, 학교 및 훈련기관의 교육과 산업현장 직무수행의 불일치(미스매칭)에 대하여 문제점이 강하다는 의견이 보다는 각 분야 및 목적에 따라서 불일치가 존재하는 것으로 보인다는 점이다. 넷째, NCS 개발은 산업현장 직무수준의 체계화에 도움이 되나 기업체에서 이를 활용하는 것에 어느 정도 한계가 있는 것으로 보인다. 다섯째, 부동산분야 NCS 개발과 향후 자격체계 개편에 대해서는 상대적으로 부정적 측면이 존재하는 것으로 조사되었다. 여섯째, NCS 개발에 있어서 향후 시급한 과제로는 정책의 지속성이 중요하고 산학 간 의견수렴, 분류체계 개선의 의견이 주요사항이었다. 일곱째, 향후 NCS 개발에 따른 향후 활용 정착에 필요한 기간으로는 3년~5년의 응답이 많았으며 교육현장 보다 산업현장에서 소요기간이 더 많을 것이라 보았다. 여덟째, 정책의 지속성 문제와 관련하여 가장 큰 문제점은 정권교체에 따른 교육정책 변화가능성으로 인하여 향후 NCS 사업이 변질될 우려가 있다는 것이다. The purpose of the study was to investigate the relevant policies and institutions with respect to the NCS in Real Estate Sector and to develop and analyze the opinions of experts who participated in NCS project to present suggestions for how to leverage and complement the future NCS in each field. The main analysis of the expert opinion are as follows. First, There will be many changes in the education and industrial sector by the NCS. The majority opinion were seen that the degree of change in the education will be larger than the industry in accordance with the development of NCS. Second, the opinion of experts about the over-specification were that over-specificaton would be continuing despite of the NCS. Third, The period required to settlement of NCS was investigated by 3-5 years. It would be needed more time in the industry than in the education. The biggest Concern with regard to NCS future business was investigated that it could be NCS business interruption or discontinuance by Policy Changes.

기부채납제도의 운영 실태와 법적,정책적 제언 -서울특별시 강동구와 강남구의 아파트재건축사업을 중심으로-

조기태 ( Kee Tae Cho ),조덕근 ( Duek Kuen Cho ) 한국감정평가학회 2012 감정평가학논집 Vol.11 No.2

Land Donation is the institution of obligation in the field of the Urban Redevelopment such as Housing Reconstruction or Housing Redevelopment. In public, it is not considered the permission for the Urban Redevelopment without Land Donation. The law of Land Donation is unclear, however, Land Donation, which has been an obligation and a practice, is enforced based on ordinance of a local council and the policy or guidance of a local government by the leading of the public. According to the judicial branch, it is lawful in the case of Land Donation presupposes administrative benefits. Still it draws a expansive conclusion if it is discussed in depth by the professionals as to contradiction of etymology and ambiguous legal definition of Land Donation. Being considered the effect of Land Donation about the Urban Redevelopment, it is necessary to revise the law clearly such as the National Property Act and the National Land Use Planning Law.

개별주택가격 공시제도의 문제점 및 개선방안 -서울특별시 중랑구를 중심으로-

김영자 ( Young Ja Kim ),조덕근 ( Duek Kuen Cho ) 한국감정평가학회 2011 감정평가학논집 Vol.10 No.2

The fair disclosure on real-estate price was introduced for efficient use of the national land, provision of real-estate prices to Korean people and utilization as criteria for various taxations by publicly disclosing individual houses and lands. Unfortunately, however, the price disparity phenomenon is observed in cases where a disclosure price of an individual house for the land and building is far lower than the individual land disclosure price which is only for land. Therefore, the purpose of this paper is to propose improvement measures for the fair disclosure on real-estate price. To that end, an analysis is made on the individual house prices in Junglang-gu, Seoul for 2011 to have positive approach to causes and a survey on responsible personnel for fair disclosure is conducted to develop feasible measures for improvement. As conclusion, this paper proposes following measures. First of all, the number of exemplary houses for statistics should be expanded to reflect the diversifying trends of individual house prices so as to resolve the price imbalance. In addition, the land price which is separately calculated as of now should use the disclosure land price in the calculation process of individual house prices to minimize the price disparities in-between two disclosure prices. Last but not least, the binary survey systems should be integrated and a dedicated team for disclosure price should be established so as to enhance professional capacity of surveyors. Such improvements would be a measure to propose the basic direction for stabilization of the real-estate market.