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이용만(Young-Man Lee)ㆍ이상한(Sang-Hann Lee) 한국주택학회 2008 주택연구 Vol.16 No.4
국민은행의 주택가격지수는 ‘평가가격에 기초한 지수’로서, 우리나라에서 가장 신뢰 할만한 지수중의 하나이다. 그러나 국민은행 주택가격지수의 변동성이 실거래가격에 기초한 주택가격지수의 변동성보다 작고, 시차(time-lag)를 갖는다는 연구결과가 있는 것으로 보아, 국민은행의 주택가격지수는 ‘평가가격에 기초한 지수’에서 흔히 나타나는 평활화(smoothing) 현상을 갖고 있는 것으로 판단된다. 이에 본 논문은 국민은행 주택가격지수에 평활화 문제가 있는 것으로 보고, 국민은행 주택가격지수가 어느 정도 평활화 되어 있는가를 추정하였다. 본 논문에서는 두 가지 방법으로 평활화 정도를 나타내는 부분조정계수(partial adjustment factor)를 추정하였다. 본 논문에서 사용한 첫 번째 방법은 국민은행 주택가격지수의 변동성과 실거래가격 지수의 변동성을 비교하는 방법이다. 그리고 두 번째 방법은 시간변동계수모형(time-varying parameter model)을 이용하여 부분조정계수를 추정하는 방법이다. 서울시 아파트의 매매가격지수를 이용하여 부분조정계수를 추정해 본 결과, 첫 번째 방법에 의한 부분조정계수는 0.48212이었으며, 두 번째 방법에 의한 부분조정계수는 0.349134이었다. 이는, 평가자가 가격을 평가할 때 실거래가격을 48% 내지 35%만 반영하고, 나머지는 이전의 평가가격에 의존한다는 것을 의미한다. 부분조정계수를 이용하여 ‘진정한 시장가치에 의한 지수’를 추정해 본 결과, ‘진정한 시장가치에 의한 지수’는 2008년 4월을 정점으로 하여 하락추세를 보이고 있는 것으로 나타났다. 이는 실제 거래가격의 동향과 일치하는 결과이다. 그러나 국민은행 주택가격지수는 같은 기간에 여전히 상승 추세를 보이고 있었다. 국민은행 주택가격지수는 정책당국자나 자본시장 참여자들에게 매우 중요한 의사결정 참고자료이다. 만약 본 논 문에서 밝혀진 사실들이 ‘사실’이라면, 국민은행 주택가격지수에 의존한 의사결정은 수정될 필요가 있을 것이다. The Kookmin Bank's Housing Price Index(KB-HPI) which is an appraisal-based index is one of the most reliable indices in Korea. However it seems that the KB-HPI has appraisal smoothing problems. A study has reported that the KB-HPI has low volatility and time-lag as compared to a transaction-based index unpublished yet. So, under the assumption of appraisal smoothing in the KB-HPI, we estimate the partial adjustment factor to show how appraisers use the transaction price data available. We apply two methods; the partial adjustment model and the time-varying parameter model. The partial adjustment factor is estimated at 0.4821 by the first method and 0.3491 by the second method. It means that 48% or 35% of the transaction price is reflected in the appraisal of a sample house. Following the estimation, we infer a ‘true' housing price index by using the partial adjustment factor. We find that the ‘true' index has started to decrease from April, 2008, as has the housing market in Korea. However, the KB-HPI has continued the upward trend until August, 2008.
KCI
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