서울시 외식업소의 상가권리금 결정에 관한 연구

정승영(Jeong, Seung Young),도희섭(Do, Hee Seob) 대한부동산학회 2012 大韓不動産學會誌 Vol.30 No.2

본 연구는 서울시 상가임대사례를 이용하여 외식업소의 상가권리금 결정모형을 구축하는데 그 목적이 있다. 특히, 외식업소의 물리적 및 사회경제적 특징이 상가권리금에 미치는 영향을 분석하였다. 본 연구의 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 원시자료를 이용하여 분석한 결과에서 외식업소의 상가권리금과 상가보증금의 상관관계는 약한 선형성 정(+)의 상관관계가 존재하고 상가월세는 상가권리금을 추정할 때 가장 영향력 있는 독립변수로 나타났다. 따라서, 상가부동산시장에서 임대 혹은 매매를 하기 위해 상가권리금을 결정하거나 도심재생사업에서 상가권리금의 보상액을 산정할 때에는 상가월세는 중요한 변수라는 것을 실증적으로 보였으며, 둘째, 상가보증금 및 상가임대료 대비 상가권리금의 비중이 상가권리금을 결정하는 중요변수라는 것을 보였다. 셋째, 서울시 상가시장에서 상점업종에따라 상가권리금의 수준과 결정요인이 다르다는 것을 실증적으로 보였다. 넷째, 상가임대료와 상가권리금의 합계에서 상가보증금 및 월세비중이 증가할수록 상가권리금이 감소하는 경향을 보였다. 요약하면, 외식업소의 물리적 및 사회·경제적 특징이 상가권리금에 영향을 준다는 연구가설을 채택한다. The food service facility s goodwill per 3.3㎡ in Seoul depends on two factors : (1) physical factor-space size, and location, and (2) economic factor-retail rents. The purpose of this study is explore the impact of the food service facility s physical and economic factors on goodwill per 3.3㎡. In this paper, multiple regression analysis is used to examine the effect of property characteristics on goodwill. The results show that monthly rent per 3.3㎡ is an important determinant of goodwill per 3.3㎡. The results strongly suggest that the retail rent related factor is more important than space related factor of food service facility. One further implication of the finds presents that retail rent related factor and location are the main factors affecting the food service facility s goodwill.

오피스 임대료의 예측에 관한 연구

정승영(Jeong, Seung Young),도희섭(Do, Hee Seob) 대한부동산학회 2015 大韓不動産學會誌 Vol.33 No.1

이 연구의 목적은 우리나라의 오피스 임대료 지수 자료를 가지고 국가수준에서 오피스임대료를 예측조사하는 것이다. 이 연구결과는 다음과 같다. 오피스 임대료 지수는 계절성이 없는 비정상성 계열이다. 그리고 시도표에서 오피스 임대료는 시간의 흐름에 따라 지속적으로 상승하는 추이를 나타냈다. 특히, 2000년 이후부터 2012년까지는 지속적으로 오피스 임대료가 상승하였다. 오피스 임대료 지수의 원자료의 ACF는 시간의 흐름에 따라 지수적으로 감소하는 형태이며 PACF의 경우에는 1차 시점에서 절단되었다. 아울러, 이 연구에서는 오피스 임대료를 예측하기에 적합한 시계열모형으로서 ARIMA(5,2,1) 모형을 선정하였다. 이 연구는 오피스 임대료의 추세 및 예측에 대해서는 성과를 제시할수 있었지만 복잡한 오피스 임대료 결정의 인과관계를 분석하지는 못하는 한계가 있다. 따라서, 이 연구를 바탕으로 보다 더 오피스 임대료 예측에 대한 정교한 모형의 구축을 기대한다. There has been numerous office rents forecasting studies in real estate price and rents. The objective of this study attempts a forecasting investigation of office rents at the national level with Korea data using time series analysis. using the national office rent index developed by Korean government, This study evaluates the forecasting performance of ARIMA methodology that are available to analysis for forecasting work. During 2000s, office rents index stimulated significant increase in south korea. thereby motivating a number of investors focusing on the accurate office rents forecasting in the office market. The results indicate that a preferred model chosen by us is ARIMA(5,2,1) and Ex post forecasts indicate that office rents shows a positive growth over 2004 - 2015. Accurate forecast of office rents are important for investors. the accuracy of the office rents forecasting is bench marked against the performance of financial market is assessed, because it establish broad market trends, or it can be included in returns and yields forecasts of the office markets. city can make better investment and development decisions if they have a thorough knowledge of the its unique trade areas and the respective number of businesses. seoul city, Trade Area Analysis, Multivariate Statistics

서울시의 상권분류에 관한 연구

정승영(Jeong, Seung Young),도희섭(Do, Hee Seob) 대한부동산학회 2011 大韓不動産學會誌 Vol.29 No.2

본 연구의 목적은 서울시 29개 상권의 3.3㎡ 당 평균 상가월세 및 보증금, 3.3㎡ 당 평균 상가권리금, 통행자수의 자료를 이용하여 계량적으로 서울시 상권을 3군집으로 분류하는 데 있다. 본 연구의 이론적 배경은 부동산시장분석이며 연구방법은 유사한 집단혹은 상이한 집단을 분류하는 데 유용한 군집분석과 다차원분석법이다. 본 연구결과에 의하면, 상권분류의 기준인 상권별 평균 3. 3㎡당 상가환산월세, 3. 3㎡당 상가권리금, 통행자의 수에 따라 상권분류가 다른 결과를 보였다. 서울시 29개 상권은 3.3㎡ 상가권리금을 기준으로 3군집으로 나눌 수 있다. 1군집의 상가권리금이 높은 집단에는 강남역(25) 상권이 해당되고, 2군집의 상가권리금이 중간인 집단에는 성신여대(1), 신천역(24)상권이 포함된다. 3군집의 상가권리금이 낮은 집단에는 종각(7), 건대역(16), 서울대입구 (17), 미아삼거리(3), 노량진역(20), 대학로(6), 연신내(8), 천호역(26), 교대역(28), 청량 리역(15), 홍제동(12), 수유(4), 총신대역(19), 양재역(29), 압구정역(27), 홍익대(10), 신림역(18), 오목대(22), 영등포역(23), 경희대(14), 숙명여대(5), 전농동로타리(13), 노원역(2), 이화여대(9), 신촌(11), 화곡역(21) 상권이 배정되었다. A similarity analysis on the retail trade areas in Seoul is accomplished using a cluster analysis and a multidimensional scaling. The purpose of this analysis is to subdivide Seoul’s retail market into 3 retail trade areas according to monthly retail rents and deposits, goodwills, and the number of pedestrians. The result of multidimensional scaling using goodwills per 3.3㎡ as a variable shows that Gangnam station is quite different from the rest of the retail trade areas in the level of goodwills per 3.3㎡. The results also shows that 29 retail trade areas in Seoul can be classified into 3 clusters in the level of goodwills per 3.3㎡ as follows. The clusters are all in the same city but vary in goodwills per 3.3㎡ of the retail property. The cluster 1 (high-level) is Gangnam station, the cluster 2 (mid-level) is Sincheon, and Seongshin women s Univ., and the cluster 3 (low-level) is Jonggak, Konkuk Univ., Seoul national Univ., Mia, Noryangjin, Deahangno, Yeonsinnae, Cheonho, Seoul National Univ. of Education, Cheongnyangri station, Hongjedong, Suyu, Chongsin Univ., Yangjae, Apgujeong, Hong-ik Univ., Sillim station, Omokdae, Yeongdeungpo station, Kyunghee Univ., Sukmyeong women s Univ., Jeonnong rotary, Nowon station, Ehwa women s Univ., Sincheon, and Hwagok station.

부동산투자회사(REITS)의 활성화 방안에 관한 연구

장동훈(Jang Dong Hoon),김형식(Kim Hyeong Sik),도희섭(Do Hee Seob) 한국부동산학회 2006 不動産學報 Vol.28 No.-

  1. CONTENTS<BR>  (1) RESEARCH OBJECTIVES<BR>  Most researchers have dealt with problems of systems between July 2001 and June 2005 and improvement schemes and provided a plan to activate real estate investment trusts (REITs) from the theoretical respect through a comparison with foreign systems or conducted a survey with those concerned in REITs or with ordinary people to present relevant problems and improvement schemes.<BR>  This study aimed at conducting a survey with experts in real estate works to find out the course of policies for REITs in the indirect investment market for real estate, present relevant problems and the future development course, and draw up a plan for balanced activation of company restructuring real estate investment trusts (CR-REITs) and Korea real estate investment trusts (K-REITs) rather than the current systems based on the establishment of CR-REITs alone.<BR>  (2) RESEARCH METHOD<BR>  Frequency analysis through questionnaire survey<BR>  (3) RESEARCH RESULTS<BR>  Since it is necessary to improve the current systems to activate K-REITs, sampling was performed for questionnaires, considering that it would be desirable to examine the actual condition with experts in REITs rather than ordinary people investing in REITs without expertise in terms of institutional improvement.<BR>  A sample was mainly constructed of banks that were institutional investors as financial institutions participating in the establishment and that were in charge of public share selection, financial corporations in charge of financial and legal advices for REITs, and experts in real estate at research institutions.<BR>  In collecting data, a visit or mailing was made to allow respondents to complete a questionnaire personally.<BR>  Of the questionnaires distributed, valid ones went through fact-finding analysis based on frequency analysis to identify general characteristics through responses to each question in the questionnaire by using statistical package for social sciences (SPSS 13.0).<BR>  2. RESULTS<BR>  To put the results together, it is necessary to improve profitability by permitting autonomy rather than regulations on the basis of stability in order to improve many problems and activate the systems of REITs that are indirect investment systems in which a lot of investors participate in terms of establishment, property management, and taxation.<BR>  In solving these problems, the Korean REITs system will be activated in its early stage if REITs are regarded as paper companies and thus admitted as conduit so that investors in REITs can get more return on investment through reduction and exemption of taxes such as a corporation tax.