부동산개발업의 분화원인과 효과분석 = (An)analysis of the causes and effects of disintegration in the real estate development industry

국문 초록 (Abstract)

최근 도시 및 부동산 개발산업에 있어서 두드러진 현상의 하나는 부동산개발업의 분화와 발전이다. 시행사 또는 영어표현을 그대로 사용하여 디벨로퍼(developer)라고도 불리는 이 업종은 과거에는 공공부문의 시행사들이 대종을 이루어 왔으나, 최근에는 민간부문의 시행사들이 크게 활동하고 있는 실정이다.
민간시행사들은 부동산개발을 전문으로 담당하는 업종으로 외환위기 이후에 출현하기 시작하여 최근의 부동산개발 붐을 타고 급속하게 증가하였고, 정확한 숫자는 파악하기 어려우나 전국적으로 5,600여개 업체가 활동하고 있는 것으로 추산된다.
과거에는 도시 또는 부동산개발분야에서 건설업이 토지의 취득과 건축 그리고 분양의 모든 과정을 담당하였으나 디벨로퍼가 개발사업의 기획과 토지의 취득, 그리고 분양을 담당하고 건설업자는 도급만 맡아 시공, 즉 건설만 담당하는 형태로 산업의 조직이 변화되고 있다. 물론 아직도 건설업자가 모든 과정을 담당하고 있는 경우도 있으나 시행과 시공이 분화되는 현상이 심화되고 있다.
이와 같은 부동산개발업에 있어서 분화현상이 발생하는 원인과 그 효과에 관해서 다양한 논의가 제기되고 있다.
본 연구에서는 부동산개발업의 분화현상이 발생하는 원인에 대하여 다음과 같이 세 가지 시각에서 고찰하였다. 수직분화론적 시각에서 수직분화, 조직의 슬림화, 개발과정의 독립성을 분화의 원인으로, 시장환경론적 시각에서 재무건전성의 확보, 이자율의 하락, 부동산금융제도의 다양화, 공공택지분양방법의 완화, 위험분산을 분화의 원인으로, 사업다각화론적 시각에서 부동산개발 관련업무의 영역확대, 불확실성에 대비, 수주증대, 시장의 지역성을 분화의 원인으로 고찰하였다.
부동산개발업의 분화로 인한 효과는 기업측면과 시장측면에서 검토하였다. 기업의 측면에서 보면 긍정적 효과로 부동산개발은 복잡한 단계를 전문화시킴으로 인한 부동산개발업의 효율성 제고와 시행-시공 분리의 새로운 개발사업방식의 정착으로 인한 부동산개발산업의 구조개선을 들 수 있다. 부정적 효과로 개발과정에 참여하는 분화된 각 주체들의 지나친 수익추구로 인한 소비자로부터의 부정적 평가, 사업성이 불투명한 부동산개발사업의 무리한 추진으로 인한 부작용으로 허위분양, 이중분양, 분양대금유용 등 일부 시행사들의 도덕성 결여현상이 있으며 이는 시행사에 대한 규제를 요구하는 근거가 되고 있는 것으로 분석되었다. 시장의 측면에서 보면 긍정적 효과로는 소비자들의 만족도 향상, 부동산개발사업의 혁신이 있고 부정적 효과로는 비용의 증가, 상품가격의 상승, 고밀도개발이 있음을 알 수 있었다.
설문조사에 의한 부동산개발업의 분화원인과 효과의 실증분석은 시행사 집단과 종합건설회사 집단으로 분류하여 두 집단간의 차이를 분석하였다.
분화원인의 분석결과에 의하면, 수주물량이 일정하지 않아 시행부문을 아웃소싱하는 것이 효과적이므로, 부동산 시장여건의 변화에 따라 사업의 포기 또는 변경과 같은 의사결정을 신속하고 효율적으로 할 수 있기 때문에, 종합건설회사보다 사업부지를 용이하게 확보할 수 있어 수주증대를 도모하고 사업상 인적관계에서도 유리하기 때문에 분화되었다 고 응답하여 이론적으로 검토한 세 가지 시각론을 실증적으로 뒷받침하고 있음을 알 수 있었다.
분화효과의 분석결과에 의하면, 민간시행사의 사업활동이 조성원가 및 분양가격을 상승시키고 개발사업기간이 길어지는 효과가 있는 반면, 개발상품의 품질 및 소비자 만족도가 향상되는 것으로 인식하고 있었다. 특히 부동산개발 사업현황에 대한 실증분석에서는 시행사는 종합건설회사보다 분양아파트의 평형대가 높을수록 분양가격이 높았으며, 건폐율 및 용적률 등 개발밀도를 높게 사업을 시행하고 있었으나, 건폐율에 대하여만 통계적 유의성이 있는 것으로 분석되었다.
본 연구에서는 이와 같은 연구결과를 토대로 부동산개발업 제도적 정비, 분양제도의 개선, 부동산개발관련 금융제도정비, 부동산개발에 관련된 지표 구축 등 부동산개발업의 안정적인 정착과 발전을 위한 정책방향을 제안하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The disintegration and differentiation in the real estate and urban development business has been a remarkable phenomenon. Until recently, public companies have been the mainstream in the real estate development business, but more and more, private companies are entering this sphere of business and actively displaying their capability.
It was not until the monetary crisis in 1997 that these private developers emerged and started specializing in real estate development. Encouraged by the recent boom in the real estate development business, they have rapidly increased in number. Even though it is difficult to pinpoint the exact number of developers, it is estimated that approximately 5,600 new developers have started in this business all over the country.
In the past, construction companies took charge of the whole development process- from acquiring the land, to building the structure, and to selling it in lots. However, lately, with this new trend of specialization in the development business, it is the private developers who take charge of planning, acquiring the land and selling it in lots, while construction companies are merely contracted to carry out the construction. Of course, there are still some construction companies that take charge of the whole process, but it is an undeniable fact that the real estate development industry is moving towards differentiation.
There have been many debates concerning the reason behind differentiation and its effect on the real estate development industry.
For this study, the causes of disintegration in the real estate development industry has been analyzed from three different points of view; vertical disintegration of industrial organization, market environment, and diversification of business. Regarding the vertical disintegration of industrial organization, the differentiated business process - the act of streamlining organization and simplifying the complicated development process was considered. The market environment, such as sound financial structures, the decrease in interest rates, and the change in circumstances regarding real estate financing was also analyzed. Finally, the differentiation was approached from the perspective of diversification of business by looking at the expansion of the real estate development business, confronting uncertainties, the increase of the amount of orders received, and the expenditure of an organization
The study analyzed the effects of disintegration from the points of real estate market and individual firms. From the perspective of individual companies, the positive effects of specialization include an enhanced efficiency, through the simplification of the complicated process of development, and an improved industry structure, through new techniques, which separate operation and construction. However, we must not pass over the negative effects. Individual participants in the process of development may seek profit excessively and be criticized by customers. At times, they may also find themselves faced with ethical risks, such as making fraudulent or double sales and diverting money from sales resulting from a risky project. For these reasons, regulation of these developmental companies is required. From the view point of real estate market, on the other hand, it was concluded that there are both positive effects, such as the increase of customer satisfaction and innovation of the real estate development business, and negative effects, such as the increase in the cost and price, and high-density development.
To analyze the empirical evidence of the effects of differentiation in the real estate development industry, a questionnaire survey was conducted for two groups, private developers and comprehensive construction companies. In general the respondents responded that the differentiation had positive effects for them for three reasons: ⅰ) it is good to outsource the operating part due to the uncertainty of orders received ii) they can make swift and efficient decisions regarding the discontinuation or changing of business to cope with market conditions, and iii) they can increase the amount of orders received by securing the business land site more easily than the comprehensive construction companies can. They can also expand their network of human resources in the industry. In general the results practically support the arguments suggested above. However, some differences were found in the responses between these two groups.
In addition, there were some negative effects caused by differentiation. the study suggested that the performance of private developers increased not only the construction cost and sales price, but also the quality of the products and customer satisfaction. By analyzing the present condition in the real estate development business, it was discovered that private developers sold apartment units at a higher price than the comprehensive construction companies did. This phenomenon was more prominent when it came to larger units. Also, they performed high-density development.
Based on the results of the above study, this study discusses some policy issues. This study suggested policy instruments, such as a regulation system for private developers, a selling system, and a financing system concerning real estate development.

목차 (Table of Contents)

• 목적
• Ⅰ. 서론 = 1
• 1. 연구의 목적 = 1
• 2. 연구의 방법 = 3
• 3. 연구의 범위 = 4
• 4. 연구의 기본 틀 = 5
• Ⅱ. 이론적 배경 = 6
• 1. 부동산개발업의 의의와 유형 = 6
• 1) 부동산개발업의 의의 = 6
• 2) 부동산개발의 과정 = 7
• 3) 부동산개발업의 유형 = 15
• 4) 부동산개발업의 특성 = 24
• 2. 부동산개발업의 분화배경과 발전과정 = 29
• 1) 부동산개발업의 분화배경 = 30
• 2) 부동산개발업의 발전과정 = 34
• 3. 부동산개발업의 분화원인 = 37
• 1) 수직분화론적 시각 = 38
• 2) 시장환경론적 시각 = 45
• 3) 사업다각화론적 시각 = 54
• 4. 부동산개발업의 분화효과 = 66
• 1) 기업측면 = 66
• 2) 시장측면 = 68
• Ⅲ. 실증분석 = 75
• 1. 설문조사 및 자료분석 = 75
• 1) 설문지의 구성 = 75
• 2) 자료수집 = 77
• 3) 자료분석방법 = 77
• 2. 실증분석 방법 = 78
• 3. 응답기업의 일반적 특성 = 79
• 1) 회사 유형별 현황 = 79
• 2) 일반적 특성분석 요약 = 83
• 4. 분화원인 분석 = 84
• 1) 분화원인에 대한 인식의 비교분석 = 86
• 2) 분화원인에 대한 t-검정 = 88
• 3) 분석결과 요약 = 90
• 5. 분화효과 분석 = 91
• 1) 설문조사결과 = 91
• 2) 실증분석결과 = 98
• 3) 분석결과 요약 = 100
• Ⅳ. 정책과제 = 101
• 1. 정책과제분석 = 101
• 1) 설문조사결과 = 101
• 2) 조사결과 요약 = 106
• 2. 정책제안 = 106
• 1) 부동산개발업 제도정비 = 107
• 2) 분양제도의 개선 = 108
• 3) 부동산개발 금융제도정비 = 109
• 4) 부동산개발 관련지표 구축 = 110
• Ⅴ. 결론 = 112
• 1. 연구결과의 요약 = 112
• 2. 연구의 한계 및 시사점 = 114
• 참고문헌 = 116
• Abstract = 122
• 부록 설문지 = 125