屯山 宅地開發事業에 따른 大田廣域市 地價의 空間的 分布 變化 分析 = (The) Spatial Distribution Changes in the Land Prices of Daejeon Metropolitan City according to the Dunsan Residential Development Project

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 둔산 택지개발사업에 따른 대전광역시 지가의 공간적 분포 변화를 분석하는데 있다. 본 연구에서는 택지개발 가변수를 포함한 헤도닉 모형(Hedonic Price Model)을 이용하였다. 택지개발 가변수는 택지개발사업 영향력에 따라 구분된 권역이다. 헤도닉 모형은 가변수 회귀분석(Dummy Regression)을 통하여 추정되었으며, 택지개발 사업 경과 시점에 따라 1991, 1996, 2001년도 별로 추정하였다. 연구의 공간적 범위는 대전광역시 행정구역을 대상으로 하였으며, 원도심, 둔산신도심, 시가화지역 그리고 미개발지역 등 4개 권역으로 구분하여 분석하였다. 분석에는 약 22만필지 단위의 각 년도별 개별공시지가 자료를 사용하였다.
둔산 택지개발사업에 따라 대전광역시 지가의 공간적 분포는 변화하고 있었다. 택지개발사업이 원도심과 둔산신도심, 그리고 그 외 지역의 지가에 미치는 영향은 차등적이었고, 시간이 지남에 따라 원도심과 둔산신도심간 지가의 격차는 점차 축소되었다. 분석 모형의 독립변수는 유의수준 0.01 수준에서 유의적이며, 모형의 결정계수(Goodness of Fitness, R2)도 0.48∼0.55로 양호하였다.
지가분포에 의한 대전광역시 공간구조는 단핵 도심구조에서 다핵심 도심구조로 변화하고 있었다. 택지개발사업이 시작된 1991년과 택지개발 사업이 완료된 1996년에는 원도심 중심의 단핵 구조를 보인 반면, 사업경과 시점인 2001년에는 원도심과 둔산신도심의 다핵 구조를 보였다.
둔산개발로 인하여 원도심의 지가는 부(-)의 영향을 받은 반면 둔산신도심 지역과 시가화지역의 지가는 정(+)의 효과를 나타내었다. 사업착수 시점인 1991년부터 사업완료 후 경과시점인 2001년 기간동안 택지개발사업지역인 둔산신도심의 지가는 253.9% 상승한 것으로 분석되었으며, 원도심 지역은 지가하락(-35.3%)을, 시가화지역은 상승(37.8%)한 것으로 추정되었다.
토지용도간 지가의 격차는 시간이 지남에 따라 줄어들었다. 특히, 주거용과 상업용, 주상복합용간 지가의 격차는 많이 줄어들고 있었다. 같은 토지용도의 필지라도 도로접면, 토지형상, 토지고저, 유해시설 및 계획시설 등에 의해 차이가 있었다. 또한, 도로접면이 지가에 미치는 영향력이 큰 것으로 나타났다. 도로조건에 따라 토지 가치가 크게 좌우되며, 접근성 개념에 따른 지가의 차이가 명확하게 나타나고 있었다.
도심으로부터 거리에 따른 지가분포 변화는 원도심으로부터 500m 이내 지역이 가장 높고 원도심에서 멀어질수록 점점 낮아지는 형태를 보이고 있으나, 시간이 경과할수록 반경 5∼6㎞ 지점인 둔산지역에서 높은 지가분포를 나타내고 있었다. 이러한 현상은 둔산 택지개발사업이 진행되면서 더욱 강화되는 경향을 보이고 있으며, 단핵 도시의 형태에서 다핵 도시로 변화되는 전이과정이 나타나고 있는 것으로 분석되었다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Purpose of this study is to analyze the impact of Dunsan residential development project on the distribution of land price in Daejeon Metropolitan City. Hedonic price model with dummy variables which indicate the characteristics of 220 thousands of land lots in Daejeon City was used for analysis. The model was estimated for 3 years, 1991, 1996 and 2001. In 1991, Dunsan development project was embarked and it was completed in 1996. The parameters estimated in the model was statistically significant and the goodness of fitness ranges from 0.48 to 0.55.
The findings are as follows. First of all, the structure of Daejeon City has changed from mono-centric to multi-centric. Dunsan has settled it's position as a subcentre of the city. CBD had marked highest land price until 1996 while it was found bisected in 2001 with Dunsan.
Next, the differences of land price among land uses were dicreased, especially between residential use and commercial and mixed(residential and commercail) use. Thirdly, the factors such as road conditions, shape of each lot, neighboring obnoxious facitilies and urban planning facilities are influent on the price of each lot. Finally, the Dunsan development project has affected negative(-) impact on the land price of CBD while influenced positively(+) those of Dunsan itself and other developed area in Daejeon.

목차 (Table of Contents)

• 표목차 = iii
• 그림목차 = iv
• 국문요약 = v
• I. 서론 = 1
• 1. 연구의 목적 = 1
• 2. 연구의 방법 및 범위 = 2
• II. 문헌고찰 = 3
• 1. 지가의 개념 = 3
• 2. 헤도닉 모형 = 9
• 3. 선행연구 고찰 = 13
• III. 기초분석 = 20
• 1. 분석자료 = 20
• 2. 분석범위 = 26
• 3. 기초분석 = 31
• 3.1 지가분포 변화 = 31
• 3.2 토지용도별 지가분포 변화 = 35
• 3.3 도로접면별 지가분포 변화 = 38
• 3.4 토지고저, 토지형상, 계획시설, 유해시설별 지가분포 변화 = 40
• 3.5 도심으로부터 거리 변화에 따른 지가분포 변화 = 42
• IV. 분석모형 = 46
• 1. 분석모형 개념 = 46
• 2. 분석모형 설정 = 48
• 3. 분석결과 = 52
• V. 결론 = 61
• 1. 결론 = 61
• 2. 향후 연구과제 = 62
• 참고문헌 = 64
• ABSTRACT = 68
• 부록 = 70