리모델링과 再建築의 經濟的 妥當性을 비교하기 위한 評價方案 : 高層 賃貸아파트를 中心으로 = (A) Study on the Evaluation Method to Compare the Economic Profitability of Remodeling with that of Reconstruction : focusing on a rental high-rise apartment

국문 초록 (Abstract)

도심지역의 심각한 주택난을 해소하기 위해 고층·고밀도의 아파트를 중심으로 한 주택의 양적 공급 정책은 주택 부족문제를 상당부분 해결해 주었지만 주택의 노후화에 대해 사회적 여건에 맞는 적절한 대책이 마련되어 있지 않은 상황에서 증가하는 재고주택은 우리에게 새로운 사회 문제로 대두되었다. 특히 기존의 고층아파트의 경우에는 재건축을 통한 수익성의 확보가 어려워짐에 따라 재건축보다는 건물을 장기적으로 사용 할 수 있도록 하는데 초점을 둔 해결방안이 필요한 실정이다.
이에 새롭게 제시된 리모델링 사업은 아파트의 조기 재건축으로 인한 국가 경제적 낭비를 최소화하고, 건축물의 기능적·사회적 가치를 상승시켜 건물의 질적 저하와 주변환경의 슬럼화를 막아 거주자에게 쾌적한 삶의 질을 확보해 줄 것으로 예상된다.
그러나 국내 건설업에서의 리모델링에 대한 도입이 아직 초기 단계이므로 아파트를 중심으로 한 주거부문의 리모델링 활성화를 위해서는 선행해야 할 과제들이 많이 산재해 있다. 그 중에서도 공동주택 소유주의 입장에서 리모델링이 재건축과 비교해 보았을 때 어느 정도의 경제적 타당성을 가지고 있는지에 대한 판단기준과 의사결정에 도움을 줄 수 있는 적절한 도구의 마련은 리모델링 활성화를 위해서는 반드시 해결해야 할 과제이다.
따라서 본 연구에서는 사업 초기 단계에서 합리적인 의사결정이 이루어질 수 있도록 하기 위해 리모델링과 재건축에 대한 경제적 타당성을 비교·평가할 수 있는 방안을 제시하는 것을 목적으로 하고 있으며, 본 연구의 수행 결과는 다음과 같다.
첫째, 고층아파트의 현황과 노후화 실태, 재건축 추진현황 및 문제점을 고찰하여 리모델링 사업의 필요성을 재검토함으로써 리모델링을 재건축사업과 비교해야 하는 근거를 마련하였다.
둘째, 본 연구에서는 리모델링과 재건축에 대한 경제적 타당성을 비교·평가하기 위해 가치평가 기준이 다른 건축분야의 경제성 평가기법과 부동산분야의 감정평가기법의 특징을 고찰하여, 기법들의 장·단점을 상호 보완함으로써 사업초기단계에서 사업기간동안 발생하는 수익과 비용에 대한 분석을 통해 타당성 여부를 신속하게 결정하고, 리모델링과 재건축을 통해 향상된 실질적 가치를 비교·평가할 수 있는 방안을 마련하였다.
셋째, 리모델링 사업이 시행된 임대 아파트를 사례지로 선정하여 재건축 사업을 시행하였을 경우와 비교하여, 본 연구에서 제시한 경제성 평가 절차와 단계별 방안에 따라 경제적 타당성을 분석하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Most old apartment housing have been replaced with new ones by means of the reconstruction. But with the change of the construction environment, remodeling is introduced as a new alternative for the replacement. Remodeling is expected to reduce national loss owing to the early reconstruction of old apartments resulted from economical and functional deterioration. But there still remains a lot of problems to be first solved for Remodeling. One of those is to figure out how to compare economic feasibility of Remodeling with that of Reconstruction effectively.
Therefore, the purpose of this study is to build a new method for the effective feasibility analysis for the Remodeling and Reconstruction in the planning phase of the project focusing on a rental high-rise apartment.
This study proposes the new method of measurement, which can compare economic feasibilities of Remodeling with that of Reconstruction by complementing the existing two evaluation method; One is an economic feasibility analysis in construction field, the other is the appraisal of real estate. First, this study measured an increased actual assets value using cost approach in the appraisal of real estate, then it analyzed the benefits and costs during the cash flow period using the Net Present Value, Internal Rate of Return and Profitability Index in economic feasibility analysis. This new method of measurement can be used as a decision-making tool in the early stage of project, considering the actual elevation of value as well as forecasting the profitability of the project.

목차 (Table of Contents)

• 국문초록 = i
• 그림목차 = vi
• 표목차 = vii
• 제1장 서론 = 1
• 1.1 연구배경 및 목적 = 1
• 1.2 연구의 범위 = 3
• 1.3 연구의 방법 및 절차 = 4
• 1.4 선행 연구 고찰 = 6
• 제2장 주택현황 및 고층 아파트 재건축 사업의 한계 = 8
• 2.1 주택현황 = 8
• 2.1.1 주택공급 및 재고주택현황 = 8
• 2.1.2 고층아파트의 공급현황 및 문제점 = 11
• 2.2 고층아파트 재건축 사업현황 = 13
• 2.2.1 재건축사업의 연도별 추진현황 = 13
• 2.2.2 고층아파트 재건축사업의 한계 = 14
• 2.3 소결 = 16
• 제3장 예비적 고찰. 가치평가기법 = 17
• 3.1 건축분야의 경제성 평가기법 고찰 = 17
• 3.1.1 순현가법(Net Present Value Method) = 18
• 3.1.2 내부수익률법(Internal Rate of Return Method) = 18
• 3.1.3 회수기간법(Pay Back Period Method) = 19
• 3.1.4 수익성지수(Profitability Indes) = 20
• 3.1.5 비용/편익 분석법(Saving to Investment Ration Analysis) = 20
• 3.2 부동산분야의 감정평가기법 고찰 = 23
• 3.2.1 원가법(Cost Approach) = 23
• 3.2.2 비교법(Comparision Approach) = 24
• 3.2.3 수익법(Income Approach) = 25
• 3.3 소결 = 27
• 제4장 리모델링과 재건축의 경제성 평가 방안 = 28
• 4.1 경제성 평가절차 = 28
• 4.1.1 평가방안의 개념 = 28
• 4.1.2 경제성 평가절차 = 29
• 4.2 평가단계별 방안 = 31
• 4.2.1 건물의 현재가치 산정 = 31
• 4.2.2 공사 후 건물의 가치 산정 = 38
• 4.2.3 임대 가능년수 산정 = 40
• 4.2.4 임대 순수익 산정 = 40
• 4.2.5 임대 후 잔존가치 = 41
• 4.2.6 수익성 분석 = 42
• 4.3 소결 = 43
• 제5장 사례분석 = 45
• 5.1 개요 = 45
• 5.1.1 단지개요 = 45
• 5.1.2 공사대상 건축개요 = 45
• 5.1.3 공사개요 = 46
• 5.2 리모델링과 재건축의 경제성 비교/분석 = 47
• 5.2.1 건물의 현재가치 = 47
• 5.2.2 공사비용 = 47
• 5.2.3 공사 후 건물의 자산가치 = 48
• 5.2.4 수익성 분석 = 49
• 5.3 소결 = 51
• 제6장 결론 및 제언 = 52
• 參考文獻 = 54
• Abstract = 59