부동산등기의 신뢰제고방안 연구 = A Study on the Reliability Enhancement of Real Estate Registration

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Republic of Korea has implemented a real estate registration system for safety of real estate transactions. The purpose and function of the real estate registration system is to protect true rights holders and prevent third-party well-intentioned victims by disclosing relations in chages in real rights accurately and quickly. Since public confidence in real estate registration is not recognized under the current law, the one who trades with trust in registration of real estate is not protected when a true right holder exists. In other words, according to the current law, static safety the one of the regesterd name is considered more importantly than dynamic safety the true right holder. This is because insufficient registration of real estate occurred due to insufficient systems and registration procedures during the implementation and transition of the real estate registration system, and protecting the registered name causes infringe on the true right holders’ right. The fundamental reason why the public confidence in registration of real estate is not accepted in our legal system is the insufficient registration. Insufficient registration refers to not only false registration by forged documents, but also all registration that does not match the actual rights relationship regardless of forgery, intention, malice, or good faith. Insufficient registration occurs since the current registration agency takes formal examination. Real estate registration must be made in accordance with the actual rights relationship through substantial examination by the registration agency. However, since the current registration examination is based on a formal examination, there is a limit to ensuring that the registration and the actual rights relationship match. However, if the registration agency is given the right to examine the registration for the purpose of ensuring the reliability of registration, it will delay the process of registration and increase the volume of work, These will slow down the work of registration, After all, it will diverge from the original ideas in the real estate registration system.
Therefore, the prevention of insufficient registration should be preceded for the public confidence of registration, the safety of transactions, and the protection of a third party in good faith. Currently, Korea's real estate registration system and the procedure of registration have been transferred from handwritten register to computerized register to adapt to the changing of the times, and with the development of the ICT industry, Korea's real estate registration system has been developed day by day through electronicization.
In this paper, unless the public confidence of registration is accepted in the Korean registration system and current law, insufficient registration cannot be completely prevented, and insufficient registration should not infringe on the safety of real estate transactions and cause unforeseen damage to a third party in good faith. After reviewing the current law regulations and theory construction to protect the trustees of registration under the current law, which does not recognize the public confidence of registration, we have considered ways to improve the safety of registration system for real estate transaction and effective improvement measures.
This paper summarizes the improvement measures and practical registration procedures proposed as measures to improve the trust of registration for the safety of real estate transaction and prevent insufficient registration.
First, in relation to the improvement of the registration agency, there is an opinion that the occurrence of insufficient registration is due to the formal examination right of the registration authority, so the insufficient registration should be blocked by the actual examination right of the registration authority. If the registration agency is given the right to examine, it is highly likely that the registration will match the entity relationship. However, even if we recognize the right to examine, it does not always mean that the registration corresponds to the entity relationship. This is because even if the registration agency has the actual right to examine, it is difficult to say that the right to examine will be comparable to the right to investigate. In other words, there is a limit to ensuring the authenticity of registration even if the registration agency’s actual examination right is implemented. In addition, if the registration agency conducts a substantial examination, the speed of registration becomes slows, and the uncertainty of the registration agency may reduce the real estate transactions and give a bad effect on the national economy. In my opinion, simply verifying the identity of the registration application based on the formal examination of the current registration agency, confirming the authenticity of the documents provided as attached information, and confirming the authenticity of the registration step-by-step procedure can be expected to have as much effect as the actual examination right of the registration agency.
Second, the majority view is that the actual examination must be satisfied in order to recognize the public confidence of registration, through the actual examination of the registration agency or notarization of the certificate of cause of registration. The purpose of the notarization system for certificates of cause of registration is to secure the authenticity of the cause of registration so that registration consistent with the actual rights relationship is performed. However, if the parties to the transaction conspire to notarize the certificate of cause of registration, insufficient registration may occur for notarization that fails to fulfill a strong level of examination. This is because notaries rely solely on the confirmation of the parties' intentions. If so, the notarization system of the certificate of cause of registration results in a notary public confirmation of the registered name only, which undermines its purpose. Another problem with the introduction of the notarization system is that additional time and cost of real estate transaction procedures are needed. In other words, there remains the demanding problem of which parties will tolerate the time and cost of the notarization process of real estate transactions. Therefore, Without a fundamental supplement to the problem of notarization of certificates of cause of registration. The logic that the introduction of the notarization system for certificates of cause of registration is the recognition of public confidence and the guarantee of the authenticity of registration isn’t the right direction.
Third, looking at the real estate electronic transaction contract system, the transaction party makes the contract by Authorized certification and electronic signature without certification of seal in the process of signing the registration cause contract by the electronic transaction contract system, And it ensures the sincerity of the parties's identification process, The contract is presumed to be a sincere document under the Framework Act on Electronic Documents and Electronic Transactions. And it reduces insufficient registration with storage effect and prevention of brokerage accidents. Therefore, it can be expected to have the same effect as the notarization system of the certificate of cause of registration. Moreover, such contracts can be expected to enhance tax transparency, enhance the benefits and costs of trading parties, strengthen the clarity and soundness of real estate transaction market information, and develop the real estate industry by utilizing transaction information secured through real estate electronic contracts. However, the current electronic contract system for real estate transactions is limited to the sale and lease by licensed real estate agents, In the future, it is thought that it is necessary to expand the application to direct transaction contracts between individuals, sales, and other causes other than leases (exchange, etc.) In addition, if the electronic contract system is used as a means of securing the authenticity of the cause of registration in real estate transactions, it will contribute to the prevention of insufficient registration. This is because the contract can be expected to be a true registration due to the effects of identification of the parties to the transaction, authenticity of the contract, prevention of counterfeiting or falsification of the contract, and storage of the contract.
The fourth thing to say is to improve the system at the registration stage.
The attached documents of the registration application indicate the intention to apply for registration in the real estate registration procedure.
Among them, if the current seal certification system and the self-signing fact verification system are improved and the purpose and contents of each certificate are detailed, the notarization power of each certificate will be improved.
As a result, the registration intention and purpose of using the certificate of the registration application party can be sufficiently estimated. In addition, the agency in charge of the inspection and actual transaction reporting can expect an additional effect of securing the authenticity of registration by strengthening the identification of the parties to the transaction and confirmation of the transaction details. Moreover, registration agencies and qualified agents have the effect of preventing insufficient registration simply by strengthening the verification of the authenticity and qualification of the attached documents submitted at the time of registration application. The provisions of Article 46 (1) 8 of the Real Estate Registration Regulations were newly established. This regulation requires qualified agents to check their identity when applying for registration and submit the self-signed information to the registry office in an individual registration application case. Through this, it will be helpful for practical examination of the registration agency in charge of registration. The cause of registration is a claim act, so if there is no defect in invalidation or cancellation of the cause of registration, it is a complete real right act, and real estate rights are changed. Disputes between the parties can be prevented in advance by introducing a system to confirm whether such claim acts are implemented. Since the actual relationship of rights of the cause of registration can be easily confirmed by the parties, it can have a positive effect on the verification procedure of the registration agency. Therefore, it is effective in preventing insufficient registration.
Fifth, the notification of the completion of registration and the notification procedure of ownership change are systems prescribed by the Korean Real Estate Registration Act, It is being implemented with limited contents such as providing tax data. Since there is a risk of insufficient registration due to crimes such as forgery or tampering in the registration process, efforts to protect true rights holders in the registration system will be needed.
Therefore, even at the completion of registration, the registered name should be informed of the change of ownership, and in the case of registration against the true intention, an opportunity to restore one's rights should be provided. And for damage caused by insufficient registration, an appropriate compensation system will protect real rights holders by allowing proper compensation to be made for victims of insufficient registration, thereby increasing citizens' trust in the registration system.
Finally, in real estate transactions, the real purpose of real estate transactions is to ensure that real estate rights are attributed to real rights holders. However, there is a concern that victims may occur because Korea does not have an appropriate compensation system for dynamic safety. However, the introduction of public confidence and damage compensation systems into our registration system is not scheduled yet.
Therefore, institutional and administrative improvements are needed at the registration stage so that real rights holders can acquire real estate, which is relatively easier than the revision of the law. In other words, in order to prevent victims, the procedure in the registration stage must be improved to ensure authenticity and to minimize the occurrence of insufficient registration by confirming the contract intentions of the parties. That is the task that we must solve first.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 3
• Ⅰ. 연구의 범위 3
• Ⅱ. 연구의 방법 4
• 제2장 부동산물권변동과 공시제도 6
• 제1절 부동산의 공시제도와 공신력 6
• Ⅰ. 부동산 공시제도의 이원적 체계 6
• 1. 부동산에 관한 공시제도 6
• 2. 부동산등기제도 6
• 3. 지적제도와 건축물공시제도 8
• 4. 공시제도의 특징과 비교 9
• Ⅱ. 부동산 공시제도의 이원화로 인한 법률문제 11
• 1. 공부의 불일치의 발생원인 11
• 2. 공부의 불일치에 따르는 법률문제 12
• Ⅲ. 등기의 공신력 17
• 1. 공신력의 의의 17
• 2. 공신력에 대한 학설 및 판례 18
• 3. 공신력인정의 필요성과 문제점 20
• 4. 공신력 인정의 전제조건과 효과 23
• 5. 부동산등기의 공신력에 관한 외국의 입법례 26
• 6. 소결 28
• 제2절 부동산등기제도의 체계와 운영 29
• Ⅰ. 우리나라의 부동산 등기제도 29
• 1. 등기제도의 연혁 29
• 2. 부동산등기에 통용되는 법규 31
• 3. 부동산등기의 원칙 32
• Ⅱ. 등기의 요건과 효력 34
• 1. 등기의 유효요건 34
• 2. 등기의 효력 36
• Ⅲ. 등기사항 41
• 1. 등기의 대상 41
• 2. 등기의 순위 43
• Ⅳ. 등기관의 등기심사권 44
• 1. 등기관의 권한과 책임 44
• 2. 등기관의 업무처리 제한 46
• 3. 등기관의 심사권 46
• 4. 등기관의 주의의무 49
• Ⅴ. 등기관의 처분에 대한 이의 51
• 1. 이의신청의 의의 및 요건 51
• 2. 이의신청의 절차와 효력 54
• 3. 이의신청의 재판에 대한 불복 55
• 제3절 외국의 물권변동과 부동산등기제도 57
• Ⅰ. 독일 57
• 1. 부동산물권변동이론 57
• 2. 부동산등기제도 58
• 3. 등기원인증서의 공증제도 61
• Ⅱ. 일본 61
• 1. 부동산물권변동이론 61
• 2. 부동산등기제도 62
• 3. 등기원인증서의 공증제도 66
• Ⅲ. 스위스 67
• 1. 부동산물권변동이론 67
• 2. 부동산등기제도 68
• 3. 등기원인증서의 공증제도 71
• Ⅳ. 프랑스 71
• 1. 부동산물권변동이론 71
• 2. 부동산등기제도 72
• 3. 등기원인증서의 공증제도 74
• Ⅴ. 미국, 영국 및 호주 74
• 1. 레코딩 시스템 74
• 2. 토렌스 시스템 76
• 제4절 부실등기의 발생원인과 거래안전 78
• Ⅰ. 부실등기의 의의 및 발생원인 78
• 1. 부실등기의 의의 78
• 2. 부실등기의 발생원인 79
• Ⅱ. 부실등기의 유형 82
• 1. 실질적 유효요건에 하자가 있는 부실등기 82
• 2. 형식적 유효요건에 하자가 있는 부실등기 84
• 3. 유효요건과 직접관계가 없는 하자있는 부실등기 85
• Ⅲ. 부실등기의 법적 처리 88
• 1. 부실등기의 정정 88
• 2. 부실등기의 유용 90
• Ⅳ. 부실등기에 따른 형사책임 92
• 1. 공정증서원본 등 부실기재죄 92
• 2. 공문서위조죄의 성립 여부 97
• 제3장 부동산등기의 신뢰 보호를 위한 현행 법제도 101
• 제1절 등기의 추정력 101
• Ⅰ. 서설 101
• Ⅱ. 등기의 추정력에 관한 근거와 본질 101
• 1. 등기의 추정력의 인정근거 및 판례 101
• 2. 등기의 추정력의 본질 및 판례 103
• Ⅱ. 등기의 추정력이 미치는 범위 105
• 1. 권리귀속의 추정 105
• 2. 권리변동의 성립 내지 적법성의 추정 106
• 3. 등기원인의 추정 106
• 4. 추정력이 인정되지 않는 등기 107
• 5. 등기 추정력의 범위에 관한 판례 108
• Ⅲ. 추정력의 효과 111
• 1. 기본적 효과 111
• 2. 입증책임의 전환 111
• Ⅵ. 추정력의 번복 112
• 1. 등기추정력의 번복 112
• 2. 추정력이 번복의 유형 112
• 3. 추정력 번복의 어려움 115
• 4. 등기의 추정력 번복 불인정 사례 117
• Ⅴ. 진정한 권리자 보호와 등기의 추정력 120
• 1. 공신력의 불인정과 추정력 120
• 2. 공신력과 추정력의 관계 121
• 3. 등기추정력과 진정한 권리자 보호와의 관계 122
• 제2절 현행법상의 제3자 보호제도 123
• Ⅰ. 서설 123
• Ⅱ. 선의의 제3자 보호규정 124
• 1. 선의의 제3자의 의미 124
• 2. 제3자의 범위와 증명책임 125
• 3. 등기신뢰자의 보호에 관한 판례 126
• Ⅲ. 표현대리성립과 등기명의자의 보호 128
• 1. 표현대리제도 128
• 2. 표현대리의 성립과 요건 129
• 3. 제3자 보호의 주관적 요건과 증명책임 131
• 4. 등기명의자의 보호 132
• Ⅳ. 계약해제와 제3자의 보호 133
• 1. 계약해제의 효과 133
• 2. 원상회복의무 136
• 3. 등기신뢰자의 보호에 대한 규정 137
• 제3절 등기부 취득시효와 거래안전 140
• Ⅰ. 서설 140
• Ⅱ. 부동산 취득시효의 의미와 존재이유 141
• 1. 부동산 취득시효의 의미 141
• 2. 취득시효제도의 존재이유 142
• Ⅲ. 등기부취득시효와 등기신뢰보호 143
• 1. 등기부 취득시효의 요건 143
• 2. 등기부취득시효의 완성의 효과 145
• 3. 등기신뢰자의 보호관계 147
• 제4절 명의신탁과 진정한 권리자보호 150
• Ⅰ. 명의신탁약정과 등기의 무효 150
• 1. 명의신탁약정의 개념과 사실인정 150
• 2. 명의신탁약정의 무효 151
• 3. 명의신탁의 폐해 153
• 4. 등기의 무효 154
• 5. 명의신탁 해지 및 효과 155
• Ⅱ. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률과 등기의 공신력 157
• 1. 공신력 인정의 효과 157
• 2. 공신력 도입이 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 미치는 효과 158
• Ⅲ. 수탁자의 임의처분에 따른 법률문제 158
• 1. 명의신탁재산의 처분에 따른 부당이득과 불법원인급여 158
• 2. 수탁자의 임의처분을 막기 위해 설정한 가등기, 저당권의 효력 161
• 3. 수탁자로부터 처분 받은 제3자의 소유권 취득여부 163
• 4. 수탁자의 임의처분행위에 따른 형사책임 164
• 제5절 진정한 권리자 보호를 위한 등기제도 166
• Ⅰ. 말소회복등기제도 166
• 1. 말소회복등기의 의의와 요건 166
• 2. 말소회복등기의 이해관계 있는 제3자 168
• 3. 말소회복등기의 등기절차 171
• 4. 말소회복등기 당사자의 문제 173
• Ⅱ. 미등기 상태의 진정한 권리자의 보호 175
• 1. 실체적 권리관계에 의한 미등기매수인의 지위 175
• 2. 등기청구권의 발생원인과 법적성질 176
• 3. 이중매매의 제1매수인 보호 177
• Ⅲ. 진정명의회복을 위한 소유권이전등기청구 180
• 1. 진정명의회복의 등기원인 180
• 2. 진정명의회복을 위한 이전등기의 유효성 181
• 3. 소유권이전등기청구권 인정의 문제점과 필요성 182
• 4. 소유권이전등기청구권과 실체적 권리관계 184
• 제4장 부동산거래 안전을 위한 등기제도의 개선방안 186
• 제1절 등기관의 등기심사권 개선 186
• Ⅰ. 서설 186
• Ⅱ. 등기관의 형식적 심사주의 187
• 1. 등기관의 심사권에 관한 입법주의 187
• 2. 등기법 및 판례의 입장 187
• 3. 등기실무의 입장 188
• Ⅲ. 등기관의 실질적 심사주의 189
• 1. 실질적 심사권의 방향 189
• 2. 실질적 심사권의 도입과 문제점 190
• 3. 실질적 심사권의 보완 192
• Ⅳ. 소결 194
• 제2절 등기원인증서의 공증제도 도입에 관한 검토 195
• Ⅰ. 서설 195
• Ⅱ. 등기원인증서의 공증제도 195
• 1. 등기원인증서와 공증의 의미와 기능 195
• 2. 등기원인증서의 공증제도 도입에 관한 견해 197
• 3. 등기원인증서 공증제도의 목적 199
• Ⅲ. 등기원인증서 공증제도의 대상과 범위 199
• 1. 공증의 대상 199
• 2. 공증의 범위 202
• 3. 공증의 방식 202
• Ⅳ. 공증제도의 문제점 및 효과 204
• 1. 공증제도의 문제점 204
• 2. 공증제도 도입의 효과 207
• 3. 공증제도의 한계 210
• Ⅴ. 소결 211
• 제3절 부동산거래 전자계약시스템의 활성화 방안 212
• Ⅰ. 서설 212
• Ⅱ. 부동산거래 전자계약시스템의 개관 212
• 1. 부동산거래 전자계약시스템의 도입배경과 내용 212
• 2. 부동산거래 전자계약시스템 제도의 필요성 214
• 3. 부동산거래 전자계약시스템 도입의 기대효과 216
• Ⅲ. 등기원인의 진정성 보장수단으로서의 부동산거래 전자계약 217
• 1. 등기원인증서로서의 부동산거래 전자계약서 217
• 2. 부동산거래 전자계약의 효력 218
• 3. 부동산거래 전자계약서의 법적 증거력 219
• Ⅳ. 부동산거래 전자계약시스템의 문제와 개선 방안 221
• 1. 부동산거래 전자계약시스템의 문제점 221
• 2. 부동산거래 전자계약시스템의 개선 방안 221
• Ⅴ. 소결 223
• 제4절 등기단계에서의 제도 개선방안 224
• Ⅰ. 인감증명제도 및 본인서명사실확인제도의 개선방안 224
• 1. 인감증명제도의 개관 224
• 2. 본인서명사실확인제도의 개관 228
• 3. 본인서명사실확인제도와 인감증명제도의 비교 229
• 4. 본인확인 및 용도확인을 위한 개선방안 231
• Ⅱ. 부동산 검인제도 및 거래신고제도를 통한 본인확인 강화 232
• 1. 부동산 검인제도의 개선방안 232
• 2. 부동산실거래신고제도의 개선방안 233
• 3. 부동산거래신고제도 강화에 의한 거래질서 확립 235
• Ⅲ. 등기관 및 자격자대리인에 의한 본인확인 강화 236
• 1. 등기관에 의한 본인확인 강화 236
• 2. 자격자대리인을 통한 본인확인 237
• Ⅳ. 등기원인의 이행확인제도 도입 238
• 1. 이행확인제도 도입의 목적 238
• 2. 이행확인제도 도입방안 238
• 3. 이행확인제도 도입제시안 239
• 4. 이행확인제도의 기대효과 240
• Ⅴ. 소결 241
• 제5절 등기완료 후 진정한 권리자보호를 위한 개선방안 242
• Ⅰ. 서설 242
• Ⅱ. 현행 등기완료 후 통지절차 243
• 1. 부동산등기법 제30조에 따른 등기완료 후 통지에 관한 업무 243
• 2. 부동산등기법 제62조에 따른 등기완료 후 통지에 관한 업무 244
• Ⅲ. 등기완료 후 통지절차의 개선방안 245
• 1. 부동산등기법 개정을 통한 등기완료통지 245
• 2. 등기완료통지의 수령방법 247
• Ⅳ. 부실등기로 인한 피해보상제도의 도입방안 248
• 1. 피해보상제도의 필요성 248
• 2. 피해보상제도의 구체적 도입방안 250
• 3. 피해보상금의 보상재원의 확보방안 252
• 4. 피해보상의 제한 253
• Ⅴ. 소결 254
• 제5장 결론 256
• 참고 문헌 261