公示地價를 使用한 都市地價模型 設定에 關한 硏究 = (A)study on constructing urban land value model by official land value

국문 초록 (Abstract)

産業化에 의한 都市의 人口集中은 여러가지 土地問題을 惹起 시킨다. 이 土地問題는 地價問題로 직결되고, 이 地價問題가 확실한 基準에 의해 公正하게 解決되지 않으므로 해서 福祉國家의 實現을 어렵게 하고 있다.
本 硏究는 이와 같은 社會的 狀況에서 시작된 것으로 都市計劃的 側面에서 地價問題에 關心을 갖고, 어떻게 하면 그 解決 方法을 摸索할 수 있을까 하는 念願에서 시작된 것이다. 都市의 地價問題를 解決하기 위해서는 土地 關聯 政策의 堅立과 執行에 앞서 地價形成要因에 대한 明確한 理解가 先行되어야 한다.
중요한 地價形成要因의 相關關係를 나타내는 地價模型을 作成하기 위하여 光陽灣圈(麗川, 麗水, 順天, 東光陽)을 硏究對象地域으로 選定하였으며, 地價公示法에 의해 調査·作成된 公示地價를 分析資料로 使用하였다. 公示地價는 地價形成要因 가운데 客觀性을 지닌 거의 대부분의 一般的 要因과 個別的 要因 및 地域的 要因을 포함하고 있다.
資料의 分析은 定量的 要因과 定性的 요인을 모두 處理할 수 있는 數量化 理論 I類를 統計的 技法으로 사용하였다. 이 技法은 地價形成要因들 간의 相關關係를 探索하기에는 아주 效果的이라고 생각된다.
本 硏究의 結果를 要略하면 아래와 같다.
1. 麗川市의 地價勾配를 보면 廣大路邊을 따라 市街地가 발전한 것을 알 수 있고, 都市發展에 外部引力(external attraction power)이 작용한다는 것을 알 수 있다. 麗水市의 地價勾配는 頂点(都心)이 小路邊에 形成되어 있어 麗川市와 좋은 대조를 이루고있어 중요한 地價形成要因도 都市의 歷史性에 비추어 그 영향력을 발휘한다는 것을 알 수 있다. 東光陽市는 都市의 特性(分散聚落形 都市)上 부득이 廣英地區와 中馬地區로 分離하여 地價勾配를 調査하였는데, 廣英地區는 2 象限과 4象限이 발전된 모양을 갖춘 北西-南東形의 都市軸을 형성하고 있고, 中馬地區는 지금 市廳을 中心力(centrality)으로 하여 한창 개발이 진행중인 상태로 都心을 頂点으로 모든 方面으로 완만한 傾斜度를 이루고 있다.
2. 硏究對象地域(麗川, 麗水, 順天, 東光湯)의 중요한 地價形成要因은 道路 接面, 都心距離, 用途地域, 市場距離라고 말 할 수 있다. 偏相關係數는 都市의 特性에 따라 그 順序가 다르며, 偏相關係數와 各 要因의 範圍는 比例하지 않는다.
3. 麗川市와 麗水市를 比較해 볼때 地價를 나타내는 接近性 指標인 都心距離의 影響이 計劃都市(新都市)보다도 傳統的 都市(旣存都市)에 크게 작용한다는 것을 알 수 있다.
4. 地價模型의 重相關係數(R)는 地價形成要因의 數가 많으면 많을수록 증가한다는 것을 地價模型을 통해 확인할 수 있고, 重相關係數가 크다고 해서 散布度 (measure of dispersion)의 모양이 반드시 좋은 것은 아니므로 높은 R값의 地價模型이 모두 훌륭하다고는 斷言할 수는 없다.
5. 麗水市의 地價模型은 低地價區間(A部分)에서는 對角線 軸에 거의 일치하나 中間區域(B부분)에서는 豫測値가 實測値(公示地價)보다 높으며 高地價 區間(C部分)에서는 實測値가 豫測値보다 越等하게 높다는 것을 알 수 있다.
6. 住居地域의 主要 地價形成要因은 麗川市가 道路接面>市場距離>土地用途> 都心距離, 麗水市가 道路接面>土地用途>都心距離>, 順天市가 道路接面>都心距離> 土地用途>學校>方位, 東光陽市가 方位>道路接面>都心距離>道路距離>學校 순으로 道路接面과 都心距離가 住居地域의 地價를 決定하는 가장 중요한 要因이고 다음으로 土地用途가 큰 影響을 끼친다는 것을 알 수 있다.
7. 商業地域의 地價模型은 麗川市(R=0.8398), 麗水市(R=0.8353), 順天市 (R=0.8245)가 모두 비교적 양호한 相關關係를 보여주고 있으며 地價形成要因으로 아주 확실한 것은 道路接面, 都心距離이고 市場距離와 기차역 및 터미날 까지의 거리는 都市의 特性에 따라 좌우된다.
8. 工業地域은 麗水市가 R=0.9661로 아주 높은 값을 나타내고, 要因別 편상관계수도 도로접면(r=0.9288), 간선도로(r=0.8170), 형상(r=0.5480)등이 아주 양호한 수치를 보여주고 있으나 標本數가 너무 적어서 類目別 比較는 불가능하다.
9. 綠地地域은 順天市가 R=0.8146, 동광양시가 R=0.9240으로 높은 상관관계를 나타냈다. 地價形成要因은 도로접면, 도로거리, 간선도로, 고저, 지목, 토지용도이다. 未指定地域의 地價模型은 順天市의 경우 R=0.8213으로 양호한 관계이고 地價形成要因은 편상관계수 순으로 고저>도로접면>간선도로>토지용도>지목 이다.
10. 地價模型과 地價勾配는 都市計劃家에게 都市計劃에 관한 하나의 指標를 提示한다. 중요한 地價形成要因의 偏相關係數와 要因範圍 및 類目 加重値는 都市를 均衡있게 發展시키기 위해서는 公共資本(社會間接資本)을 어떻게 投與해야 하느냐 하는 것을 可視的으로 보여준다.
11. 本 硏究에서 除外된 地價形成要因(巨視的·社會的·經濟的 要因 等等)가운데서 局地的 原因에 의해 급격한 地價上昇을 招來하는 要因은 時系列的 方法 (serial approch)으로 그 原因과 上昇의 幅을 알아 낼 수 있고 資料 調査만 可能하다면 본 地價模型에 適用시켜 計量的 解析을 할 수 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The concentration of population due to the undergoing urbanization inevitably causes land problem. This land problem is directly connected with the land value problem which, if not solved fairly, might have brought about various social conflicts. As a result, the ideal of welfare state, based on the wholesome accumulation of wealth and impartial distribution system, can not be realized.
With the current social system, this study has a starting point in concerning land value problem in light of urban planning. To settle down the land problems in urban areas, a clear understanding of the determinants of land value must precede the formulation and implementation of all land-related policies.
To make out land value model designating the correlation of land value determinants such elements as distance to major streets, zoning system, land use, distance to market place and city core, the official land value was used as the data of analysis, and Kwangyang Bay region(Yeocheon, Yeosu, Suncheon and Kwangyang-East) was selected as the target area of the study. Land value gradient is indicated on z axis in the x, y, z coordinates, which shows the land value tendency of target cities.
As a statistical method, Numerical theory 1 (Suranghwa theory 1) was chosen, for it is appropriate in analyzing the composite data mixed with quantitative and qualitative ones. This method works effectively in exploring the correlation among land value factors, because it can express the coefficients of partial and multiple correlation, and it can also indicate land value categorically enough to compare the result obviously.
The results of this study are as follows.
1. In the land value gradient of Yeocheon, the central urban area has been developed along the broad and main street. The external attraction power contributes to urban development. The land value gradient of Yeosu, the peak of which is located along the narrow road, is well contrasted with Yeocheon and shows that the important determinants of land value also vary by the history of cities. Regarding the surveyed data of Kwangyang-East's gradient in the two type of Kwangyoung and Chungma district, Kwangyoung's developmental pattern is posed by northwest-southeast axis while Chungma district under developing with the centrality of the city hall is forming gradual slope toward every direction.
2. It can be said that the important determinants of land value of the studied area are the condition of nearest street, distance to city core and market place and zoning system etc. The order of coefficients of partial correlation is different according to urban characteristics and its relation to the range of variables is not always proportionate.
3. Comparing Yeocheon with Yeosu in terms of accessibility index(distance to city core), traditional city(Yeosu) is more influenced by that than planned city(Yeocheon).
4. It is proved through the land value model that the more the number of determinants increases, the higher the coefficients of multiple correlation of land value are, but it is hard to say that higher R's value always represents the excellent model, because the magnitude of coefficients of multiple correlation does not always mean the good measure of dispersion.
5. The land value model of Yeosu shows that the part of low land value(cluster A) almost accords in the diagonal axis, but in the middle part(cluster B) the prediction is higher than the observed and the observed is exceptionally higher than the prediction in the highest value area.
6. In residential area, the hierarchy of the main land value determinants by the coefficients of partial correlation turns out, according to priority, the condition of access to street, distance to market place, land use, distance to city core in the city of Yeocheon; the condition of access to street, land use and distance to city core in Yeosu: the condition of access to street, distance to city core, land use, distance to school and locational direction in Suncheon, and the locational direction, the condition of access to street, distance to city core, distance to nearest street and distance to school in Kwangyang-East.
7. In commercial area, the land value model of Yeocheon(R=0.8398), Yeosu(R=0.8385) and Suncheon(R=0.8245) displays the comparatively good correlation. The two important determinants are the condition of access to street and distance to city core and then distance to railroad station and terminal depend upon urban characteristics.
8. In industrial area, the R value of Yeosu(0.9661) is very high and the coefficients of partial correlation of variables, such as the condition of access to street(r=0.9288), main street(r=0.8170), geographical shape(r=0.5480) are considerably good but categorical comparison is perhaps meaningless due to few samples.
9. In green belt area, the high score of correlation was identified by the value of Suncheon(R=0.8146) and Kwangyang-East(R=0.9240). The main determinants are the condition of access to street, distance to main street, the breadth of nearest street, height of land, land category and land use etc. And the value of Suncheon(R=0.8213) expresses that land value has a pretty good relation with determinants in the land value model of unnoticed area.
10. The model and the gradient of land value present one of indices concerning urban planning to planners. The coefficients of partial correlation, the range and category's weight of variables of the important determinants can display visibly how to invest public capital(social overhead capital) for developing well-balanced cities.
11. If the rapid increase of land value is caused by local situation among the elements excluded in this study such as macro, social and economic factors, the time-serial approach make it feasible explain the reason and the scale of that, and by applying the obtained results to this model, it is also possible to analyze the variables quantitatively.

목차 (Table of Contents)

• ·表目次 = iv
• ·그림目次 = vi
• ·國文抄錄 = ix
• I. 序論 = 1
• I-1. 硏究의 背景과 目的 = 1
• I-2. 硏究의 方法 및 內容 = 4
• I-3. 硏究의 範圍 = 8
• II. 地價에 관한 理論的 考察 = 13
• II-1. 地代論 = 13
• II-2. 地價論 = 20
• II-3. 都市地價 硏究 = 24
• II-4. 地價勾配 = 31
• III. 都市 地價模型과 地價形成要因 = 41
• III-1. 旣存 地價模型과 問題點 = 41
• III-2. 地價形成要因 = 52
• IV. 旣存 硏究의 問題點과 새로운 方向 = 60
• IV-1. 地價形成要因과 公示地價 = 60
• IV-1-1. 公示地價 = 60
• IV-1-2. 公示地價에 대한 態度 = 65
• IV-2. 地價形成要因과 相互關係 = 69
• IV-2-1. 새로운 地價模型의 定立 = 69
• IV-2-2. 地價形成要因의 合理的 構成 = 71
• IV-2-3. 數量化 理論 I類 = 73
• IV-2-4. 地價模型의 數學的 論理 = 74
• V. 硏究對象의 選定과 分析 = 79
• V-1. 對象의 選定 = 79
• V-2. 對象都市의 槪觀 = 81
• V-2-1. 麗川市 = 82
• V-2-2. 麗水市 = 84
• V-2-3. 順天市 = 87
• V-2-4. 東光陽市 = 90
• V-3. 都市別 地價模型과 分析 = 95
• V-3-l. 麗川市 = 95
• V-3-2. 麗水市 = 99
• V-3-3. 順天市 = 104
• V-3-4. 東光陽市 = 111
• V-4. 都市別 地價勾配 = 114
• V-4-1. 麗川市 = 115
• V-4-2. 麗水市 = 118
• V-4-3. 順天市 = 121
• V-4-4. 東光陽市 = 125
• V-5. 用途地域別 地價模型 = 129
• V-5-1. 住居地城 = 129
• V-5-2. 商業地域 = 145
• V-5-3. 工業地域 = 151
• V-5-4. 綠地地域 = 154
• V-5-5. 未指定地域 = 157
• VI. 結論 = 160
• VI-1. 結論 = 160
• VI-2. 限界와 向後課題 = 163
• ·參考文獻 = 165
• ·ABSTRACT = 174
• ·附錄 = 179