부동산 재산권 제한의 한계에 관한 법정책적 연구 = A legal policy study on the limitations of real estate property rights restrictions

국문 초록 (Abstract)

국문요지

부동산은 인간의 사회적 활동이나 사적 생활의 장소로서 인격 형성과 자유를 누리는 공간으로서 개인 자산의 주요 부분을 차지하고 있다. 한편, 부동산은 그 특수성으로 인하여 공공성이 강조되고 광범위한 공적 제한이 불가피한 재화로 인식되고 있기도 하다. 이런 측면에서 지난 문재인 정부 하에서는 부동산 가격의 안정과 투기 방지 목적으로 강력한 부동산 규제 정책을 펼친 바 있다. 그러나 부동산 규제는 공익을 실현하기 위한 것이지만 반대로 개인의 재산권을 비롯한 권리·이익을 침해하거나 제한할 수밖에 없다. 본 논문에서는 이와 같은 배경 하에서 부동산 재산권 제한의 한계와 부동산 규제 정책에 대한 타당성을 검토하여 합리적 방안을 제시하고자 하였다.
구체적으로, 제2장에서는 부동산의 개념과 특성, 부동산 재산권 및 부동산 규제의 개념을 살펴보았고, 제3장에서는 부동산 재산권 제한의 이론적 배경으로 사유재산권에 관한 철학적 논의와 부동산재산권 보장 이론과 재산권 제한과 한계, 개별법상・사법상 재산권 제한의 근거를 살펴보았다. 제4장에서는 재산권 제한 논리에 대한 비판적 입장에서, 소유권의 상대화의 한계와 부동산 재산권 보장의 중요성, 토지재산권의 인식과 주택중심의 부동산 정책, 부동산의 공공성에 기반한 규제 강화 논리의 비판적 검토, 헌법상 재산권 규정의 해석·적용과 관련하여 재산권 제한의 한계 원리인 과잉금지의 원칙과 위헌심사기준, 조세부과와 사회국가원리의 재산권 제한의 가능성을 검토하고 부동산규제의 정당화사유와 규제실패에 대해 살펴보았다. 제5장에서는 부동산 규제정책의 비판적 검토로 행정입법, 개별부동산 정책으로 종합부동산세와 주택 취득세·양도세 강화, 토지거래허가제, 개발부담금 및 재건축부담금, 주택임대차 3법에 대한 비판적 검토를 하였다. 제6장에서는 종합적 결론을 제시 하였다.
이러한 고찰의 결과로 얻어진 결론은 다음과 같이 요약할 수 있다.
우선 재산권의 상대화가 진전되었지만 재산권 보장상의 한계가 있고, 재산권에 대한 권리의식의 향상과 현대사회에서 재산권의 중요성이 강화되는 것에 발맞추어 재산권의 보장 강화가 요청되고, 전통적인 규제 위주의 토지재산권에 대한 인식 전환이 필요하며, 주택은 공공성이 상대적으로 약하고, 주거생활의 질적 향상, 산업발전 등의 측면에서 재산권 보장이 강화될 필요성이 있으며, 사적 재산권의 중요성이 강조되는 현대의 시대적 상황에 맞게 공익과 사익의 조정이 필요하다고 본다. 부동산의 공공성과 관련한 토지공개념과 주택공개념은 그 개념의 모호성과 재산권 침해 우려가 크므로 이를 수용하기 어렵다고 판단되며, 헌법 제23조의 해석과 관련하여서는 재산권의 형성과 제한을 구분하여야 하며, 보상규정이 흠결된 재산권 제한에 대해서는 헌법 제23조 제3항을 직접 적용하여 보상을 할 필요가 있다고 본다. 이외에도 재산권에 대한 과잉금지의 원칙의 적용에 있어서는 엄격한 기준을 적용하고 완화된 기준의 적용은 신중한 접근이 필요하며, 조세부과는 재산권과 관련하여서는 원칙적으로 재산권 제한이지만 사회적 기속성에 해당하는 것으로 보아야 하고, 다만 과도한 조세부과에는 비례의 원칙이 적용되어야 한다. 사회국가 원리는 재산권을 제약하는 것이지만 사회국가의 진전에 따라 재산권의 사회적 기속성의 범위가 달라 질 수 있다. 그리고 부동산 규제의 정당화 사유는 구체적이고 명확해야하며 규제실패를 검토하여 합리적이고 장기적인 부동산 규제 정책이 이루어지도록 해야 한다.
마지막으로, 부동산 규제 정책에 있어서는, 행정입법의 한계를 준수해야 하며, 종합부동산세는 이중과세 및 과도한 조세부과를 해소하고, 1가구 1주택자의 배려 필요성이 있고, 다주택자에 대한 취득세 및 양도소득세 중과세는 폐지함이 타당하다고 본다. 토지거래허가제는 다양한 문제점이 지적되고 실효성이 적다는 점에서 폐지 검토를 요하며, 현행 개발부담금과 재건축부담금은 재산권 침해나 위헌성 판단에 있어서 조세인지 특별부담금인지 법적 성격을 규명하는 것이 필요하고, 재건축부담금은 재산권 침해 가능성이 크다는 점에서 부담률의 합리적 조정이나 폐지 검토가 필요하다고 본다. 그리고 최근 도입된 주택임대차 3법 중 특히 계약갱신요구권은 임대인의 계약의 자유를 지나치게 제한하는 것으로 제도를 보완 또는 폐지하는 것이 타당할 것으로 생각된다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 1. 연구의 범위 2
• 2. 연구의 방법 5
• 제2장 부동산, 부동산 재산권, 부동산 규제의 개념 6
• 제1절 부동산의 개념 6
• 1. 서 설 6
• 2. 부동산의 물리적 개념 6
• 3. 부동산의 경제적 개념 7
• 4. 부동산의 법적 개념 7
• 1) 협의의 부동산 개념 8
• ① 토지 8
• ② 토지의 정착물 8
• 2) 광의의 부동산 개념 9
• 3) 주택 9
• 제2절 부동산의 특성 10
• 1. 서 설 10
• 2. 토지의 물리적 특성 10
• 1) 부동성(지리적 위치의 고정성) 10
• 2) 부증성 11
• 3) 영속성 11
• 4) 개별성 12
• 5) 인접성 12
• 3. 토지의 인문적 특성 12
• 1) 용도의 다양성 12
• 2) 병합・분할의 가능성 13
• 3) 사회적, 경제적, 행정적 위치의 가변성 13
• 제3절 부동산 재산권의 개념 14
• 1. 재산권의 개념 14
• 2. 부동산재산권의 개념 15
• 제4절 부동산 규제의 개념 16
• 1. 규제의 개념 16
• 2. 행정규제기본법상의 규제 17
• 3. 부동산 정책과 부동산 규제 17
• 제3장 재산권 제한의 이론적 배경 19
• 제1절 사유재산권 보장의 철학적 논의 19
• 1. 서 설 19
• 2. 홉스 (Thomas Hobbes) 20
• 3. 로크 (John Locke) 21
• 4. 루소 (Jean Jacques Rousseau) 23
• 5. 칸트 (Immanuel Kant) 25
• 6. 헤겔 (Georg Wilhelm Friedrich Hegel) 28
• 7. 마르크스 (Karl Marx) 31
• 8. 롤스 (John Rawls) 32
• 9. 노직 (Robert Nozick) 35
• 10. 소 결 37
• 제2절 헌법상 재산권 보장 38
• 1. 재산권 보장의 역사 38
• 2. 재산권 보장의 헌법상 의의와 기능 40
• 3. 재산권의 법적 성격 41
• 1) 자유권적 기본권설 42
• 2) 제도보장설 42
• 3) 절충설 42
• 4) 헌법재판소의 태도 43
• 5) 소 결 43
• 4. 재산권보장의 내용 44
• 1) 재산권에 관한 헌법 규정 44
• 2) 사유재산제도와 사유재산권의 보장 45
• ① 사유재산제도의 보장 45
• ② 사유재산권의 보장 46
• 3) 재산권의 내용 및 한계와 사회적 기속성 49
• ① 헌법 제23조 제1항 제2문과 제2항의 관계 49
• ② 재산권의 ‘형성적 법률유보“인가 ‘제한적 법률유보’인가 50
• ③ 재산권의 사회적 기속성 51
• ④ 재산권의 내용 및 한계 규정의 위헌심사 54
• 제3절 헌법상 재산권 제한과 한계 57
• 1. 서 설 57
• 2. 재산권 제한으로서 공용침해 59
• 1) 공용침해의 의의 59
• ① 공용수용, 공용사용, 공용제한의 의미 59
• ② 공공필요의 의미 60
• 2) 재산권의 내용 및 한계와 공용침해의 구별 61
• ① 재산권의 내용 및 한계와 공용침해의 구별 필요성 61
• ② 불가분 조항 63
• 3) 재산권 제한에 관한 경계이론과 분리이론 64
• ① 경계이론 65
• ② 분리이론 66
• ③ 경계이론과 분리이론의 차이 67
• ④ 재산권의 사회적 기속성과 공용침해의 구별 학설 70
• ⑤ 헌법재판소의 태도 71
• ⑥ 소 결 74
• 3. 재산권 제한의 한계 75
• 1) 서 설 75
• 2) 비례의 원칙 77
• 3) 본질적 내용의 침해 금지 83
• 4) 소급입법에 의한 재산권 박탈 금지 84
• 4. 재산권의 제한과 보상 88
• 1) 서 설 88
• 2) 공용침해와 보상 89
• ① 제한 및 보상의 형식 89
• ② 보상의 기준과 방법 89
• 3) 보상규정이 흠결된 법률과 보상 91
• ① 헌법 제23조 제3항의 법적 성격 91
• ② 보상규정이 흠결된 법률과 보상방법 92
• 제4절 개별법상 · 사법상 재산권 제한 93
• 1. 개별법상 재산권 제한 93
• 1) 서 설 93
• 2) 도시관리계획과 부동산재산권 제한 96
• ① 국토의 이용 및 관리에 관한 법률상 도시관리계획 96
• ② 도시관리계획의 법적 성질 97
• ③ 도시관리계획에 의한 재산권 침해와 권리구제 100
• 3) 개발제한구역 지정과 부동산재산권 제한 104
• ① 개발제한구역의 의의와 근거 104
• ② 개발제한구역지정의 법적 성격 105
• ③ 개발제한구역안에서의 행위제한 106
• ④ 개발제한구역 지정에 의한 재산권 침해와 권리 구제 108
• 2. 사법상 재산권 제한 112
• 1) 기본권의 사인간 효력 112
• 2) 소유권의 공공성 113
• 3) 민법상 재산권 제한 115
• 4) 민사특별법상 재산권 제한 116
• 제4장 부동산 재산권 제한 논리에 대한 비판적 검토 118
• 제1절 소유권의 상대화의 한계와 부동산 재산권 보장의 필요성 118
• 1. 소유권 절대 사상 118
• 2. 소유권의 상대화와 한계 120
• 3. 부동산 재산권 강화의 필요성 122
• 제2절 토지재산권에 대한 인식과 주택 중심의 부동산 정책 124
• 1. 토지재산권에 대한 인식 전환의 필요성 124
• 2. 주택 중심으로의 부동산 정책의 전환 127
• 3. 산업발전, 세계화와 국제경쟁력 측면에서 부동산 재산권 보장 129
• 제3절 부동산의 공공성에 기반한 규제 강화 논리에 대한 비판적 검토 130
• 1. 부동산과 공익 130
• 2. 공익과 사익의 균형과 조화 134
• 3. 토지공개념 135
• 1) 토지공개념의 의의 135
• 2) 토지공개념 사상의 전개 137
• ① 헨리조지의 토지단일세론 137
• ② 한국법상 토지공개념 논의와 경과 138
• 3) 토지공개념의 헌법적 근거와 한계 139
• 4) 토지공개념 3법에 대한 헌법재판소 결정 141
• ① 택지소유상한에관한법률에 대한 위헌소원 142
• ② 토지초과이득세법 제10조 등 위헌소원 143
• ③ 개발이익 환수에 관한 법률에 대한 위헌 소송 144
• 5) 토지공개념의 찬·반론과 헌법 명문화 논의 145
• ① 토지공개념 찬·반론 145
• ② 토지공개념의 헌법 명문화 논의 147
• ③ 토지공개념에 대한 헌법재판소의 견해 150
• 6) 소 결 151
• 4. 주택의 공공성 153
• 1) 서 설 153
• 2) 주택공개념 153
• ① 주택공개념의 의의 154
• ② 종합부동산세법에 대한 헌재 결정 154
• ③ 주택공개념에 대한 찬·반 논란 155
• 3) 소 결 156
• 제4절 헌법상 재산권 규정의 해석·적용과 부동산 재산권 보장 158
• 1. 재산권 제한의 헌법적 근거와 보상 158
• 1) 서 설 158
• 2) 재산권의 형성과 제한의 구별 문제 159
• 3) 보상 규정이 흠결된 재산권 제한과 보상 163
• 2. 과잉금지의 원칙과 위헌심사기준 167
• 3. 조세 부과와 부동산 재산권 제한 172
• 1) 조세의 개념과 헌법적 근거 172
• 2) 조세 부과와 부동산재산권 제한 174
• 4. 사회국가원리와 부동산 재산권 제한 178
• 1) 사회국가원리의 개념과 근거 178
• 2) 사회국가에 있어서 부동산 재산권의 제한 179
• 제5절 부동산 규제의 정당화 사유와 규제실패 181
• 1. 부동산 규제의 정당화 사유 181
• 2. 규제실패 184
• 3. 소 결 186
• 제5장 부동산 규제 정책에 대한 비판적 검토 188
• 제1절 서 설 188
• 1. 부동산 정책의 필요성과 한계 188
• 2. 행정입법과 부동산 정책 188
• 3. 역대 부동산 정책의 문제점과 검토 방향 193
• 제2절 부동산 조세 제도에 대한 비판적 검토 194
• 1. 종합부동산세 도입과 문제점 194
• 1) 종합부동산세 제도의 개관 194
• 2) 종합부동산세 관련 법적 쟁점 195
• ① 이중과세의 문제 195
• ② 공시가격, 공정시장가액의 인상 문제 198
• ③ 1세대 1주택자에 대한 고려 문제 198
• 2. 주택의 취득세・양도소득세 강화와 재산권 제한 199
• 1) 서 설 199
• 2) 현행 주택 취득세・양도소득세의 내용 200
• ① 주택 양도소득세의 의미와 내용 200
• ② 주택 취득세의 의미와 내용 201
• 3) 1세대 1주택 양도세 비과세의 문제점 202
• 4) 다주택자 취득세・양도세 중과와 재산권 제한 203
• 제3절 토지거래허가제에 대한 비판적 검토 206
• 1. 토지거래허가제의 개념과 법적 성질 206
• 1) 토지거래허가제의 개념 206
• 2) 토지거래허가의 법적 성질 207
• 2. 토지거래허가제의 위헌성과 존・폐 논의 208
• 1) 토지거래허가제의 위헌성 여부 208
• 2) 토지거래허가제의 존・폐 논의 210
• ① 토지거래허가제의 폐지를 주장하는 견해 210
• ② 토지거래허가제의 존치를 주장하는 견해 212
• 3. 소 결 212
• 제4절 개발부담금 · 재건축부담금에 대한 비판적 검토 214
• 1. 개발부담금 및 재건축부담금의 개념 214
• 2. 개발부담금 및 재건축부담금의 법적 성격 216
• 1) 헌법재판소의 견해 216
• 2) 학 설 217
• 3. 개발부담금 및 재건축부담금의 재산권 침해와 위헌성 여부 219
• 1) 개발부담금의 재산권 침해와 위헌성 여부 220
• 2) 재건축부담금의 재산권 침해와 위헌성 여부 222
• 제5절 주택임대차 3법에 대한 비판적 검토 227
• 1. 서 설 227
• 2. 전월세 상한제 227
• 3. 전월세 신고제 228
• 4. 주택임대차보호법상 계약갱신요구권 229
• 1) 계약갱신요구권의 개념과 내용 229
• 2) 주요 쟁점 231
• ① 임차 주택의 양도와 계약갱신요구권 231
• ② 사적자치 실현으로서의 계약자유의 원칙 관련 233
• ③ 위헌심사기준 관련 237
• ④ 소급입법금지의 원칙 관련 238
• 3) 소 결 240
• 제6장 결 론 243

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