서울 청년 1인 가구의 사회주택 입주 의사결정 요인 = Factors Affecting Moving into Social Housing in Seoul of Young Single-Person Households

국문 초록 (Abstract)

그동안 청년 1인 가구는 주거취약계층이라는 정책적 인식이 미비했지만 1인 가구의 급격한 증가 및 청년가구의 주거빈곤 심화로 최근 10년간 주거정책의 주요 대상으로 주목받고 있다. 정부는 청년을 입주대상으로 하는 임대주택을 공급하여 청년주거문제를 해결하고자 하지만 택지 확보가 어려워 주택공급물량이 부족하고 청년가구의 경우 소득 증빙이 어려워 자금대출 등 주거지원이 미약한 실정이다.
사회주택은 공공임대주택의 양적 공급이 가진 한계를 보완하고 다양한 수요자의 요구에 부응하기 위한 주거대안모델로서 등장하였다. 그러나 현재까지의 연구동향은 국내·외 사례연구와 성과 평가 등 공급자 견해의 연구가 주를 이루고 있다. 주택은 수요를 분석하지 않고는 적절한 공급이 어려운 재화이고 정부 차원에서 사회주택 공급을 늘리기 위한 다양한 정책이 마련되고 있어 현재 사회주택의 수요(선호)요인에 관한 연구가 필요한 시점이다. 따라서 본 연구는 서울시 사회주택에 거주 중인 청년 1인 가구를 대상으로 사회주택 입주결정 요인을 분석하고 입주자와의 심층면담을 통한 주거선택 과정을 탐색하여 향후 사회주택 입주자 설계 및 정책 수립에 대한 시사점을 제공하는 것을 목적으로 한다.
주요 AHP 분석 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 청년 1인 가구는 사회주택 입주 결정 시 경제적 요인을 가장 고려하며 이 중에서도 월 임대료와 관리비가 입주결정에 큰 영향을 끼친다고 응답하였다. 반면 보증금은 주변 시세 대비 비교적 높은 금액으로 산정되기 때문에 입주 결정에 영향을 거의 미치지 않았다.
둘째, 전체 평가항목 우선순위 중 ‘운영주체(관리인)에 대한 신뢰도’는 사회주택에 입주하는데 중요한 선택요인으로 분석되었다. 심층 면담 등 보조 자료에 따르면 운영주체는 계약과정에서 사회주택에 대한 충분한 설명과 임차인으로서 존중하는 태도를 보였고 입주 후 거주자를 대상으로 주거교육 및 청년정책과 관련한 정보를 제공하는 등의 활동을 통해 신뢰도를 형성하였다.
셋째, 사회주택은 기존의 공공 및 민간임대주택과 달리 커뮤니티 공간과 프로그램을 통해 다양한 사회적 가치 실현을 목적으로 운영되고 있음에도 불구하고 공동체와 관련한 요인은 전체 평가항목 중 가장 낮은 선택요인으로 분석되었다. 심층 면담에 따르면 입주자의 대부분은 주택 내부에서 행해지는 공동체 프로그램에 만족하며 입주 결정요인보다는 거주만족도를 향상하는 주요 요인이라고 답했다.
연구결과를 통해 다음과 같은 정책적 시사점을 제안한다. 사회주택은 주거비 부담 때문에 시장에서 적절한 수준의 주택을 마련하지 못하는 주거취약계층의 문제에 대응하기 위한 주거안전망으로서 기능한다. 따라서 민간임대주택에 비해 높은 사회주택의 보증금은 대출 상품이 있음에도 불구하고 여전히 다수의 입주자는 보증금 마련에 부담을 느끼고 있어 향후 보증금 산정 체계를 개선할 필요가 있다. 또한 청년가구의 주거수요는 주거비를 포함한 복합적인 요인이 반영된 결과다. 청년을 주 입주대상으로 하는 사회주택 및 임대주택 공급계획을 구상할 때 단순히 나이나 소득을 기준으로 하지 않고 다양한 주거수요를 사전에 파악해야 한다. 마지막으로 지속가능한 사회주택이 되기 위해 사회적 경제주체의 자산형성을 위한 정부의 공적지원과 사회주택이 공급 목적에 부합할 수 있도록 사업 참여자를 대상으로 하는 인식 제고 활동이 필요하다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

So far, young single-person households have been largely left out of the spotlight of government policies for housing vulnerables. However, driven by the rapid increase of single-person households and the exacerbated housing difficulties experienced by youths, young single-person households have emerged as one of the main targets of Korea’s housing policies over the last decade. The government has attempted to solve the youth housing problem by supplying rental housing reserved for young residents. However, the supply of such housing has been limited by the difficulties associated with securing housing construction sites. In addition, young households have limited access to loans on account of difficulties with substantiating their income.
Social housing emerged as an alternative model to address the limitations of quantitatively expanding public rental housing supply and cater to diverse needs of people in need of housing. However, the current body of work on the relevant cases in and outside of Korea largely take the perspective of suppliers. By its nature, housing is a commodity that cannot be appropriately supplied without analyzing its demand. This aspect of housing, and the government’s policies aimed at increasing social housing, warrant a study on the factors affecting the demand(preference) for social housing in today’s society. As such, this study attempts to analyze the factors affecting young single-person households’ decisions to choose social housing. To that end, this study examines how single-person households living in social housing units in Seoul chose social housing through in-depth interviews. Based on the findings, this study seeks to propose their implications for social housing residence design and policy making in the future.
The findings of the analytic hierarchy process (AHP) analysis can be summarized as follows. First, young single-person households put the highest emphasis on economic factors when making decisions on social housing, among which monthly rent and maintenance fee stand out. On the other hand, deposits did not significantly affect their housing decisions because, in Korea, deposit amounts are quite high relative to market prices around the area.
Second, among the overall evaluation items, ‘reliability of the operating entity(manager)’ was given high priority. According to the findings from the in-depth interviews and other data, the operating entity of the social housing in this study formed a trusting relationship with tenants by respecting them, and providing sufficient explanation about the housing, and offering information on residence training and youth policies.
Third, despite the fact that social housing projects are distinguished by public and private rental housing by the existence of community spaces and programs aimed at achieving various social values, the community-related factors were given low priorities among the respondents. In the in-depth interviews, most residents reported being satisfied with the community programs at he housing. According to them, the community programs were related more with improved residence experience, rather than there choice of housing.
The findings of this study have the following implications for youth housing policies. Social housing provides a housing safety network that addresses the issues experienced by housing vulnerables who cannot secure decent housing in the market on account of financial restrictions. Social housing deposits are higher than private rental housing units, which increases their perceived difficulty with funding their deposits despite the availability of the relevant loan products. The issue needs to be addressed by revising the formula for deposit calculation. In addition, young households’ housing demand is affected by a complex web of factors including residential expenses. Therefore, when developing plans to supply social housing or rental housing to youths, various aspects of housing demand should be identified other than mere ages or income levels. Lastly, truly sustainable social housing requires the government’s public support to help economic agents build their assets, as well as awareness campaigns for project participants to align the public support and social housing projects with the original purpose of supplying them.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구 배경 및 목적 1
• 제2절 연구 범위 및 방법 4
• 제3절 연구의 흐름 7
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 8
• 제1절 이론적 고찰 8
• 1. 청년 1인 가구 8
• 1) 청년 1인 가구의 정의 8
• 2) 서울 청년 1인 가구의 주거실태 10
• 2. 사회주택 13
• 1) 사회주택의 이론적 검토 13
• 2) 서구 사회주택의 등장 및 개념 14
• 3) 국내 사회주택 및 주거부문 사회적 경제주체의 등장 16
• 4) 사회주택의 유형 26
• ① 사회적주택 26
• ② 매입약정형 31
• ③ 리모델링(지원형) 33
• ④ 빈집(활용) 33
• ⑤ 토지임대부 34
• ⑥ 토지지원리츠 35
• 5) 서울시 사회주택의 공급현황 37
• 3. 주거선호, 주거선택, 주거만족 38
• 1) 주거선호 38
• 2) 주거선택 38
• 3) 주거만족 40
• 제2절 선행연구 검토와 연구의 차별성 41
• 1. 선행연구의 검토 41
• 1) 사회주택에 관한 선행연구 41
• 2) 청년주거에 관한 선행연구 43
• 3) 주거선호, 주거선택, 주거만족에 관한 선행연구 46
• 2. 연구의 차별성 49
• 제3절 연구의 분석틀 51
• 제3장 연구설계 53
• 제1절 연구설계 53
• 1. 조사 대상과 조사 방법 53
• 1) 조사대상 53
• 2) 조사방법 54
• ① AHP 개념 54
• ② AHP 단계 56
• 2. 설문의 구성 59
• 1) 선행연구 검토 59
• 2) 심층 면담 60
• 3) 사회주택 입주 결정요인 65
• 제4장 사회주택 입주결정 영향요인 분석결과 67
• 제1절 분석결과 67
• 1. 응답자의 일반적 특성 68
• 2. 사회주택 입주결정에 영향을 미친 요인 분석 76
• 1) 상위계층의 중요도 비교 76
• 2) 하위계층의 세부요인 중요도 비교 76
• 3) 전체 평가항목의 우선순위 86
• 제5장 결론 및 정책적 시사점 89
• 제1절 요약 및 시사점 89
• 제2절 연구의 한계 및 향후과제 94
• 참고문헌 95
• 부록 108
• ABSTRACT 116