녹색건축인증 친환경가치의 가치형성요인 적용방안에 관한 연구 : 수도권 공동주택을 중심으로 = A Study on the Application of a Value Forming Factor for Green Value of G-SEED

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 녹색건축물의 감정평가를 활성화하기 위하여 녹색건축물의 가치를 설명해 주는 비교요소인 녹색건축물의 가치형성요인 중 친환경가치 특성요인을 녹색건축인증 제도(G-SEED)의 신축 공동주택에 대한 심사 인증항목의 친환경가치요인을 실증분석하여 비교 가능한 가치형성요인(비교요소)으로 분류하고 비교방식에 적용하는 방안을 제시하고자 한다. 이를 위해 먼저, 녹색건축인증을 받은 부동산의 감정평가사례를 분석하기 위하여 한국감정평가사협회에 등록된 감정평가 전례 자료의 분석을 통해 친환경가치요인이 평가에 반영되었는지 여부를 파악하고 부동산의 유형별 고려항목과 비교요인 등을 분석하여 실제 감정평가에 반영되는 가치형성요인을 검토하였다. 두번째로 주택가격에 미치는 영향을 분석하기 위하여 녹색건축인증을 획득한 부동산에 대하여 헤도닉가격모형을 이용하여 실거래가격과 인증 총점 및 입지적, 물리적 특성을 변수로 하여 녹색건축인증이 주택가격에 미치는 영향을 분석하였다. 또한, 이를 확인하기 위해 지가수준별 인증점수 차이와 매매가격과 인증등급의 차이를 ANOVA 분석을 통해 검증하였다. 세번째로 녹색건축인증 전문분야별 평가항목의 실제 획득한 평점을 기준으로 특성 항목자료를 구축하여 녹색건축인증 특성변수를 독립변수로 하여 부동산 가치에 미치는 영향 및 가치비중 등을 분석하였다.
이러한 분석 결과를 감정평가 실무에 적용하기 위하여 감정평가사를 대상으로 설문조사를 실시하여 최종적으로 녹색건축물의 감정평가 3가지 접근법 중 비교방식 적용을 위한 가치형성요인으로서의 녹색건축인증 항목의 비교 가능성과 가중치를 검토하여 감정평가 실무에서의 적용방안을 제시하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In order to activate the appraisal of green buildings, this study empirically analyzes the certification items of evaluation of new apartments under the G-SEED for green value among a value-forming factor of green buildings, and suggests a way to classify them as comparable value-forming factors (comparable factors) and applies them to the comparison method. To attain this end, first, in order to analyze the appraisal cases of real estate that have received green building certification, it is analyzed whether the green value-forming factor is reflected in the appraisal through the analysis of the appraisal precedent data registered with Korea Association of Property Appraisers(KAPA). Second, to analyze the correlation with the sale price of green building certification, for real estate that has obtained green building certification, using the hedonic price model, the correlation between green building certification and value was examined based on the actual transaction price, the total certified score, and location and physical characteristics. and to confirm this, ANOVA analysis was performed on the difference in the certification score by land price level and the difference between the sale price and the certification grade. Third, characteristic item data were constructed based on the actual grades obtained in the evaluation items for each specialized field of green building certification, and the influence on value and value weight were analyzed using the green building certification characteristic variable as an independent variable.
In order to apply the results of this analysis, a survey was conducted on appraisers, and finally, among the three approaches to appraisal of green buildings, the comparability and weight of green architecture certification items as a value-forming factor for the application of the comparative method were reviewed, and then the application plan in the practice of appraisal was presented.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 4
• 제2장 녹색건축인증 제도 및 감정평가에 관한 이론적 고찰 7
• 제1절 녹색건축의 의의와 녹색건축인증 제도 7
• 1. 녹색건축의 의의 7
• 2. 녹색건축물의 등장 배경 9
• 3. 녹색건축인증 제도 및 현황 14
• 4. 외국의 친환경건축물 인증 제도 및 현황 33
• 제2절 녹색건축물의 감정평가 45
• 1. 녹색건축물 감정평가의 의의 45
• 2. 녹색건축인증 공동주택의 가치형성요인 46
• 3. 녹색건축물 감정평가 제도 및 현황 48
• 4. 외국의 녹색건축물 감정평가 51
• 제3절 선행연구 검토 및 분석틀 설정 57
• 1. 선행연구 검토 57
• 2. 기존 연구와의 차별성 65
• 3. 연구분석틀 설정 67
• 제3장 녹색건축물 감정평가 실태분석 68
• 제1절 개요 68
• 제2절 녹색건축물 감정평가 실태분석 69
• 1. 분석개요 69
• 2. 감정평가 전례 자료 검토 73
• 3. 녹색건축물의 감정평가 실태 및 문제점 86
• 제4장 녹색건축물의 친환경 가치형성요인 실증분석 90
• 제1절 분석모형 90
• 1. 분석대상 90
• 2. 분석모형 91
• 3. 분석변수 선정 95
• 제2절 실증분석 99
• 1. 분석방법 99
• 2. G-SEED 총점 모형 분석 99
• 3. G-SEED 평가항목 모형 분석 110
• 4. 소결 116
• 제5장 G-SEED 친환경가치의 가치형성요인 적용방안 118
• 제1절 전문가 조사개요 118
• 1. 조사설계 118
• 2. 응답자 특성 119
• 제2절 전문가 조사 결과 분석 121
• 1. 녹색건축인증에 따른 친환경가치 인식과 감정평가 121
• 2. 녹색건축인증 공동주택의 거래사례비교법 적용시 가치형성요인 비교 125
• 3. 녹색건축인증요인의 친환경가치 비교시 가중치 및 순위 129
• 4. 녹색건축인증 공동주택의 감정평가 제도개선 필요성 132
• 제3절 녹색건축물의 친환경가치 감정평가 적용방안 135
• 1. 녹색건축인증 친환경가치의 가치형성요인 적용방안 135
• 2. 감정평가 제도개선 방안 140
• 제6장 결론 144
• 제1절 연구의 요약 및 한계 144
• 제2절 제도개선 제언 147
• 참고문헌 148
• 부록(APPENDIX) 156
• 영문초록(ABSTRACT) 165

참고문헌 (Reference)

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48. 친환경건축물 인증이 공동주택의 가치상승에 미치는 영향에 관한 연구, 이현석, 홍익대학교 건축도시대학원 석사학위논문, , 2015

49. 공동주택의 녹색건축 예비인증, 본인증 득점 현황 및 인증특성 비교 분석, 배철학, 최동호, 한국건축친환경설비학회, 제14권 제6호, pp. 803-816, , 2020

50. 신도시 공동주택 거주자 대상의 녹색건축 인증제도 인 식도 조사 및 분석, 박아름, 목선수, 조동우, 한국생태환경건축학회, 제13권 제6호, pp. 23-28, , 2013

51. 대구ㆍ경북권 공업용 부동산의 가격형성요인과 가격추정모형에 관한 연 구, 김종수, 영남대학교 대학원 박사학위논문, , 2011

52. 아파트 내재적 특성에 대한 한계잠재가격 및 대기질 개선에 따른 편익 추정, 이진식, 연세대학교 대학원 석사학위논문, , 2004

53. 친환경성능 실증분석을 통한 공동주택 녹색건축인증기준 개정에 관한 연 구, 배철학, 경북대학교 대학원 박사학위논문, , 2015

54. 녹색건축인증제도가 부동산가격에 미치는 영향분석 - 공동주택 을 중심으로-, 강병록, 여옥경, 국토지리학회지, 제48권 제1호, pp.79-92, , 2014

55. 신도시 내 친환경 주거요소의 도입이 아파트 거래가격에 미치는 영향도 분석, 정성훈, 중앙대학교 대학원 박사학위논문, , 2012

56. 생애주기 이론에 기반한 녹색건축인증 건축물 경제성 평가–서울시 업무용 건축 사례, 이성호, 강원대학교 대학원 박사학위논문, , 2018

57. 친환경 주거단지의 지속가능성 연구–친환경건축물인증 공동주택 재인증 을 중심으로, 박정란, 인하대학교 대학원 박사학위논문, , 2012

58. Effect of LEED Ratings and Levels on Office Property Assessed and Market Values ” The Journal of Sustainable Real Estate, Sofia V. Dermisi, vol.1 , no.1 , pp 23-48, , 2009

59. 기후변화 시대 그린빌딩의 가격 차별성에 대한 연구–서울, 성남, 용인시 의 그린빌딩을 대상으로, 노재용, 건국대학교 부동산대학원 석사학위논문, , 2011