가로주택정비사업 추진지역의 조합원 인식에 관한 연구 = A study on association member's awareness in the promotion area housing improvement project in a city blocks

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Modern residential culture has many differences from the past. As the
aging of the city progresses, more and more people expect the types of
housing to diversify. After the Korean War, the population of Seoul and
large cities increased rapidly due to rapid urbanization and industrialization
in Korea. As a result, reckless development was inevitably carried out to
solve the housing shortage, and now, the city is finally in need of new
maintenance. However, most of Korea's maintenance projects were completely
demolished by demolishing all existing houses and constructing new
apartments, causing various problems such as delays in the project period
and the influx of residents into the residential area.
As a result, the project to develop old land in the city was actively carried
out. However, due to the large size of the zone and the large number of
people opposing it, projects such as rehabilitation and redevelopment have
lost their growth engines and the duration of the project has become longer.
In particular, as the reorganization promotion project was implemented to
improve infrastructure and residential environment on a metropolitan level,
the scale grew, there were many side effects. Therefore, the street housing
maintenance project was introduced as an exit strategy due to the side effects
of the existing maintenance project. It is a small-scale project with the
advantage of less noise and shorter business periods compared to large-scale
projects, and various incentives have been proposed to revitalize it, including
easing various building regulations. However, the current business
performance has fallen short of that expectation.
In response, in this paper, we conducted research to investigate and
analyze the problems and perceptions of the projects that members of the
street housing maintenance project site think and to make suggestions to help
promote the project. The problems that union members think are delayed in
their projects were organized into survey questions, distributed questionnaires,
and collected and analyzed 317 copies. First of all, a survey of respondents
living in areas promoting street housing maintenance projects showed
satisfaction in the overall living environment of the residential area. As for
the reasons for dissatisfaction, the order of living facilities, welfare facilities,
educational environment, etc. was shown. There was also a high percentage
of approval for the pros and cons.
In terms of satisfaction with the residential environment, the response rate
was higher than the average, especially on whether granting the right to
move in pre-sale and rental homes over the general public helped resettle the
natives. All questions on satisfaction with economic factors showed
above-average response rates, and the highest response was that "Brands of
apartments sold affect the rise in apartment value." Most of the questions
satisfied with the operation of the union members showed a higher response
rate than the average, showing a positive response.
In addition, the association of each factor by group analysis was confirmed,
and a structural equation model was constructed and analyzed to analyze the
causal relationship between three factors: residential environment, prior
information recognition, economic factors, and member satisfaction factors.
The residential environment and union members' satisfaction were negative,
economic factors and union members' satisfaction were positive, prior
information and union members' satisfaction were positive, and the model's
explanatory power was quite high at 73.5%.
According to a logistic regression analysis of the residential environment,
prior information recognition, economic factors of the promotion area, and the
satisfaction of members as independent variables, all independent variables
except economic factors of the promotion area were significant in the model.
The housing environment and pre-information recognition in the promoted
area showed that the ratio of approval for street housing maintenance
projects increased as the value increased, and the rate of approval for street
housing maintenance projects decreased as the value increased.
Street housing maintenance projects will help in many ways in terms of
public nature and in terms of pursuing stability of the project. However,
many parts were not implemented in the early stages of the project, and
there were insufficient ways to revitalize them through surveys and prior
research. In particular, as the project has only three areas, there were
difficulties in studying the current status and surveys were also difficult.
Considering all these matters, legal and institutional supplementations of
future projects and follow-up measures for the projects that union members
want should be prepared.

국문 초록 (Abstract)

현대의 주거문화는 과거와 많은 차이점을 가지고 있다. 도시의 노후화가 진행될수록 주거의 형태가 다변화되기를 기대하는 사람들이 늘어나고 있다. 우리나라는 한국전쟁이후 급속한 도시화와 산업화로 인해 서울 및 대도시의 인구는 빠르게 증가하였다. 그로인한 주택난을 해결하기 위해 어쩔 수 없이 난개발이 진행되었고 현재, 도시는 결국 다시 새로운 정비를 필요로 하는 시기에 이르렀다. 하지만 우리나라 정비사업의 대부분은 기존 주택을 모두 철거하고 신규 아파트를 건설하는 전면철거방식으로 진행되다보니 사업기간의 지연 및 거주민의 주거지 내몰림 현상 등 다양한 문제점들이 발생하였다.
이에 도심 내 노후지를 개발하는 사업이 활발히 진행되었다. 하지만 구역의 크기가 크고, 반대하는 인원이 많아 수복재개발과 같은 사업은 성장 동력을 잃고 점점 사업 기간이 길어졌다. 특히 광역단위로 기반시설과 주거환경을 개선하는 재정비촉
진사업이 시행되면서 그 규모가 커지는 만큼 부작용도 많이 발생되었다. 이에 기존 정비사업의 부작용으로 인한 출구 전략으로서 도입된 것이 바로 가로주택정비사업이다. 대규모 사업에 비해서 잡음이 덜하고 사업기간을 단축할 수 있다는 장점이 있는 소규모사업이고 다양한 건축 규제 완화 등 활성화를 위한 여러 유인책들이 제시되었다. 하지만 현재 사업실적은 그 기대에 미치지 못하고 있다.
이에 본 논문에서는 가로주택정비사업지의 조합원이 생각하는 사업의 문제점과 그 인식을 조사 분석하여 사업 추진에 도움이 되도록 제언을 할 수 있는 연구를 진행 하였다. 조합원이 생각하는 사업이 늦어지는 문제점을 설문 문항으로 구성하여 설문지를 배포하고 317부를 수거하여 분석하였다. 먼저 가로주택정비사업 추진지역에 거주하는 응답자들을 대상으로 거주지역의 생활환경 전반적인 만족도 조사한 결과 보통 이상의 만족도를 보였다. 불만족하는 이유에 대해서는 생활편의시설, 복지시설, 교육환경 등의 순을 보였다. 찬반여부에 대해서도 찬성 비율이 높게 나타났다.
주거환경 만족도에 대한 문항에서 평균보다 높은 응답률을 보였으며, 특히 ‘일반인보다 우선되는 분양주택 및 임대주택 입주권 부여가 원주민 재정착에 도움이 되는지’에 대한 응답이 가장 높은 값을 보였다. 경제요인 만족도에 대한 모든 문항에서 평균 이상의 응답률을 보였고 특히 ‘분양받은 아파트의 브랜드가 아파트 가치상승에 영향을 미친다’는 응답이 가장 높은 값을 보였다. 조합원 운영에 대한 만족도 대부분의 문항이 평균보다 높은 응답률을 보여 긍정적인 반응을 보였다.
또한 군집분석을 통한 집단별 각 요인에 대한 연관성을 확인하였고, 주거환경, 사전정보인지, 경제요인 세 가지 요인과 조합원 만족도 요인의 인과관계를 분석하기 위하여 구조방정식 모형을 구성하고 분석을 진행하였다. 주거환경과 조합원 만족도는 음의 관계, 경제요인과 조합원 만족도는 양의 관계, 사전정보와 조합원 만족도는 양의 관계를 보였고 모형의 설명력은 73.5%로 꽤 높은 값을 보였다.
가로주택정비사업 찬반여부를 종속변수로 하고, 추진지역 주거환경, 사전정보 인지, 추진지역 경제요인, 조합원 만족도를 독립변수로 한 로지스틱 회귀분석을 한 결과, 추진지역 경제요인을 제외한 모든 독립변수가 모형 내에서 유의한 것으로 나타났다. 추진지역 주거환경과 사전정보 인지는 그 값이 증가할수록 가로주택정비사업 찬성비율이 높아지며, 조합원 만족도는 그 값이 증가할수록 가로주택정비사업 찬성비율이 낮아지는 결과를 보였다.
가로주택정비사업은 공공성 면에서 장점이 돋보이고 사업의 안정성을 추구한다는 면에서 여러모로 도움이 될 것이다. 하지만 사업 초기단계에서 많은 부분들이 시행되지 못해 설문이나 선행연구를 통한 활성화 방안이 미흡한 부분이 있었다. 특히 사업완료구역이 세 개 구역 밖에 없는 사업이다 보니 현황 연구에 어려움이 있었고 설문 또한 어려운 사항이 있었다. 이런 모든 사항을 고려해 향후 사업의 법제도적 보완점과 조합원이 바라는 사업의 후속대책이 마련이 되어야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 · 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 · 1
• 1. 연구의 배경 · 1
• 2. 연구의 목적 · 2
• 제2절 연구의 범위, 방법 및 구성 · 3
• 1. 연구의 범위 · 3
• 2. 연구의 방법 · 3
• 3. 연구의 구성 · 4
• 제2장 가로주택정비사업에 관한 이론적 고찰 · 7
• 제1절 가로주택정비사업 · 7
• 1. 가로주택정비사업의 개념 · 7
• 2. 가로주택정비사업의 주요내용 · 9
• 3. 가로주택정비사업의 추진절차 · 11
• 4. 가로주택정비사업의 법적근거 · 12
• 제2절 가로주택정비사업 추진방식 · 14
• 1. 조합설립형 방식 · 14
• 2. 민간사업자 추진형 방식 · 15
• 3. 한국토지주택공사 지원형 방식 · 16
• 제3절 가로주택정비사업 환경변화 및 지원제도 · 18
• 1. 가로주택정비사업 환경변화 · 18
• 2. 가로주택정비사업 지원제도 · 20
• 제1장 서론 · 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 · 1
• 1. 연구의 배경 · 1
• 2. 연구의 목적 · 2
• 제2절 연구의 범위, 방법 및 구성 · 3
• 1. 연구의 범위 · 3
• 2. 연구의 방법 · 3
• 3. 연구의 구성 · 4
• 제2장 가로주택정비사업에 관한 이론적 고찰 · 7
• 제1절 가로주택정비사업 · 7
• 1. 가로주택정비사업의 개념 · 7
• 2. 가로주택정비사업의 주요내용 · 9
• 3. 가로주택정비사업의 추진절차 · 11
• 4. 가로주택정비사업의 법적근거 · 12
• 제2절 가로주택정비사업 추진방식 · 14
• 1. 조합설립형 방식 · 14
• 2. 민간사업자 추진형 방식 · 15
• 3. 한국토지주택공사 지원형 방식 · 16
• 제3절 가로주택정비사업 환경변화 및 지원제도 · 18
• 1. 가로주택정비사업 환경변화 · 18
• 2. 가로주택정비사업 지원제도 · 20
• 제1장 서론 · 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 · 1
• 1. 연구의 배경 · 1
• 2. 연구의 목적 · 2
• 제2절 연구의 범위, 방법 및 구성 · 3
• 1. 연구의 범위 · 3
• 2. 연구의 방법 · 3
• 3. 연구의 구성 · 4
• 제2장 가로주택정비사업에 관한 이론적 고찰 · 7
• 제1절 가로주택정비사업 · 7
• 1. 가로주택정비사업의 개념 · 7
• 2. 가로주택정비사업의 주요내용 · 9
• 3. 가로주택정비사업의 추진절차 · 11
• 4. 가로주택정비사업의 법적근거 · 12
• 제2절 가로주택정비사업 추진방식 · 14
• 1. 조합설립형 방식 · 14
• 2. 민간사업자 추진형 방식 · 15
• 3. 한국토지주택공사 지원형 방식 · 16
• 제3절 가로주택정비사업 환경변화 및 지원제도 · 18
• 1. 가로주택정비사업 환경변화 · 18
• 2. 가로주택정비사업 지원제도 · 20
• 제1장 서론 · 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 · 1
• 1. 연구의 배경 · 1
• 2. 연구의 목적 · 2
• 제2절 연구의 범위, 방법 및 구성 · 3
• 1. 연구의 범위 · 3
• 2. 연구의 방법 · 3
• 3. 연구의 구성 · 4
• 제2장 가로주택정비사업에 관한 이론적 고찰 · 7
• 제1절 가로주택정비사업 · 7
• 1. 가로주택정비사업의 개념 · 7
• 2. 가로주택정비사업의 주요내용 · 9
• 3. 가로주택정비사업의 추진절차 · 11
• 4. 가로주택정비사업의 법적근거 · 12
• 제2절 가로주택정비사업 추진방식 · 14
• 1. 조합설립형 방식 · 14
• 2. 민간사업자 추진형 방식 · 15
• 3. 한국토지주택공사 지원형 방식 · 16
• 제3절 가로주택정비사업 환경변화 및 지원제도 · 18
• 1. 가로주택정비사업 환경변화 · 18
• 2. 가로주택정비사업 지원제도 · 20
• 제4절 선행연구 고찰 · 22
• 1. 가로주택정비사업에 관한 선행연구 · 22
• 2. 유사 정비사업에 관한 선행연구 · 25
• 3. 조합원 인식에 관한 선행연구 · 27
• 4. 선행연구와의 차별성 · 28
• 제3장 가로주택정비사업 추진현황 및 사례 분석 · 30
• 제1절 가로주택정비사업 추진현황 · 30
• 1. 수도권 · 30
• 2. 부산 · 32
• 제2절 가로주택정비사업 사례분석 · 34
• 1. 완공사례 · 34
• 2. 추진사례 · 39
• 3. 시사점 · 44
• 제4장 가로주택정비사업 조합원 인식분석을 위한 실증분석 · 50
• 제1절 실증분석의 개요 · 50
• 1. 설문조사의 목적 · 50
• 2. 설문조사의 내용 · 50
• 3. 표본설정 및 분석방법 · 53
• 제2절 조합원 인식 실증분석 · 55
• 1. 설문조사 기본 결과분석 · 55
• 2. 조합원 만족도 기준 군집분석 및 평균비교 · 64
• 3. 조합원 개별 요인 간 구조방정식 모형 경로분석 · 70
• 4. 가로주택정비사업 찬반여부에 대한 로지스틱 회귀분석 · 76
• 제3절 분석 결과 및 시사점 · 81
• 1. 분석결과 요약 · 81
• 2. 시사점 · 83
• 제5장 결론 · 88
• 제1절 연구의 요약 · 88
• 제2절 향후 연구과제 · 91
• 참고문헌 · 93
• 부 록 · 97
• Abstract · 112