주택유형별 주택가격 변동이 소득별·지역별 주택구입에 미치는 영향 분석 : 서울시 주택 실거래가격을 활용한 PIR 변화를 중심으로 = Analysis on the Effects of House Price Change of Each Housing Type on House Purchase by Income and Region: Focusing on the PIR Change by Actual Transaction Prices of Seoul

국문 초록 (Abstract)

국 문 초 록
최근 몇 년 동안 주택가격의 급격한 상승은 중산층과 저소득층의 내 집 마련을 더 어렵게 하고 있다. 국토교통부가 발표한 ‘2019년 주거실태조사’결과에 따르면 우리나라 국민이 생애최초로 주택을 마련하는데 소요되는 기간이 약 7년이며, 자가 가구의 PIR은 전국 평균 5.4, 수도권의 경우는 6.8로 나타나고 있다. 이는 주택담보대출과 같은 금융대출을 통해 주택가격의 40~60%를 충당했기에 가능한 기간이다. 만약, 자기자금 만으로 주택을 구입해야 한다면 생애최초 주택마련 소요기간은 최소 10년 이상이 될 것으로 보인다.
이러한 상황인식을 토대로 본 연구는 우리나라 부동산시장에 미치는 영향이 큰 서울시를 대상으로 최근 10년(2010~2019년) 동안 거래된 총 1,262,601건의 자료를 통해 PIR을 산출하여 주택유형별, 지역별, 소득수준별로 주택구입 여건이 어떻게 변화되어 왔는지를 분석하고, 그 결과를 토대로 서울시 부동산시장 안정과 주택난 해소를 위한 시사점을 도출하는데 연구의 목적을 갖고 있다.
분석결과, 서울시 주택유형별 내 집 마련 여건은 단독주택이 가장 어렵고, 다음으로 아파트, 그리고 연립 및 다세대주택의 순으로 어려웠던 것으로 분석되었다.
먼저, PIR 변동이 가장 심했던 주택유형은 아파트로 분석되었다. PIR 상승을 주도한 지역은 강남구, 서초구, 송파구, 용산구로 분석되어 최근에 서울시 부동산시장을 주도했던 것이 증명되었다. 특징적으로 이들 지역과 인접한 마포구, 성동구, 동작구의 PIR 변동 추세가 다른 지역과 다른 양상으로 나타났다.
다음으로 서울시 연립 및 다세대주택의 PIR 특성을 살펴보면, 아파트 및 단독주택에 비해 내 집 마련 여건이 가장 양호했던 것으로 분석되었다. PIR의 상승과 하락의 변동이 적었고, 주택가격이 다른 주택유형보다 상대적으로 낮았던 것에서 원인을 찾을 수 있다.
다음으로 서울시 단독주택의 PIR 특성을 살펴보면, 단독주택 PIR의 변동은 고가의 단독주택이 가격상승을 주도했던 것으로 나타났다. 최근 10년 동안 PIR의 최소값에서는 큰 차이가 없었으나 최대값과 표준편차에서 2019년이 상대적으로 매우 높아졌다는 것에서 그 원인을 찾을 수 있다.
지역적 특성으로 볼 때, 서울시 주택유형별 PIR의 변화는 모든 주택유형에서 강남구, 서초구, 송파구, 용산구를 중심으로 주변지역과 서울시 외곽으로 갈수록 낮아지는 모습을 나타내었다. 그리고 한강을 따라서 한강과 인접한 지역의 PIR이 높게 나타났다. PIR이 가장 낮은 자치구가 집중된 곳은 서울시 북부 외곽지역이며, 그 다음으로 낮은 지역은 서울시 남서쪽 외곽에 위치한 자치구들로 나타났다.
이상의 연구결과를 바탕으로 서울시 주거안정 및 내 집 마련 여건의 개선을 위한 시사점을 도출하면 다음과 같다.
첫째, 주택유형 중 상대적으로 주택가격 상승이 적고, 이로 인한 PIR의 영향을 적게 받는 연립 및 다세대주택의 주거환경 개선과 전략적 공급 확대가 필요하다.
둘째, 지역별로 다양한 소득계층이 어울려 거주하고, 폭 넓은 주택가격의 주택이 위치할 수 있도록 주택공급의 다양화 정책이 요구된다.
셋째, 서울시 부동산시장의 과열을 방지하기 위해서는 자치구별 핀셋 규제도 중요하지만 바로 인접한 지역을 동시에 관리함으로써 이후의 풍선효과가 인접지역에서 나타나는 것을 사전에 방지할 필요가 있다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 4
• 제2절 연구의 범위 및 방법 5
• 1. 연구의 범위 및 방법 5
• 2. 연구의 구성 6
• 제2장 이론적 고찰 9
• 제1절 주택구입능력에 관한 지표와 특성 9
• 1. 연소득 대비 주택가격 배수(PIR) 9
• 2. 주택구입부담지수(K-HAI) 14
• 3. 주택담보인정비율(LTV) 15
• 4. 총부채상환비율(DTI) 16
• 제2절 내 집 관련 정부정책의 시기별 특성 18
• 1. 이명박 정부(2008년~2013년) 18
• 2. 박근혜 정부(2013년~2017년) 21
• 3. 문재인 정부(2017년~현재) 24
• 제3절 주택구입능력에 관한 선행연구 28
• 제3장 연구모형 설계 32
• 제1절 연구방법과 전제조건 32
• 1. 분석의 대상 및 내용 32
• 2. 분석의 방법 및 전제조건 35
• 3. 자료의 정의 및 활용 37
• 제2절 서울시 주택소유 및 거래, 소득 특성 39
• 1. 서울시 주택소유 39
• 2. 서울시 주택 거래량 43
• 3. 서울시 주택가격 46
• 4. 소득수준 51
• 제4장 서울시 주택구입 부담(PIR) 변화 특성 분석 53
• 제1절 아파트 구입부담 변화 53
• 1. 소득수준별 특성 53
• 2. 지역별 특성 56
• 3. 소결 63
• 제2절 연립 및 다세대주택 구입부담 변화 70
• 1. 소득수준별 특성 70
• 2. 지역별 특성 74
• 3. 소결 80
• 제3절 단독주택 구입부담 변화 87
• 1. 소득수준별 특성 87
• 2. 지역별 특성 90
• 3. 소결 97
• 제4절 분석의 종합 105
• 제5장 결론 111
• 제1절 연구의 요약 및 시사점 111
• 제2절 연구의 한계 및 향후 연구과제 116
• 참고문헌 118
• ABSTRACT 125

참고문헌 (Reference)

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61. 주택금융 제약이 주택소비규모와 점유형태 선 택에 미치는 영향에 관한 실증분석, 지규현, 최막중, 조정래, 주택연구, 10권 1호 pp 33-48, , 2002

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67. “거주자의 주거 하향이동이 심리 사회적 변화에 미치는 영향 : 저소득가구 중심으로”, 임승학, 강원대학교 대학원 박사학위논문, , 2018

68. “주택정책이 아파트 가격에 미치는 영향에 관한 연구: 서울 시와 광역시를 중심으로”, 권문찬, 순천향대학교 대학원 박사학위논문, , 2011

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70. 아파트 월세 전세 매매가격의 장단기 구조 해석 : 시도별 주택 수요공급 변수를 고려하여, 한제선, 한양대학교 대학원 박사 학위논문, , 2020

71. “주택정책이 수도권 아파트 시장의 가격 및 거래량에 미치는 영향: 보금자리 주택공급 및 DTI 규제를 중심으로”, 정주희, 단국대 학교 대학원 박사학위논문, , 2013