공시지가의 객관성 확보를 위한 지형특성조사방법의 개선 = Improvement of survey method on the topographic characteristic for securing objectivity of officially assessed land price

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 현행 공시지가제도의 지형ㆍ지세의 평가단위를 결정하는 지형특성조사방법 중 현장조사방법에 대한 개선방안을 도출하는 것이다. 개선방안으로 ArcGIS의 기능을 활용한 지형분석방법을 제안한다. 이를 위해 공간정보데이터베이스를 구축하고, 필지별 관계 코드체계를 만들어서 필지단위의 지형특성을 통계분석 하였다. 이 통계분석결과를 바탕으로 평가단위에 대한 정량적 기준과 모델을 구축하여 공시지가의 객관성 확보에 기여하고자 한다.
수치지형도의 표고점과 등고선 데이터에 보간 점을 추가하여 수치표고모델과 수치경사모델을 구축한 후, 연속지적도와 토지특성조사자료를 통합하였다. 이를 기반으로 필지 하나하나를 객체화하여 필지별 공간데이터베이스를 구축하였다. 이렇게 구축된 필지별 공간데이터베이스에 관계코드 및 고도차를 입력한 후, 통계분석하였다. 통계분석 결과를 바탕으로 평가단위를 평가할 수 있는 시나리오를 구성하고, 평가모델을 정립하였다. 평가단위는 저지, 평지, 완경사지, 급경사지, 고지로 분류된다.
이상의 평가모델을 연구 지역에 적용하여 실험한 결과, 다음과 같은 3가지의 결론을 요약할 수 있다. 첫째 3개의 연구 지역 모두에서 지형분석모델을 적용하여 실험한 결과가 현장조사방법으로 조사한 결과 보다 평가단위별 필지 비율의 분산도가 높다. 둘째, 평야 지역에서는 현장조사방법의 결과가 지형분석모델을 적용한 결과보다 평지의 비율이 높게 나타났지만, 구릉지나 산지 지역에서는 낮게 나타난다. 셋째, 3개의 모든 연구 지역에서 경사지(완경사지와 급경사지를 포함한 개념)로 평가된 비율은 지형분석모델을 적용한 결과와 비교하면, 현장조사방법의 결과가 낮은 비율을 나타낸다.
이와 같은 결과는 지형특성에 대한 현장조사방법을 사용할 경우에, 평야 지역에서는 평지로 판단할 수 있는 개연성이 높은 반면에, 구릉지 지역이나 산지 지역에서는 경사지로 판단할 수 있는 개연성이 높기 때문으로 판단된다. 그리고 이것이 공시지가의 객관성을 크게 저해한다고 사료된다.
이상의 연구를 토대로 하여, 중심 필지에 대한 주변 필지의 범위를 보다 합리적으로 설정을 할 수 있다면 더욱 효과적인 분석모델이 정립될 수 있을 것으로 기대된다. 이에 대한 연구를 추후과제로 한다.

키워드 : 공시지가, 지형특성조사방법, 현장조사방법, 지형분석방법, 평가단위, 고도차, 사면경사, 관계코드

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims to draw an improvement solution of a survey method on the topographic characteristics in the current officially assessed land price. As an improvement solution, a topographic analysis method using the function of ArcGIS is recommended. To do so, Geospatial database was established and topographic
characteristic were statistically analyzed by organizing a relationship code system by parcels. The construction of quantitative standards and models on assessed units hopefully contributes to the acquisition of objectivity of officially assessed land price based on statistically analyzed results.
After constructing a digital elevation model and a slope model by adding interpolated points in elevation points and contour line data in a digital topographic map, Digital cadastral maps and research data on land characteristics were integrated. Geospatial database was built by objectifying every single parcel based on this integration. After adding relationship code and altitude difference into established geospatial database by parcels, statistical analysis was conducted. The author organized a scenario to assess assessed units and established an assessment model based on this statistical analysis. Assessed units are classified into lowland, flatland, gentle slope land, steep slope land, and highland.
After conducting an experiment by applying the above assessment model in research areas, the following conclusions are summarized. First, results by applying a topographic analysis model into three research areas showed higher dispersion rate of parcels by assessed units than results obtained by a field survey.
Second, results from the field survey in the plain area revealed higher percentage of flatland than results by applying a topographic analysis, while it showed low in hills or mountain areas. Third, results from the field survey presented low compared to the percentage of slope-land (integrated with gentle slope land and steep slope land) in all three research areas applied with a topographic analysis model.
The above finding has a high possibility of considering it as a flatland in the plain area if a field survey method on topographic characteristics is adopted. However, there is a high possibility of considering it as a slope land in the hill or mountain area. It is estimated that this undermines the objectivity of officially assessed land price.
If it is possible to set reasonable extents of surrounding parcel on analysis parcel based on the above finding, more effective analysis models are expected to be established. Further researcher will need to cover this topic.

Keyword : Officially assessed land price, Survey method of topographic characteristics, Field survey, Topographic analysis method, Assessed unit, Altitude Difference, Slope, Relationship Code

목차 (Table of Contents)

• 1. 서 론 1
• 1.1. 연구 배경 1
• 1.2. 연구 목적 5
• 2. 연구 설계 7
• 2.1. 연구 범위 7
• 2.1.1. 공간정보 7
• 2.1.2. 토지특성조사자료 9
• 2.1.3. 연구 지역 10
• 2.2. 연구 방법 16
• 2.2.1. 공간데이터베이스 16
• 2.2.2. 지형분석모델 18
• 3. 공간정보 구축 20
• 3.1. 수치표고모델 20
• 3.2. 경사모델 26
• 3.3. 지적정보데이터베이스 28
• 3.4. 필지정보데이터베이스 30
• 4. 지형분석모델 구축 33
• 4.1. 표고분석 및 분석테이블 생성 33
• 4.2. 평가기준의 정량화 36
• 4.2.1. 고도차 분석 36
• 4.2.2. 평가단위와 관계코드체계 37
• 4.2.3. 고도차 통계분석 40
• 4.3. 평가 모델정립 42
• 5. 실 험 44
• 5.1. 지형분석방법 적용 44
• 5.2. 종합고찰 50
• 6. 결 론 56
• 참고 문헌 59
• 국문 초록 63
• ABSTRACT 65