분양전환방식 제도개선을 통한 임대주택의 거주안정성 증진에 관한 연구 : 10년 분양전환공공임대주택을 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Public rental houses are rental houses, which are acquired by a public or private operator through construction, purchase or leasing methods. One of the various types of rental housing, ‘sale-conversion rental housing', is converted from public property to private property, abandoning the existing rental housing characteristics, after which the lease term is set, according to the period of 5-year and 10-year, and the type of installment.
In July 2005, public rental housing with 10-year of public rental housing was introduced to expand the supply of rental housing by addressing the short residence period (2.5 years to 5 years) and supply shortage (low participation by private businesses due to low profitability). The government induced participation of many public institutions and construction companies by allowing them to sell the converted amount of apartment units at or below the appraised price, unlike five-year rental houses, in order to solve expected problems caused by the prolonged period of business and to expand the supply of rental housing.
However, due to the autonomous pricing for the expansion of supply and the rise of the real estate market, rental businesses have been suffering from heavy business profits from the conversion of new apartments, and tenants are feeling the financial burden of the ever-increasing sale prices. To reduce the ever-increasing price of new apartments, tenants demand rental businesses to stabilize their residence by lowering the method of calculating the conversion price of new apartments, but as defined by the act, ensuring a business profit, which is continuing to conflict and is gradually intensifying as the sale time has arrived.
Against this backdrop, the research aims to stabilize society accordingly by suggesting acceptable alternatives for both public housing operators and tenants, judging that the basis of the controversy over the selection of the conversion price for new apartments lies in the distribution method of real estate revenues and the demand for stable residence. Three alternatives were proposed that the public (public housing operators) and the private (rents) would be mutually acceptable and acceptable.
First, it proposed a system in which profits could be shared as the center of the controversy was determined to be in 'the portion of real estate profits raised over 10 years'. Instead of accepting the method of calculating the conversion price required by tenants, a supplement was prepared to introduce a resale restriction and a profit recovery plan, as was the case in foreign countries. Second, it was determined that the main culprit behind the rise in real estate prices was the 'increase in land prices' so the ownership of real estate was to be separated. As an example of land rental housing introduced in Korea, the ownership of land was made by the public and the private (rental) had to have the ownership of the building and the guarantee of a stable land use period. Finally, for the purpose of rental housing, a system was proposed to maintain the current rental housing for the desired generation.
Through the analysis process of this study, In areas with a high rate of increase in market housing prices, the increase in profits is likely to result in problems with the sharing of profits that are currently occurring, indicating the need for active institutional improvement to solve the problem at the government level. In addition, the fundamental problem of this debate is that rental housing, which is a public property, is being converted into private housing, and the supply of new apartments with built-in problems for policy indicators should be avoided. Since the purpose of the supply of rental housing is to secure a stable living space for the working class, it is time to improve the system and supplement the housing market in order to change the recognition of real estate as a residential space rather than as a owned space.

국문 초록 (Abstract)

공공임대주택은 임대주택의 하나로 공공주택사업자 또는 민간사업자가 건설,매입 또는 임차의 방법을 통해 취득한 주택을 임대하는 방식이다. 임대주택의 다양한 유형중 하나인 '분양전환공공임대주택'은 임대의무기간의 경과 후 민간(임차인)으로 분양 전환되어 기존 임대주택 성격을 버리고 공공재에서 사적재로 변환되는 형태로, 기간에 따라 5년, 10년 그리고 분납의 형태가 있다.
이중 10년 공공임대주택은 2004년 3월, 기존 5년 공공임대주택의 문제점인 짧은 거주기간과 공급부족을 해결하여 임대주택의 공급을 확대하고자 도입되었다. 의무 임대(거주)기간의 연장(5년에서 10년)을 통해 거주안정성을 도모하였으며, 사업기간의 장기화에 따른 예상 문제점의 해결과 임대주택 공급 확대정책의 안정적인 추진을 위해 10년 임대주택의 경우 5년 임대주택과는 다르게 분양전환 금액을 감정평가가격 이하의 범위에서 자율적으로 결정하여 분양할 수 있게 하여 많은 공공기관 및 건설사들의 참여를 유도하였다.
하지만, 공급확대를 위한 자율적인 가격결정과 임대 후 부동산경기의 상승으로 인해 분양전환에 따라 임대사업자에게는 분양전환에 따른 막대한 사업이익을, 임차인에게는 날로 높아져가는 분양가격에 대한 재정 부담감으로 작용하고 있는 상태이다. 현재의 분양전환제도는 분양전환가격의 결정에 따라 이익의 급격한 배분이 진행되기 때문에 임차인에 있어 ‘분양전환가격 산정방식’은 거주 안정성 확보를 위한 가장 중요한 요소로 작용하고 있다. 임차인은 분양전환가격의 인하를 위해 산정방식 변경을 요구하고 있으나 사업자는 기존의 방식을 관철하고 있어 이를 둘러 싼 갈등이 점차 심화되고 있는 상태이다.
이러한 배경에서 본 연구는 분양전환가격을 둘러싼 논쟁의 근본적 원인 분석을 통해 분양전환제도의 재정립과 개선 필요성을 확인하였다. 공공(공공주택사업자)과 민간(임차인)의 의견수렴 및 객관성 검증을 통해 상호간 수용 가능한 세 가지 제도개선방안을 제시하여 사회적 안정화를 꾀하고자 한다.
첫째, 논란의 중심이 ‘10년 간 상승된 부동산 이익’에 있다고 판단되어 이익을 공유할 수 있는 ‘이익 공유형 제도’를 제시하였다. 임차인이 변경을 요구하고 있는 분양전환가격 산정방식을 수용하는 대신, 외국의 사례와 같이 전매제한과 이익 환수계획을 도입하는 보완장치를 마련하였다. 둘째, 부동산 상승분의 주범이 ‘토지가격의 상승’에 있다고 판단되어 부동산 소유권의 분리를 통한 분양전환가격 인하효과를 가지고자 ‘이익 분할형 제도’를 도입하였다. 국내 토지임대부주택과 같이 토지의 소유권은 공공이, 민간은 안정적인 토지 사용기간의 보장과 건물의 소유권을 가지도록 재산권을 분할하였다. 마지막으로, 애초 임대주택의 취지인 거주안정성 증진을 위해 원하는 세대의 경우 현행과 같은 임대주택으로의 유지 및 전환이 가능한 ‘장기 임대형 제도’를 제시하였다.
주택가격 상승률이 전반적으로 높은 지역에서는 최초 입주시점과 비교하여 이익 상승분이 높아, 현재와 같이 이익 공유(분할)에 대한 논쟁이 끊임없이 발생할 가능성이 있기에 정부 차원에서 문제해결을 위한 적극적인 제도적 개선이 필요함을 알 수 있었다. 공공재인 임대주택이 사적재인 분양주택으로 전환되는 과정에서 공공과 민간 간의 많은 이견이 발생하고 있으므로 단순히 숫자로 보이는 정책지표를 위해 무분별한 분양전환 임대주택의 공급은 지양해야 할 것이다. 임대주택의 공급 목적이 서민의 안정적인 거주공간의 확보이므로, 부동산이 소유의 공간이 아닌 거주의 공간으로 인식변화를 위해선 분양전환 임대주택과 관련한 제도적 개선과 그에 따른 보완이 필요할 때라고 판단된다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장. 서론 01
• 1.1. 연구의 배경 01
• 1.2. 연구의 목적 02
• 1.3. 연구의 내용 및 방법 03
• 제 2 장. 연구 분석방법 06
• 2.1. 연구의 범위 06
• 2.1.1. 연구의 공간적 범위 06
• 2.1.2. 연구의 시간적 범위 07
• 2.2. 연구 질문 08
• 2.3. 연구 방법 09
• 제 3 장. 이론적 고찰 11
• 3.1. 임대주택 제도 검토 11
• 3.1.1. 임대주택의 유형 11
• 3.1.2. 민간임대주택 13
• 3.1.3. 공공임대주택 15
• 3.2. 10년 분양전환공공임대주택 18
• 3.2.1. 도입배경 18
• 3.2.2. 건설 및 재고현황 22
• 3.2.3. 분양전환 실적 23
• 3.3. 국내외 분양전환 제도 검토 26
• 3.3.1. 국내 분양전환 사례(10년 임대주택) 26
• 3.3.2. 해외 분양전환 제도 34
• 3.3.3. 국내외 분양전환 제도 고찰 44
• 3.4. 선행연구 고찰 46
• 제 4 장. 문제점 분석 50
• 4.1. 분양전환가격 산정방식 50
• 4.1.1. 공공과 민간(임차인)의 견해 차이 50
• 4.1.2. 갈등의 원인 분석 51
• 4.1.3. 공공주택특별법 일부개정 법률안 발의 54
• 4.2. 부동산가격의 상승 55
• 4.2.1. 전국 부동산가격 상승률 55
• 4.2.2. 판교지역 부동산가격 상승률 57
• 4.3. 임차인과 사업자 간의 논쟁 58
• 4.3.1. 분양전환가격 조항 무효 확인 소송 58
• 4.3.2. LH중소형 10년 공공임대아파트 연합회 66
• 제 5 장. 제도적 개선방안 68
• 5.1. 근본적 갈등원인의 해소 68
• 5.1.1. 주택 거주안정성 확보 68
• 5.1.2. 사업이익의 급격한 분할 69
• 5.1.3. 재원 성격의 변화(공공재에서 사적재로) 71
• 5.2. 유형별 제도개선안 72
• 5.2.1. 이익 공유형 제도 73
• 5.2.2. 이익 분할형 제도 83
• 5.2.3. 장기 임대형 제도 93
• 5.2.4. 종합 94
• 5.3. 분양전환 추진절차 수립 및 향후 예상 문제점 검토 97
• 5.3.1. 분양전환 추진절차 수립 97
• 5.3.2. 선택의 유형으로 인한 향후 예상 문제점 검토 101
• 제 6 장. 결론 107
• 6.1. 연구 요약 107
• 6.2. 연구의 한계 및 향후 연구방향 109
• 참고 문헌 111
• 부록 색인 114
• 영문 초록 146

참고문헌 (Reference)

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18. 주택공급제도 개선 방안 연구: 주택공급에 관한 규칙의 개선 방안을 중심으로, 김현아, 두성규, 한국건설산업연구원, , 2012

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20. 공공임대주택 분양전환제도 개선을 위한 정책과제: 5년임대 주택 분양전환가격 산정을 중심으로, 장경석, 박인숙, 국회입법조사처. 129, , 2011

21. 임대주택 분양전환제도의 문제점과 개선방안에 관한 연구: 민간건설 공공 임대 아파트를 중심으로, 이중흠, 성균관대학교 석사학위논문, , 2004