서울시 오피스빌딩 신규공급이 임차기업 신규입주에 미치는 영향에 관한 연구 : 2004년~2016년 신규입주사례 실증 데이터 분석을 중심으로 = A study on the impact factors of new tenant move-in by new office building supply within Seoul

국문 초록 (Abstract)

서울시 오피스빌딩 최초 신규공급은 1955년 이루어졌으며, 1970년대까지는 CBD를 중심으로 꾸준한 신규공급이 이루어졌다. 그 후 1970년대 후반부터 YBD를 중심으로 1980년대 말부터는 경제성장과 더불어 GBD를 중심으로 신규공급이 급격히 증가하게 된다. 특히, 2010년 이후부터는 CBD내 도시환경정비사업과 여의도 내 대형 초고층빌딩 신축 등으로 신규 공급이 급격히 증가하게 되지만 경제 저성장 속에 서울시 오피스빌딩 유효수요는 신규 공급 속도를 따라가지 못하고 오피스 빌딩 공실률을 상승시켰으며 임차인을 유치하기 위한 다양한 형태의 마케팅 전략(Rent Free, Tenant Improvement 등)들이 시장에 등장하기 시작한다.
본 연구에서는 서울시 오피스빌딩 신규 및 누적 공급량의 증가가 서울시 임차기업의 신규입주 규모(건수) 증감에 어떠한 영향을 미치며 신규 공급으로 증가된 서울시 임차기업 신규입주 규모(건수)가 공실면적 증감에 어떠한 영향을 미치는지 등을 2004년부터 2016년까지(13년간) 서울시 전체지역 내 이루어진 임차기업 신규입주 실제사례 1,602건을 대상으로 분석해고자 한다.
또한 서울시 임차기업의 권역별, 등급별, 업종별 움직임의 특징을 확인해 보고 서울시 오피스빌딩 신규공급에 의한 공실률 등 시장변화에 대해 확인해 보고자 한다.
본 연구를 통하여 서울시 오피스빌딩 신규 공급량의 증가는 신축 건물에서 근무하고자 하는 임차기업의 신규입주 사례규모(건수)를 증가시키며 더불어 서울시 오피스빌딩 공실면적도 증가시킨다는 사실을 확인할 수 있다. 이는 근본적인 오피스빌딩 유효수요가 뒷받침되지 않는 공급과잉 상황에서의 신규 공급은 임차기업의 신규입주 규모(건수)를 증가시키나 기존 빌딩 내 장기 공실면적을 증가시키기 때문이다. 또한 증가된 공실면적은 국내총생산량(GDP) 감소라는 부정적인 영향을 가져온다는 것을 파악할 수 있다.
본 연구는 서울시 임차기업의 신규입주 움직임에 관한 현황을 시계열 데이터로 분석한 최초 연구이며 연구의 결과는 오피스빌딩 투자자, PM사 및 임대마케팅 담당자, 관련 정부기관 등 다양한 이해당사자들에게 시사하는 바가 크다. 특히 저성장의 영향으로 오피스빌딩 유효수요 증가율이 낮은 요즘, 오피스 과잉 공급으로 인한 사회경제적인 부정적 영향이 오피스빌딩 기관 및 개인투자자 등에게 확대되지 않도록 정부의 사전적인 오피스빌딩 공급관리 방안이 필요하다는 점을 강조하고자 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study is about the status of office accumulated supply and new office supply, which was supplied since 1955, in Seoul, especially, included the transition process of new supply caused by CBD Re-developments, also, this study is about the cases status of new tenants movements in the office building, and analysis of the characteristic by district (CBD,GBD,YBD etc), and by the type of major industry.
This study is based on the real data of new supply and the new tenants movements which were occurred the year of 2004 to 2016 (during 13years), that include 1,602 data of new tenants movement cases in Seoul office area.
The first aim of this study is to verify the impact factors for the variation of new tenants movements with the accumulated supply, new office supply, vacant area, GDP, and the number of employment by model of Vector autoregressive and Vector error model with Granger causality test, Impulse responses, and Forcast error variance decompositions analysis.
The second aim of this study to verify the impact factors for the variation of office vacant area in Seoul, especially by new office supply with CBD Re-developments, and by the new tenant movements, GDP, and the number of employment by model of Vector autoregressive and Vector error model with Granger causality test, Impulse responses, and Forcast error variance decompositions analysis.
The results of the analysis is that the increase of office accumulated supply and new office supply influence the increase of new tenants movements, but the increase of new tenants movements influence the increase of vacant area, because the tenants move-out are caused vacant in the old building, this represents the trend of tenant movement is move-into the new building from old building.
The aging society in Korea would made the low-growth of economy, also this would made the low-growth of office area demand, the low-growth of office area demand might cause the office over supply which have the negative influence to economy.
Also, the office over supply might cause the decrease of office investment interest rate, especially the office REITs investment by the general public, who have a lack of information about office market.
The government makes a Urban planning for a supply of new office building, and they have a official approval of new office buildings. This study implicate from now on the governments should have a sufficient study about office supply and demand when they make a Urban planning for a supply of new office building, and should manage the office supply and demand not to make a negative influence by office over supply.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 제2절 연구의 대상과 범위 5
• 제3절 연구의 방법 과 구성 6
• 1. 연구의 방법 6
• 2. 연구의 구성 7
• 제2장 이론 및 선행연구 고찰 10
• 제1절 오피스시장 수요와 공급에 관한 이론 10
• 1. 오피스 신규 공급에 대한 중요성 10
• 2. 오피스 시장의 수요⦁공급이론 12
• 1) 오피스 시장의 수요와 공급의 균형이론
• 2) 오피스 시장의 장기 균형 모형
• 3) 오피스 시장의 수요⦁공급 변화요인
• 4) 오피스 시장의 수요와 공급의 불일치 요인
• 3. 오피스 재고(공급량) 변화와 오피스 공간 시장 21
• 제2절 임차기업 환경의 변화 및 신규입주에 관한 이론 22
• 1. 오피스 환경의 변화 22
• 2. 임차기업의 신규 입주 의사결정과정 및 이전비용의 종류 24
• 제3절 선행연구 30
• 1. 선행연구 검토 30
• 1) 오피스 공급에 관한 선행연구 검토
• 2) 오피스 신규 입주에 관한 선행연구 검토
• 3) 선행연구 검토결과
• 2. 선행연구와의 차별성 39
• 제3장 서울시 오피스빌딩 공급 및 임차기업 신규입주 현황분석 40
• 제1절 서울시 오피스시장 현황분석 40
• 1. 서울시 권역별 오피스 시장 현황분석 40
• 2. 서울시 등급별 오피스 시장 현황분석 56
• 3. 서울시 오피스시장 기타 현황분석 67
• 제2절 서울시 오피스빌딩 임차기업 신규입주 현황 분석 72
• 1. 서울시 임차기업 신규입주 현황 분석 72
• 2. 서울시 권역별 임차기업 신규입주 현황 분석 75
• 3. 서울시 등급별 임차기업 신규입주 현황 분석 78
• 4. 서울시 업종별 임차기업 신규입주 현황 분석 81
• 제3절 현황분석 종합 94
• 제4장 서울시 오피스공급이 임차기업 신규입주에 미치는 영향 분석 97
• 제1절 연구모형 97
• 1. 분석의 틀 97
• 2. 분석 방법 100
• 3. 변수 구성 107
• 제2절 서울시 오피스빌딩 신규공급이 임차기업 신규입주 규모에 미치는 영향 분석 110
• 1. 기초통계분석 110
• 2. 시계열자료의 정상성 검정 117
• 3. 적정시차 120
• 4. Johansen 공적분 검정 120
• 5. VEC(벡터오차수정)모형의 구조적 분석결과 122
• 1) VEC(벡터오차수정)모형 분석결과
• 2) 그랜저 인과관계 분석결과
• 3) 충격반응분석
• 4) 예측오차 분산분해분석
• 제3절 소결 138
• 제5장 결론 143
• 제1절 연구결과의 요약 143
• 제2절 시사점 148
• 제3절 연구의 한계 및 향후 과제 151
• 참고문헌 153
• Abstract 159

참고문헌 (Reference)

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65. “서울시 간접투자대상 오피스빌딩의 실질임대료 및 Cap. rate 비교 연구”, 우철민, 정인호, 심교언, 부동 산학보, 92-105쪽, , 2015

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