부동산 프로젝트 파이낸싱 리스크 프리미엄에 관한 연구 : 보증료율 결정모형을 중심으로 = A Study on the Risk Premium of Real Estate Project Financing:Focusing on the Pricing Framework of Guarantee Fees|RISS 상세보기

국문 초록 (Abstract)

국내 부동산 개발의 역사와 함께 프로젝트 파이낸싱은 공급자 금융시장에서 타인자본 조달의 대표적인 수단의 하나로서 그 역할을 해오며 수요자 금융시장의 양적․질적 성장을 견인해왔다. 부동산 프로젝트 파이낸싱 참여자에는 사업시행자, 시공사, 금융기관, 보증기관, 설계업체 등이 있고 각자의 역할에 따라 지니게 되는 다양한 위험들이 내재해 있다.
본 연구에서는 부동산 개발 및 프로젝트 파이낸싱의 개념과 특징에 대해 알아보고 이에 존재하는 다양한 리스크에 대해 고찰한다. 아울러 리스크 프리미엄으로 정의될 수 있는 프로젝트 리스크 프리미엄(Project risk premium, 이하 ‘PRP’), 자본 리스크 프리미엄(Equity risk premium, 이하 ‘ERP’), 가산보증료율 등에 대해 알아보고 이에 영향을 미치는 리스크 요인에 대해 연구한다. 이를 위해 이론모형과 연구모형을 제시하고 국내 부동산 프로젝트 파이낸싱 실제 사례를 활용하여 실증분석을 수행한다.
부동산 프로젝트의 옵션적 특성이 반영된 단계별(Phase) 옵션을 활용한 리스크 프리미엄 모형을 제시한다. 단계 1(사업준비), 단계 2(자금조달 및 금융), 단계 3(실행)으로 구분하고, 각 단계별 특징을 설명할 수 있는 다양한 독립변수들로 구성한다. 종속변수는 PRP, ERP 등을 사용한다. 표본은 중대형 건설사가 수행한 프로젝트 파이낸싱 사례 44개를 활용하여 실증분석을 수행한다.
한편 이론모형과 연구모형 간 연계성의 한계점과 국내 프로젝트 파이낸싱의 현실을 반영하여 수평적 분류를 활용한 유형별 리스크 프리미엄 모형을 제시한다. 실증분석을 위해 종속변수는 가산보증료율, PRP를 활용하고 표본은 공적보증이 제공된 중소형건설사가 수행한 프로젝트 207개와 중대형건설사가 수행한 프로젝트 사례 20개를 활용한다. 이를 바탕으로 총 9개의 실증분석 결과를 보고하고 이에 대한 비교․분석의견을 기술한다.
가산보증료율을 활용한 실증분석을 통해 보증료율 체계의 적정성에 대해 검토한다. 유형 1에서 사업 초기의 리스크를, 유형 2에서는 금융구조 및 신용보강 관련 리스크를, 유형 3에서는 시행·시공 리스크를 적절히 평가하고 이를 보증료에 반영하고 있는 지에 대해 분석한다. 분석결과를 바탕으로 보증료율 체계가 프로젝트별 사업성의 차이, 사업수행능력의 차이, 보증상품의 차이에 따른 리스크를 측정 및 반영하도록 차등적 요인들을 추가로 반영할 필요가 있다는 정책적 제언을 한다. 또한 공적보증기관이 계속기업으로서 제 역할을 수행할 수 있도록 부동산 경기 호황기와 쇠퇴기에 수수료율을 탄력적으로 운영하는 방안을 제시한다.
한편 사업시행자가 리스크 부담에 대한 대가로 기대하는 리스크 프리미엄과 공적보증기관이 보증제공 및 대위변제 리스크에 대한 대가로 부과하는 가산보증료율과의 관계에 대해 고찰한다. 사업시행자의 리스크 프리미엄은 리스크 뿐만 아니라 비용, 노력, 기술 등 유․무형적 요소를 포괄하는 개념으로 이해되어야 하며 다양한 요소들이 반영되어 결정된다. 이에 따라 사업 타당성 분석 절차에 종래의 경제적 타당성 분석(Economic feasibility study)에 더해 기술 적합성, 이에 부가되는 제반 비용 등을 포함하는 기술적 타당성 분석(Technical feasibility study)을 포함할 필요가 있다. 이를 위해 기술적 평가 요소들을 대출․보증 신청서 및 심사과정에 반영해야 한다. 또한 경제적 관점에 기초한 수익성 위주의 사업성 분석을 통한 사업 및 대출 의사결정을 넘어 사업 리스크 관리 위주의 사업성 분석이 필요하다. 즉 사업시행자와 공적기관 모두 리스크를 정확히 인식, 평가하여 이에 기반한 적정한 리스크 프리미엄을 기대하고 향유해야할 것이다.

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국내 부동산 개발의 역사와 함께 프로젝트 파이낸싱은 공급자 금융시장에서 타인자본 조달의 대표적인 수단의 하나로서 그 역할을 해오며 수요자 금융시장의 양적․질적 성장을 견인해왔...

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Along with the history of domestic real estate development, project financing has served as one of the main means of raising debt financing in the supplier financial market, and has led both quantitative and qualitative growth of the consumer financial market. The participants in the real estate project financing include a business implementer, construction firm, a financial institution, and a public guarantee agency, and there are various risks inherent in each of the roles.
This study examines the concepts and characteristics of real estate development and project financing and considers the various risks therein. In addition, the risk premium that can be defined as project risk premium, equity risk premium and guarantee fee spread will be covered and its risk factors will be studied. For this purpose, theory model and research model will be introduced and empirical analysis of the risk factors affecting those will be conducted by using the real project financing cases.
We presented a risk premium empirical model by applying the characteristics of the project’s each phase option. Through the optional model, which consists various independent variables that explains each phase, we divided steps into 3 phases; phase 1 (preparing a project), phase 2 (financing and banking), and phase 3 (implementing). We used project risk premium and equity risk premium as dependent variables and used 44 real projects by medium-large sized firms were used as our sample.
Considering both the inevitable limitation of the link between the theory model and research model and the reality of Korea’s project financing market, we present Type-Risk-Premium Model, which horizontal categorization is used. For our empirical analysis,
Guarantee fee spread and project risk premium are used as dependent variables. And 207 projects by small-medium sized firm and 20 projects by medium-large sized firms which are both supported by public guarantee are used as our research sample. As a result, we report 9 empirical analysis result, which includes comparative analysis opinion.
By empirical analysis using guarantee fee spread, we reviewed the soundness of the guarantee fee structure. We have examined if the current guarantee fee structure properly consider the risks for each phase of the project; business operating risk at the beginning stage (phase 1), the risk related with financial structure and enhancement of credit (phase 2), the project implementation and construction risk (phase 3). Based on the result, we made a policy proposal that the guarantee fee structure should additionally consider the risks that varies by each project’s business feasibility, the difference between guarantee program, and apply these risks by differentiating the guarantee fee rate. In addition, we suggested a future assignment, the public guarantee agency’s ability and necessity of making flexible decisions on the guarantee fee structure in order to support the real estate market at its boom and decline as a public institution.
Meanwhile, we have examined the relationship between the business risk premium (business implementer’s expected cost for taking implementing risk) and the additional guarantee fee (guarantee agency’s expected cost for taking guarantee risk). Business implementer’s risk premium not only consists the risk, but also consists various tangible and intangible components such as cost, effort, technology and so on.
When measuring the project feasibility, it is important to add technical feasibility study that considers technical suitability and various business costs to the original economic feasibility. Thus, technical assesment should be applied to the loan and guarantee application and its assesment-approval process. Moving forward, business and loan decisions which were mainly based on economic profitability should be expanded to consider business feasibility with overall risk management perspective. In order words. the business implementer and the public guarantee agency must accurately identify, realize, and assess the risks in order to expect and possess reasonable risk premium.

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