한국 아파트 단지화·대형화의 경제논리

국문 초록 (Abstract)

한국의 대표적인 주택유형인 아파트는 주거시설과 생활편의시설이 하나의 대지에 복합용도로 개발되어 대지 지분을 공유하는 고층 고밀의 ‘단지화’된 공동주택을 의미한다. 본 연구는 아파트 단지가 “어떻게” 그리고 “왜” 한국의 대표적·특징적 주택유형이 되었는가라는 문제의식에서 출발하여 효과적인 공급수단이었던 대규모 아파트 단지가 선호되는 데에 어떠한 경제적 메커니즘이 작용하는지 이론적·실증적으로 밝히는 것을 목적으로 하고 있다.
그 동안 특성가격함수에 기초한 실증분석들에서 단지규모(총세대수)는 양질의 근린환경을 대리하는 통제변수로 이용되어 왔다. 이러한 선행연구들은 단지규모가 증가함에 따라 주거가치가 상승하는 현상을 묘사하고 있지만 집적의 편익이 어떠한 경로를 통해 왜 주거가치에 영향을 미치는지에 관해 명시적으로 설명하지 못하고 있다. 이에 본 연구는 한국의 아파트 단지가 근린주구론의 단지계획개념에 따라 주거시설과 부대복리시설을 복합 개발하는 점에 주목하여 단지 내에 인구가 밀집됨에 따라 나타나는 집적경제를 구체화하여 ‘클럽의 규모효과’와 ‘상점의 집적효과’에 관한 연구가설을 제시한다.
클럽의 규모효과는 어린이놀이터, 경로당, 주차장과 같이 여러 사람이 이용함에 따라 혼잡으로 인한 비효용이 발생하여 단지 주민들에 의해 배타적으로 이용되는 ‘단지주민이용시설’과 관계가 있다. 단지규모가 커질수록 단지주민들의 비용분담에 의해 생산되는 단지주민이용시설의 규모가 커지고 종류가 다양해지게 되는데, 이로 인해 시설이용의 선택가능성이 증가하는 편익이 발생한다. 다음으로 상점의 집적효과란 대규모 아파트 단지에서 배후단지가 커짐에 따라 단지 내 상가시설의 규모가 증가하게 되어 탐색비용과 통행비용을 줄일 수 있게 되는 편익을 의미한다. 많은 상점들이 가까이 입지하게 되면 상품구매에 따른 외부효과로 인해 단지주민들이 비교구매를 하거나 한 번에 구매할 수 있는 편의성이 증가하기 때문이다.
단지규모가 증가할수록 단지주민이용시설과 근린생활시설의 규모 증가로 인한 집적의 편익(+)과 단지 내 시설규모가 고정되었을 때 단지규모의 순증가로 나타나는 혼잡효과(-)는 다수준 임의절편모형과 인과매개모형을 통해 실증적으로 확인되었다. 단지규모가 2배 늘어날수록 거주자가 지불하고자 하는 주거가치는 총 4% 증가하였는데, 이러한 주거가치 상승분은 단지주민이용시설과 근린생활시설 규모 증가로 인한 집적편익으로 설명된다. 단지규모의 2배 증가는 단지주민이용시설의 규모 증가를 통한 주거가치 증가분(6.1%)과 근린생활시설의 규모 증가를 통한 주거가치 증가분(2.4%), 그리고 단지 내 시설이용의 불편함이나 소음과 같은 혼잡효과(-4.5%)가 결합되어 나타난 결과임을 확인하였다.
집적효과와 혼잡효과의 상쇄관계가 있음에도 불구하고 그 동안 많은 선행연구들에서 단지규모와 주거가치 간에 양(+)의 관계가 나타났던 것은 단지규모 증가에 따른 집적효과가 혼잡효과를 훨씬 상회하였기 때문으로 판단된다. 실제 2차항 회귀모형과 다수준 임의절편모형에서 주거가치가 감소하기 시작하는 임계값은 약 3,000세대 내외로 분석대상인 서울시의 2,998개 단지 중 3,000세대 이상 단지는 31개 단지(1%)에 불과하였다.
이와 같이 대규모 아파트 단지개발을 통해 집적의 편익을 누릴 수 있었던 것은 도시화 단계에서 제도적으로 강제된 부대복리시설의 영향이라고 할 수 있다. 한국은 새로 조성되는 주거지역의 생활기반시설을 아파트지구의 지정이나「주택건설기준 등에 관한 규정」을 통해 제도적으로 강제함으로써 주거시설과 부대복리시설을 동시에 공급할 수 있게 하였다. 이러한 사실은 당시 한국과 같이 재정규모가 부족한 상태에서 도시화가 진행 중인 개발도상국의 도시개발과 주택건설의 방식에 유의한 시사점을 제공한다. 주거시설과 부대복리시설을 패키지로 개발하도록 함으로써 인구가 밀집함으로써 발생하는 혼잡비용을 집적효과가 상회하도록 제도적으로 유도할 수 있다. 수요가 전제된다면 어린이 놀이터, 경로당 등을 입주자의 비용분담을 통해 공급하도록 하여 지방공공재의 재원마련에 대한 부담을 경감시킬 수 있다.
다만, 이러한 해석에는 주의가 필요하다. 단지주민이용시설은 기본적으로 입주자의 비용분담을 통해 구비되는 ‘클럽재’의 성격을 지니게 됨에 따라 외부인들의 이용을 차단하는 배제성을 지니고 있다. 이로 인해 게이티드 커뮤니티와 같은 아파트 단지의 폐쇄성에 대한 문제가 제기되고 있다. 최근「공동주택관리법 시행령」개정 등을 통해 주민공동시설을 인근 거주자도 이용할 수 있도록 하고 있으나 보다 근본적으로 주택건설기준 및 주택공급절차에 관한 구조적 개선에 대하여 논의가 이루어질 필요가 있다.

목차 (Table of Contents)

• I. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 내용 및 범위 3
• II. 관련 이론 및 선행연구 고찰 5
• 1. 단지화·대형화의 공급측면 이론 5
• 가. 근린주구론과 단지개발 5
• 나. 발전국가론과 주택건설 8
• 2. 단지화·대형화의 소비측면 이론 12
• 가. 지방공공재 이론 12
• 1) 주거선호와 주거이동 12
• 2) 클럽재와 제도적 클럽 13
• 나. 도시규모 이론 14
• 1) 적정 도시규모 14
• 2) 소비에 있어서 집적경제 16
• 3. 선행연구 고찰 및 문제제기 18
• 가. 단지외부환경과 주택가격 18
• 나. 단지내부특성과 주택가격 20
• 4. 종합 23
• III. 한국의 대규모 아파트 단지 건설과 제도화 과정 25
• 1. 도시개발과 생활기반시설의 부족 25
• 가. 한강개발과 택지조성 25
• 나. 대규모 신시가지 개발 29
• 2. 아파트 단지 공급의 제도화 33
• 가. 아파트 지구 지정 33
• 나. 주택건설기준 및 공급에 관한 법령 36
• 3. 단지별 부대복리시설 건축 현황 40
• 4. 종합 44
• IV. 이론적·실증적 분석의 틀 46
• 1. 연구가설 : 단지규모와 집적경제 46
• 가. 클럽의 규모효과 47
• 나. 상점의 집적효과 49
• 2. 분석자료 구축 51
• 가. 기초자료 51
• 1) 건축물대장 총괄표제부 51
• 2) 전월세 확정일자 신고자료 53
• 나. 공간자료의 중첩 및 연계 54
• 1) 단지규모 및 건축년도 보완 54
• 2) 단지시설 규모 산정 55
• 3) 단지의 입지특성 58
• 3. 분석방법 61
• 가. 실증분석체계 61
• 나. 다수준 임의절편모형 62
• 다. 단지수준 인과모형 63
• 1) 회귀모형 63
• 2) 인과매개모형 63
• V. 실증분석 결과 및 해석 66
• 1. 기초통계 및 변수구성 66
• 가. 단지수준 기초통계 66
• 나. 다수준 변수구성 71
• 2. 단지규모와 거주자 주거가치의 관계 73
• 가. 단지수준 회귀분석 결과 73
• 나. 다수준 임의절편모형 추정결과 77
• 3. 단지시설의 규모효과 79
• 가. 단지수준 회귀분석 결과 79
• 나. 다수준 임의절편모형 추정결과 81
• 4. 단지 및 단지시설 규모가 주거가치에 미친 영향 83
• 가. 인과매개모형 추정결과 83
• 나. 분석결과 비교 및 해석 86
• VI. 결론 88
• 1. 연구의 요약 및 시사점 88
• 2. 연구의 한계 및 향후 연구방향 90
• 참고문헌 92
• 부록 99
• 영문초록 106

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