부동산개발 부지확보를 위한 토지 옵션계약 도입방안에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

부동산 개발사업은 한정된 부동산을 널리 인간에게 이롭게 하기 위하여 최유효이용 방안을 모색하고 시행하는 것으로 이때 꼭 필요한 것이 바로 개발사업 부지 이다.
개발사업 부지를 선정하는 데 있어 토지를 매입하기 전에 개발행위 인·허가 및 건축허가를 받을 수 있는지 법률적, 행정적인 검토와 동시에 사업타당성 검토가 이루어져야 한다.
만약 부동산개발사업의 인·허가를 받을 수 없거나 사업타당성에서 경제성이 없는 것으로 종합적인 판단이 될 경우 사업을 포기하는 것이 사업을 지속하는 것보다 유리한 경우가 흔히 발생한다. 만약 개발부지인 토지를 매입하거나 높은 계약금을 지급하였는데 개발사업을 포기해야만 한다면 이 비용은 장기간 사용할 수 없는 자본이 되거나 매몰비용으로 사라지기 때문에 손실이 발생하게 된다. 또한 토지소유주의 과도한 요구, 종중 토지, 기타 제3자의 권리주장으로 계약이 파기되어 개발사업 할 수 없는 경우에 엄청난 손실이 발생된다. 게다가 급격한 개발사업의 환경변화나 정책변화로 인해 사업을 지속하지 못하는 경우 부지매입 계약금을 포기해야 한다.
부동산개발의 실패는 개발회사의 파산은 물론 관련 일반 및 전문 건설회사, 건설자재회사 등이 연쇄적으로 피해를 겪으며, 국가적인 큰 손실을 가져온다.
그러므로 부지를 매입하는 과정에서 인·허가와 사업타당성 분석을 충분히 하고, 이 기간 동안에 부동산개발 사업자가 토지에 대해서 안정적으로 확보할 수 있으면서 우선적으로 매매계약을 할 수 있는 권리를 가져야 한다.
이 권리를 보장하는 계약으로써 옵션계약은 부동산개발사업의 피해를 줄이는 최선의 방안이다. 즉, 리스크가 큰 부동산 개발사업에서 이 제도를 도입하는 것이 부동산개발사업 실패로 인해 발생하는 사회문제를 예방할 수 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 제2장 부동산개발사업의 부지 관련 리스크와 선행연구 5
• 제1절 부동산개발사업의 부지 관련 리스크 5
• 1. 부동산개발사업의 일반적 절차 5
• 2. 개발부지 선정에서 부지 매입 7
• 3. 개발부지의 매입 계약 10
• 4. 개발부지의 매입과 관련된 리스크 15
• 제2절 선행연구 16
• 제3절 본 연구와 선행연구와의 차별성 18
• 제3장 개발사업 부지 매입과 관련되는 리스크 사례분석 19
• 제1절 부지매입과정의 리스크 사례분석 19
• 1. 이중계약의 리스크 사례분석 19
• 2. 종중토지 매입 또는 경매과정에서의 리스크 사례분석 20
• 3. 부지소유주의 변심으로 인한 리스크 사례분석 21
• 제2절 인·허가와 관련된 리스크 사례분석 22
• 1. 법률적 거래사고 사례분석 22
• 2. 허위·기망에 의한 리스크 사례분석 26
• 3. 심의 과정에서 나타난 리스크 사례 26
• 제3절 정부 정책·국제경제 변화로 발생하는 리스크 사례분석 30
• 1. 정부 정책변화로 발생하는 리스크 사례분석 30
• 2. 국제경제 변화로 발생하는 리스크 사례분석 31
• 제4장 개발부지 매입과 관련된 리스크 사례의 문제점과 해결방안 33
• 제1절 부지 매입과정에서 나타난 문제점과 해결방안 33
• 1. 이중계약에서 나타난 문제점과 해결방안 33
• 2. 종중토지와 관련된 취득과정의 문제점과 해결방안 34
• 3. 부지소유주의 변심으로 인한 문제점과 해결방안 35
• 제2절 인·허가 과정에서 나타난 문제점과 해결방안 36
• 1. 법률적 거래사고의 문제점과 해결방안 36
• 2. 허위·기망에 의한 거래에서 나타난 문제점과 해결방안 37
• 3. 심의 과정에서 나타난 문제점과 해결방안 37
• 제3절 정부 정책·국제경제 변화에서 나타난 문제점과 해결방안 38
• 1. 정부 정책변화로 발생하는 리스크의 문제점과 해결방안 38
• 2. 국제경제 변화로 발생하는 리스크의 문제점과 해결방안 40
• 제5장 개발부지 확보를 위한 옵션계약의 도입과 활성화 방안 41
• 제1절 옵션계약의 외국 사례 41
• 제2절 옵션계약의 필요성 43
• 1. 부지매입과정에서 옵션계약 44
• 2. 인·허가 과정에서 옵션계약 45
• 3. 정부 정책·국제경제 변화에서 옵션계약 48
• 제3절 옵션계약의 도입 및 활성화방안 49
• 1. 옵션계약의 도입 방안 49
• 2. 옵션계약의 활성화 방안 50
• 제6장 결론 52
• 제1절 연구의 요약 52
• 제2절 연구의 한계와 건의사항 54
• [ 참 고 문 헌 ] 55