저층주택지의 유형 구분 및 관리방안에 관한 연구 : 서울시 저층주택지를 중심으로 =|RISS 상세보기

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Urban regeneration is a process to regrow the city by improving deprived and decayed area as the life-cycle of the city. The stagnation of large scale redevelopment or reconstruction and cleared urban redevelopment area has turned awareness of issues back to basis and realized that it is the moment of concern how to regenerate dilapidated dwelling in a new perspective.
Low-rise housing area is an area which create diversity of Seoul with space assets of historical culture resource and local community, and is also an area which provide housing stock to young people. The reason why urban regeneration and redevelopment methods has not seen any result is because low-rise housing of Seoul is too extensive and it is limited to apply fragmentary method of urban regeneration.
Therefore, this study is to draw up the standard to categorize with a diversity characteristics of low-rise housing including housing in cleared urban redevelopment area for effective application of low-rise housing regeneration which city of Seoul is carrying currently. And is to propose customized regeneration model by applying suitable regeneration method by categorized types or small scale redevelopment complexly.
The main results of analysis are as following: Firstly, drew 11 factors for the low-rise housing categorization by analyzing advanced research and survey of experts, which are zoning are, land use, condition of topography, creation way of housing, hierarchy and composition of connected avenue and block, types and deterioration level of housing, location condition, infrastructure, specific use area, characteristics of area, density of housing(building and population), condition of socio-economic(income, graying), assets of community(historic, social).
Secondly, the result of categorization has drew 3 types of housing, which are ‘general housing area’, ‘characteristic housing area’ which has the characteristics of hill areas and adjacent area of historic resource and ‘mixture housing area’ which are mixed land use area close to subway influential area and semi- industrial area.
Thirdly, classifying 3 drawn types to 8 detailed types depending on development pressure, preservation of characteristics, necessity of maintenance physically by conducting delphi method and regional status analysis and came up with 8 detailed types, which are historic housing area, scenic, decrepit and cleared, unaffected alley, arrangement of excessive-row and grid pattern district, compound area of commerce and industry.
Fourthly, drawn 4 management methods of ‘low-rise regeneration’ as a result to preserve and vitalize the low-rise housing such as urban vitalization district, residential environment management district, district unit plan district, remodeling vitalization district. And also drawn regeneration as roadside housing, conjoint renewal, building agreement, narrowness housing, housing repair support, autonomy renewal, unoccupied housing renewal as small scale redevelopment methods to redevelop each or small scale lots.
Fifthly, this study has proposed optimal regeneration model of each types by applying management methods of ‘low-rise regeneration’ and small scale redevelopment methods respectively as its own characteristics.
The results of this study as stated above has implications as following.
First, low-rise housing in Seoul has to apply different methods of regeneration as its own characteristics by utilizing 8 detailed types of low-rise housing through diversity of low-rise housing characteristics.
Second, low-rise housing which needs preservation or historic, scenic, decrepit and cleared housing has to apply customized regeneration methods preferentially.
Third, The public plan and project for regeneration of low-rise housing needs utilization of small scale regeneration which has larger effect to residents, therefore the public needs to research regeneration model actively and needs to establish the strategy to publicize and spread the methods of low-rise regeneration.
This study has it’s meaning in proposing suitable regeneration model for it’s own types by drawing characterization of diversity characteristics of low-rise housing and analyzing methods of regeneration and small scale as well by each types at the point of time when city of Seoul is starting in earnest to regenerate the low-rise housing.

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국문 초록 (Abstract)

도시의 생애주기 과정에서 도시재생은 쇠퇴하고 낙후된 지역의 개선을 통해 도시를 다시 성장하게 하는 과정이라고 볼 수 있다. 대규모 재개발․재건축사업의 정체와 정비구역 해제는 노후된 저층주택지에 대한 근본적인 문제인식으로 돌아가는 계기가 되었고 새로운 시각으로 노후주택지 재생을 고민해야할 시기가 되었다.
저층주택지는 역사문화자원 등 장소적 자산과 지역커뮤니티를 이루며 서울의 다양성을 만들어 내는 지역이며 청년 등 핵심 생산계층이 거주할 수 있는 주택제고를 제공하는 지역이다. 그동안 다양한 노력에도 불구하고 저층주택지에 대한 재생수법과 정비수법들이 큰 효과를 보지 못한 원인은 서울의 주택지 특성이 워낙 다양하기 때문에 단편적인 재생수법을 적용하는데 한계가 있기 때문이다.
현재 서울시에서 추진하고 있는 저층주택지 재생사업의 효과적 적용을 위해 정비구역이 해제된 주택지를 포함한 저층주택지의 다양한 특성을 기준으로 유형화 할 수 있는 기준을 마련하고자 한다. 이를 토대로 실제 서울시 저층주택지를 유형화하고 유형별로 적합한 재생수법과 소규모정비기법을 복합적으로 적용하여 맞춤형 재생모델을 제시하고자 한다.
주요 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 기존 연구와 전문가 설문조사 결과 용도지역과 토지이용, 지형여건, 주택지 생성방식, 연접가로 및 블록의 위계와 구성, 주택유형 및 노후도, 입지여건, 도시기반시설, 용도지구 및 지역특성, 주거지 밀도(건축물․인구), 사회경제적 여건(소득수준․고령화), 커뮤니티 자산(역사적․사회적자산) 등 11개 저층주택지 유형화 인자가 도출되었다.
둘째, 1단계 유형화는 개발압력 및 특성보전 관련 인자를 고려하여 구릉지, 역사자원 인접지 등의 특성을 보유한 ‘특성주택지’와 ‘일반주택지’ 및 역세권, 준공업지역 등에 인접하여 용도가 혼합된 ‘혼합주택지’ 3가지로 유형이 구분되었다.
셋째, 세 가지 유형은 개발압력 및 특성보전 측면, 물리적 노후화 등 정비 필요성 측면과 사회·경제적 이슈라는 세 가지 측면의 유형화 기준을 토대로 한 델파이 분석과 지역별 현황분석과정을 통해 특성주택지와 일반주택지, 혼합주택지를 다음과 같이 역사특성 주택지, 경관특성 주택지, 노후·해제 주택지, 자연발생골목 주택지, 과다열구획정리 주택지, 격자형구획정리 주택지, 상업기능혼합 주택지, 산업기능혼합 주택지 등 8개의 세부유형으로 분류하였다
넷째, 저층주택지의 보전 및 활성화를 위해 계획적으로 관리할 수 있는 수단으로써 도시활성화지역/계획, 주거환경관리구역/계획, 지구단위계획구역/계획, 리모델링활성화구역/계획 4가지를 선정하였고 이를 저층주택지 ‘재생수법’으로, 개별 필지 또는 소규모 필지를 개발 가능한 수단으로써 가로주택정비사업, 결합건축, 건축협정, 협소주택, 집수리지원사업, 자율주택정비사업, 빈집정비사업 7가지를 선정하였고 이를 저층주택지 ‘소규모정비기법’으로 도출하였다.
다섯째, 위에서 분류한 8개 유형의 저층주택지의 특성별로 재생수법과 소규모정비기법을 적용하여 유형별 최적의 재생모델을 제시하였다.

이상의 분석결과들은 다음과 같은 시사점을 준다.
첫째, 서울시 저층주택지는 다양한 주택지 특성으로 인하여 최소 8개 유형으로 분류하여 그에 맞는 재생수법 및 정비기법을 달리 적용해야 할 것이다.
둘째, 저층주택지 유형 중 정책적으로 보전의 필요성이 있으나 노후가 심각한 역사특성 주택지와 경관특성 주택지 및 노후·해제 주택지는 타 주택지 유형보다 우선적으로 소규모정비기법 적용이 긴급하게 필요하다고 본다.
셋째, 저층주택지 재생을 위한 공공의 계획과 사업들은 주민들에게 체감효과가 큰 소규모정비기법의 다양한 활성화가 필요하므로, 우선 공공이 적극적으로 시범모델을 개발하여 노후주택지 정비기법들을 홍보하고 확산시키는 전략이 필요하다고 본다.
본 연구는 서울시가 저층주택지 재생을 본격적으로 시작하고 있는 시점에서 지역별 저층주택지에 적합한 재생방안을 적용하기 위해 우선, 다양한 저층주택지를 특성별로 유형화하고 각 유형별로 재생수법과 소규모정비기법들을 분석하여 유형에 적합한 재생모델을 제시하였다는 의의가 있다고 하겠다.

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도시의 생애주기 과정에서 도시재생은 쇠퇴하고 낙후된 지역의 개선을 통해 도시를 다시 성장하게 하는 과정이라고 볼 수 있다. 대규모 재개발․재건축사업의 정체와 정비구역 해제는 노후...