부동산임대업 법인전환을 통한 세무계획 사례 연구 : 개인사업자·법인사업자 비교분석 = A study on taxation plan through corporate conversion of real estate leasing business

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

With entry in the low-interest era, investors' interest in real estate business is being gradually increased as an investment means for continuously producing profits while collecting profits higher than bank interests. Due to procedural simplicity, etc. in the early stages of business in carrying out the real estate lease business, the cases are also being gradually increased where corporate conversion is reviewed for tax reasons after founding as an individual business.
Corporate conversion is reviewed for the purpose of reducing tax burden upon inheritance and gift to sons and daughters when the real estate prices are high or for the purpose of reducing the burden of income tax upon retaining when high incomes are produced from leasing the real estate, or for the purpose of reducing transfer incomes when transfer gains of the real estate are large. This is because the taxation system and the tax burden are different between individual businesses and corporate businesses as the current tax law divides the organization form into two types of individual and corporate. Thus, in the present study, tax burdens of individual and corporate were compared and tax effects were considered upon corporate conversion for the purpose of tax strategy in the business type of real estate leasing. Reviewed were the cases of transfer of wealth to children's generation through excess dividends, and restoration of corporate surplus through capital reduction by cash payment and stock repurchase as the tax plans upon inheritance and gift, and upon retaining, together with the tax plans upon transfer and the utilizable tax plans after corporate conversion. Through the case study, corporate conversion was not identified to always bring favorable results in the tax burden, and considerations were given as to what factors had important effects. In the case of carrying real estate leasing businesses for a long term, the tax strategy through corporate conversion can be effective for a considerable portion, and the tax plans utilizing diversified strategies were also available even after corporate conversion. This uses the differences in tax accounting between individual and corporate along with the assessment method for unlisted stocks. Hence, loopholes in the tax law for assessment method of the unlisted stocks need to be supplemented through amendment of the tax laws. Also, since the tax efficiency is dropped by the occurrence of differences in the tax burden as a result of variation in organization forms although there is no practical difference according to individual or corporate due to the characteristics of real estate leasing business, application of taxation for the small-scale businesses (taxation institution for S corporate) or special cases of taxation for the partnership businesses in US was proposed. The significance of the present article is in presenting efficient measures from the standpoint of taxation authorities while presenting measures to the taxpayers anguishing over corporate conversion of real estate leasing businesses.


* Keyword: Corporate conversion, real estate leasing business, tax plan

국문 초록 (Abstract)

저금리 시대에 접어들면서 은행금리보다는 높게 받으면서 지속적인 수익이 발생하는 투자수단으로써 부동산임대업에 대한 투자자들의 관심은 점점 높아지고 있다. 부동산임대업을 영위함에 있어 사업 초기에 절차상의 간편함 등 때문에 개인사업자로 창업했다가 조세상의 이유로 법인전환을 검토하는 사례 역시 점차 증가하고 있다. 부동산 가액이 큰 경우 자녀에게 상속․증여 시에 조세부담을 줄일 목적 또는 부동산임대소득이 많이 발생하는 경우 보유 시에 종합소득세 부담을 줄일 목적 또는 부동산의 양도차익이 큰 경우에는 양도소득을 줄이고자 법인전환을 검토하는 것이다. 이는 현행 세법이 조직형태를 개인과 법인, 두 가지로 구분하여 개인사업자와 법인사업자의 과세체계 및 세부담이 다르기 때문이다. 이에 본 연구에서는 부동산임대업종에 있어 조세전략의 목적으로 법인전환 시 다음의 유형별로 개인과 법인의 세부담을 비교해 보고 조세상 효과를 살펴보았다. 상속·증여 시의 세무계획과 보유 시의 세무계획, 그리고 양도 시의 세무계획과 법인전환 후 활용가능한 세무계획으로써 초과배당을 통한 자녀세대로의 부의 이전, 유상감자와 자기주식 취득을 통한 법인잉여금의 환원 사례를 검토하였다. 사례를 통해 법인전환이 조세부담에 있어 항상 유리한 결과를 가져오는 것은 아닌 것으로 파악되었고 어떤 요인들이 중요한 영향을 미치는 지 알아보았다. 장기적으로 부동산임대업을 하는 경우 법인전환을 통한 조세전략은 상당부분 효과적일 수 있고 법인전환 이후에도 다양한 전략들을 활용한 세무계획이 가능했다. 이는 개인과 법인의 세무회계상 차이와 비상장주식의 평가방법을 이용한 것이다. 이에 세법개정을 통해 비상장주식 평가방법의 세법상 허점을 보완할 필요가 있다. 또한 부동산임대업의 특성 상 개인 또는 법인에 따른 실질상 차이가 없음에도 조직형태를 달리함에 따른 조세부담의 차이가 발생하는 것은 조세효율성을 떨어뜨리는 바, 이에 대한 해결책으로 미국의 소규모기업과세(S법인과세제도) 또는 동업기업과세특례 적용하는 것을 제안하였다. 본 논문은 부동산임대업의 법인전환을 고민하는 납세자의 의사결정에 실질적인 도움을 주는 한편, 현행 세법상 허점을 보완하기 위한 세법 개선방안을 제시하였다는 데 의의가 있다.


* 주요어 : 법인전환, 부동산임대업, 세무계획

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 내용 및 방법 3
• 제2장 선행연구의 검토 및 본 연구의 차별성 5
• 제1절 선행연구의 검토 5
• 제2절 본 연구의 차별성 8
• 제3장 관련 세법 검토 10
• 제1절 법인전환 방법 및 세제혜택 10
• 1. 법인전환 방법 10
• 2. 법인전환 시 세제혜택 12
• 제2절 상속증여재산의 평가방법 13
• 1. 부동산의 평가방법 13
• 2. 비상장주식의 평가방법 14
• 제3절 개인과 법인의 세무회계상 차이 16
• 1. 세율의 차이 16
• 2. 과세대상 소득의 차이 16
• 3. 세무조사 시 차이 17
• 제4절 의제배당 18
• 1. 주주가 취득하는 금전 18
• 2. 취득하기 위해 사용한 금액 19
• 제4장 유형별 사례 분석 20
• 제1절 증여 시 세무계획 20
• 1. 개인 형태로 증여하는 방법 23
• 2. 법인 형태로 증여하는 방법 23
• 3. 법인전환에 영향을 미치는 주요 요인 25
• 4. 소결 27
• 제2절 보유 시 세무계획 28
• 1. 개인사업자의 세부담 30
• 2. 법인전환 후 세부담 31
• 3. 법인전환에 영향을 미치는 주요 요인 32
• 4. 소결 33
• 제3절 양도 시 세무계획 34
• 1. 양도소득세 이월과세 35
• 2. 개인사업자 세부담 36
• 3. 법인전환 후 세부담 36
• 4. 법인전환에 영향을 미치는 주요 요인 37
• 5. 소결 38
• 제4절 기타 법인을 활용한 세무계획 39
• 1. 초과배당을 통한 자녀세대로의 부의 이전 40
• 2. 유상감자를 통한 법인잉여금의 환원 45
• 3. 자기주식 취득을 통한 법인잉여금의 환원 47
• 제5장 결론 49
• 참고문헌 53
• ABSTRACT 54