집합건물의 분양계약과 하자담보책임에 관한 연구 = A Study on Parceling-out Contract and Defects Liability of Aggregate Building

국문 초록 (Abstract)

본 논문은 ‘집합건물의 분양계약과 하자담보책임’에 관한 연구이다.
오늘날 공동주택이나 상가건물 등 집합건물은 도시의 밀집화로 인하여 점점 고층으로 건축 되고 있다. 이와 같은 집합건물을 공급하는 분양에 있어서 우리나라는 선분양제도를 취하면서 집합건물의 관리에 관한 법제를 달리 둠으로써 제도적으로 이원화 되어 있다.
본 논문은 집합건물의 분양계약을 선분양제도라는 특수성에 따른 문제점을 분석하고, 이를 바탕으로 분양받은 집합건물의 하자에 대하여 민법뿐만 아니라 특별법에서의 하자담보책임을 분석하고 검토하여 체계화 하였다. 이와 함께 하자담보책임과 채무불이행책임과의 관계를 분석하고 검토하여 집합건물의 분양에서 발생하는 하자담보책임을 보완하는 문제를 다루고 있다.
먼저, 집합건물의 선분양제도의 문제점을 전제로 하여 집합건물의 분양계약에서의 특수성을 분석하고 검토하는 것을 기초로 하였다. 집합건물의 소유와 관리, 분양계약과 그 법적 성질을 분석·검토하고, 분양계약의 단계별 법률관계를 분석·검토하였다.
이를 바탕으로 집합건물의 하자에 대한 하자담보책임의 내용으로서 하자보수청구권, 손해배상청구권, 계약해제권 등에 대하여 민법 및 관련 법령을 분석·검토하고, 외국의 입법례를 분석·검토하였다. 또한 집합건물의 양도에 따른 하자담보추급권의 문제를 분석·검토하였다.
그 결과 집합건물의 분양계약과 관련된 하자담보책임의 보완으로, 채무불이행책임과의 관계에 대해서 논의하였다. 하자담보책임과 채무불이행책임과의 경합을 분석·검토하고 분양자가 채무불이행한 경우에 수분양자의 불안의 항변에 대하여 분석·검토하였다.
집합건물의 분양계약에서 무엇보다도 선분양제도의 개선이 분양계약에 발생하는 법적 분쟁을 해결할 수 있는 길이라고 본다. 그러나 30년 이상 시행되어 온 선분양제도는 우리나라의 사회적, 경제적 여건과 더불어 독특한 분양제도로 정착되었기 때문에 단기간에 후분양방식으로 전환하는 것은 쉽지가 않다.
공동주택 등 집합건물은 필연적으로 많은 당사자를 가지고 있다. 계약의 성립에서부터 계약의 내용 및 계약의 이전 후 하자 문제까지 이를 규제하는 집합건물법 및 주택법령 등 관련법규가 있다. 그러나 사법상의 효력관계는 일반 수분양자의 입장에서는 이해하기 어려운 점이 많다. 다수 당사자로 인하여 사회문제화 되기 쉬운 집합건물의 계약관계는 이러한 점에서 명확한 관계의 설정과 연구가 더욱 필요한 것으로 본다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study is for Parceling-out Contract and Defects Liability of Aggregate Building.
Recently, more and more aggregate buildings such as apartment houses or business buildings are being constructed in a high-rise. Institutionally, we have seperated systems, in the supply of such aggregate buildings, pre-sales systems are in general use and in management of the building, related laws are under implementation.
This study analyzed The problems of pre-sales system in supplying contract of aggregate buildings are analyzed through this study. Based on this research, in the any defects to be found after the completion of the aggregate buildings, warranty responsibilities referred on not only Civil Law but also special law are analyzed and organized.
Along with it, through the researching and studying the relation between warranty responsibility and non-performance Liability of Obligation, this study refers the ways how to deal with warranty issues in aggregate buildings.
First, on the presuppose of the problem of pre-sales system in aggregate buildings, this study is based on analyzing unique things on Parceling-out Contract in aggregate buildings. This paper reviews ownership and management, Parceling-out Contract and its legal nature, and legal requirements at each stage of Parceling-out Contract.
Based on this, this research studies Right to Repair Concerning Non-conformity Goods, Right to Claim Damages, Right to Avoid the Contract on the Civil Law and legislation case in foreign country in connection with warranty responsibility. And also warranty issues caused by the hand over of possession of the buildngs are studied. Consequently we reviewed Non-performance Liability of Obligation by amending warranty responsibility associated with Parceling-out Contract of aggregate buildings.
Analyzed the conflict between warranty responsibility and Non-performance Liability of Obligation, and reviewed vendee's the insecure plea in case of seller's default on an obligation.
Above all, amending pre-sales systems in Parceling-out Contract of aggregate buildings is one of the ways to solve legal dispute in the contract.
But as for more than 30 years, pre-sales systems is deep-rooted as a unique system under social and economic conditions in Korea, it is not easy to shift to After-Sale System in short period of time. Inevitably, there are many related parties on aggregate buildings like apartment houses. We have relevant regulations such as the Aggregate Buildings Law and the Housing Law to control the processes from making contract, contract content to warranty issues.
There are many difficulties for general vendees to understand relevant regulations and their relationship.
Clear setup of contract relationship and studies about it are more necessary because there are many parties linked to the contract of aggregate buildings, which will easily become large social issues in size.

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