공공임대주택리츠 민간참여 활성화 방안 : 적정 수익률 확보방안을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

공공기관의 부채증가 억제 등 재무건전성 강화를 위해 도입된 공공임대주택리츠에 대한 민간참여 활성화를 위해 공공과 민간의 적정 수익률 확보방안을 분석하였다. 민간협력 모델, 정부의 민간투자사업, 공공임대주택리츠에 대한 이론적인 연구를 통해 시사점을 도출하였으며, 공공임대주택리츠 사업추진 절차 흐름에 따라 6개의 민감성 분석 항목을 도출하여 항목별 투자자 수익률 및 사업관리자 손익 변동을 분석하여 다음과 같은 결론을 이끌어 내었다.
첫째, 민간협력모델이 단일 형태의 모델에서 패키지형 모델로 변화되는 추세를 감안할 때 공공임대주택리츠에 대한 민간참여 활성화를 위해서는 10년 임대주택에 대한 단일 형태의 리츠를 기반으로 하여 다양한 모델 연구가 필요하다.
둘째, 최근 민간투자사업 활성화 방안의 일환으로 중위험 및 중수익을 추구하는 새로운 사업방식을 추진하는 최근 동향을 고려하여 미분양 주택 발생시 매입확약을 통해 공공임대주택리츠에 대한 사업성 보장하는 방식에 대해 일정부분 수정 검토가 필요하다.
셋째, 공공임대주택리츠의 사업추진절차별 6개 항목에 대한 투자자 수익률 및 사업관리자 손익에 대한 민감성 분석 실시하였는데, 연간 아파트 가격 상승률 변화에 따른 수익성 변화가 가장 크고 이로 인한 위험관리 측면에서 공공과 민간이 위험을 분담할 수 있는 조치가 필요한 점, 미분양 발생분 매입조건을 완화하더라도 리츠 사업성이 다소 낮아 지지만 내부 수익률을 충족하고 있는 점 등을 통해 대상부지의 특성에 맞은 다양한 변수를 접목한 수익성 관리방안이 필요하다.
이러한 연구결과를 바탕으로 공공임대주택리츠의 민간참여 활성화를 위해 적정 수익률 확보할 수 있는 방안을 제시하면 다음과 같다.
첫째, 아파트 가격 상승률에 따라 수익성이 가장 크게 변화하므로 정부의 민간투자사업에 있어서 새로운 사업방식과 유사하게 리츠설립시 아파트 가격 상승률 변화에 따라 수익과 위험을 공유할 수 있는 다양하고 구체적인 계획 마련이 필요하다.
둘째, 미분양 주택 매입조건을 완화하더라도 투자자 수익률에 미치는 영향이 낮고, 미분양 주택 증가는 사업관리자에게 부담으로 작용하므로 미분양 주택 증가에 따라 미분양 주택 매입조건을 최대 20%까지 완화할 수 있는 방안 마련이 요구된다.
셋째, 공공임대주택리츠의 사업대상을 10년 임대주택으로 한정할 것이 아니라 택지개발, 분양주택 건설, 장기공공임대주택 등과 접복하는 모델 발굴이 필요하다.
본 연구를 통해 공공임대주택리츠의 민간참여 활성화를 위한 다양한 모델에 대한 검토가 이루어져 건전한 재무능력을 바탕으로한 공공임대주택 건설 물량을 확대하여 서민의 주거안정에 기여할 수 있기를 기대한다.
본 연구는 공공임대주택리츠의 시범사업에 대한 연구로서 계획단계에서 고려된 투자비용, 회수금액 등에 대한 데이터를 바탕으로 수익성에 미치는 여러 가지 민감도 분석을 수행하였다. 따라서 실제 적용단계에 존재하는 대내외 상황변화 등 사업리스크에 대한 변동된 계획 자료, 공고임대주택리츠 청산 이후 수익성 분석 자료 등이 부족하므로 경험된 데이터를 바탕으로한 향후 추가 연구가 필요하다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 제3절 선행연구 검토 6
• 1. 선행연구의 고찰 6
• 2. 기존연구와의 차별성 9
• 제2장 공공사업의 민간협력모델 연구 11
• 제1절 민간협력모델의 개요 11
• 1. 민간협력모델의 개념 11
• 2. 민간협력모델의 추진배경 11
• 3. 민간협력모델의 목적 14
• 4. 공공사업의 민간협력모델의 분류 14
• 제2절 택지형 민간협력모델 15
• 1. 공공-민간 공동택지개발 15
• 2. 환지개발 17
• 3. 대행개발 18
• 제3절 주택형 민간협력모델 18
• 1. 공공-민간 공동주택건설 18
• 2. 주택개발리츠 19
• 제4절 패키지형 민간협력모델 20
• 1. 개념 및 추진배경 20
• 2. 사업구조 및 추진효과 21
• 제3장 민간투자사업 연구 23
• 제1절 민간투자사업의 개념 및 변천과정 23
• 1. 민간투자사업의 개념 23
• 2. 민간투자사업의 변천과정 24
• 제2절 민간투자사업 사업방식 연구 25
• 1. 민간투자사업 추진방식 25
• 2. 민간투자사업 사업방식 변화 26
• 제4장 공공임대주택리츠 개관 30
• 제1절 리츠의 개요 30
• 1. 리츠의 개념 30
• 2. 리츠의 목적 30
• 3. 리츠의 특징 31
• 4. 리츠의 연혁 31
• 5. 리츠의 종류 32
• 제2절 공공임대주택리츠의 추진배경 34
• 제3절 공공임대주택리츠의 추진경위 35
• 제4절 공공임대주택리츠의 사업구조 35
• 제5절 공공임대주택리츠의 특징 37
• 제6절 공공임대주택리츠의 사업추진 절차 38
• 제7절 공공임대주택리츠 자금조달 39
• 제8절 공공임대주택리츠 추진에 있어 위험부담 39
• 제9절 공공임대주택리츠 추진효과 40
• 제5장 공공임대주택리츠 사업분석 41
• 제1절 사업분석 기본가정 41
• 1. 사업대상지 개요 41
• 2. 수입 및 지출 42
• 3. 사업추진일정 45
• 제2절 기본가정에 따른 사업분석 47
• 1. 투입 47
• 2. 회수 52
• 3. 재원조달 56
• 4. 기본가정에 따른 사업분석 결과 58
• 제6장 공공임대주택리츠 수익성 민감도 분석 60
• 제1절 수익률 관련 민감도 분석 항목 60
• 제2절 민감도 분석 방법 및 대상 62
• 제3절 민감도 분석 63
• 1. 민간 자금 차입 이자율 63
• 2. 임대주택용지 매입조건 64
• 3. 임대료 조건 66
• 4. 아파트 가격 상승률 67
• 5. 미분양 비율 69
• 6. 미분양 매입조건 69
• 제7장 결론 71
• 제1절 연구결과 71
• 제2절 연구의 범위 및 향후과제 74
• ABSTRACT 77