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    지방도시 공공임대주택의 수요특성과 선택요인에 관한 연구

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    https://www.riss.kr/link?id=T13740908

    • 저자
    • 발행사항

      진주 : 경상대학교 대학원, 2015

    • 학위논문사항

      학위논문(박사) -- 경상대학교 대학원 , 도시공학과 , 2015. 2

    • 발행연도

      2015

    • 작성언어

      한국어

    • 주제어
    • 발행국(도시)

      경상남도

    • 기타서명

      A Study on the Characteristics of the Demand and Choice on Public Housing in Local Cities

    • 형태사항

      xiv, 193 p. : 삽도 ; 27 cm

    • 소장기관
      • 경상국립대학교 도서관 소장기관정보

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    다국어 초록 (Multilingual Abstract) kakao i 다국어 번역

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    This study has the purpose of finding an ideal direction of local public enterprises’ supply of public housing, and accordingly, has analyzed the properties of suitable consumers by conducting a demand survey for potential residents of the planned site and planned residents of public rental housings provided by local public enterprises in Jinju-Si, Gyeongnam-Do; and has verified the importance of selection factors upon residing. This study has intended to propose a direction of supplying public housing for local public enterprises based on the study results.

    The selected sites are the national rental housing complex as the first supplied housing by a local public enterprise of Gyeongnam in the Gaho district of Jinju-si, and the national rental housing complex installed in the supporting facility region of the industry complex in the Jeongchon district. In the Gaho district, the properties of the applied residents were analyzed, and a questionnaire survey was conducted on the planned residents. In the Jeongchon district, a questionnaire survey was conducted on potential residents in Jinju-si and Sacheon-si and workers in small-and-medium businesses in the Jeonchon district to examine the preference of residence. The method of analysis included descriptive statistics, crosstab, and verification, to verify the identity of each class, and the Logit model was used to verify the residential selection factor.

    First, the result of analyzing the properties of the planned residents of public rental housing displayed the following. First, the result of analyzing the properties of the applied residents of the Gaho district displayed that although the priority candidates for public rental housing are currently in the same low-income brackets as the welfare candidates who display a relatively high demand in the entire equilibrium of public rental housing, but, are gradually categorized as policy candidates having a high possibility of financial improvement, and by adding standard candidates to these two candidates, there are three categories of residential classes. Second, the results of conducting a crosstab and verification on these three classes verified a significant difference in age, marital status, dual income, occupation, number of family members, and average income. The welfare candidates had low living standards, were in high age groups, had 1 to 2 family members, and no occupation or unemployed; the policy candidates were in relatively low age groups, mostly had dual incomes; and standard candidates were in between the levels of the other two candidate groups.
    Next, with respect to selecting a residential type, the Gaho district, which has a well-equipped life zone, and the Jeongchon district, which surrounds an industry complex, both had high proportions of residents in town houses, multi-households, and multi-family residents, and commonly preferred presale housing than rental housing, relatively large housing, and apartments than detached houses. However, there are slight differences between the two districts in respect to selecting public rental housing. The Gaho district displayed preference in stabilized housing including surrounding environments, followed by low housing expense, and easy commute to work or school, and the Jeongchon district displayed preference in low housing expense, followed by jobs-housing accessibility and stabilized housing. In the Jeongchon district, a mere 22.8% of the responders displayed the intent to reside in public rental housing, and a majority of reasons for this response was due to low residential cost (77.2%).

    In the residential selection factor analysis, a survey using the Binary Logit model was conducted on residents in the Jeongchon district who intend to reside in public rental housing. In the Logit model, the intent to reside in public rental housing was selected as a subordinate variable, and 13 variables that affect the subordinate variables were selected as independent variables in the primary selection, and 5 variables that display differences between groups were selected as the final variables through a T-verification. The result of conducting a Logit analysis displayed a statistical significance of =50.669, p=0.000. Particularly, in comparison to the group that do not have the intent to reside in public rental housing, the group that have intent had 1.729 times the number of family members and 1.502 times the rental expense. The result of analysis displayed the number of family members, rental expense, and type of occupancy as significant factors having a significant probability of less than 0.05. Upon comparison of the variables of individual factors, the group that have the intent to reside in public rental housing had less than two more family members, had a monthly rent of 300,000 won/month, paid monthly rent as the type of occupancy, had a family income of less than 2,250,000 won, and had a residential scale of less than 20 pyeong.

    Although the selected site for this study is limited to public rental housing (national rental housing) located in Jinju-Si, Gyeongnam-Do, the results of this study could be applied to the political plan of housing in the metropolitan areas and the surrounding areas thereof. Most importantly, although the absolute number of public rental housing is decreasing in advanced countries such as the US and Europe, due to the changes in political keynotes, including financial support and private use, rather than the direct supply of public rental housing, there is an absolute lack of supply of rental housing in Korea, and in the current state of public rental housing with a long rental term merely reaching 3% of the total supply of housing, quantitative supply of rental housing is very important with respect to the residential stability of the low-income class. Particularly since recently supplied public rental housing or Government Development Housing Sites are concentrated in the metropolitan areas, a differentiated housing policy is desperately needed for different regions.

    So the supply of housing is satisfied to a certain degree, a demand of the supply of housing increases, as a means of welfare for the absolute low- income brackets by the central government. With respect to applying regions, there is a need for a policy that responds to the differentiated demand focused on policy candidates, and the results of this study also displayed differentiated properties of demand based on occupational factors, including locational conditions, standard of rental fee, and jobs-housing accessibility. Accordingly, the role of supporting groups and regional industrial corporations in housing policy is increasing, including residential demands responding to the political consideration of the region, such as newlyweds for population increase, and small-scale one-to-two member families within a life zone with good residential conditions.

    This study has the limitation of being regionally focused in the prescribed site, wherein the site is determined or planned for residential purposes, and the results of the study also has the limitation of being focused only on the population factor of the residents and the physical factor of residential conditions, thus, cannot expand as a study that responds to diverse demands, such as image and lifestyle. Accordingly, there is a need to widen the width of study in response to the expanding candidates of public rental housing.
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    This study has the purpose of finding an ideal direction of local public enterprises’ supply of public housing, and accordingly, has analyzed the properties of suitable consumers by conducting a demand survey for potential residents of the planned s...

    This study has the purpose of finding an ideal direction of local public enterprises’ supply of public housing, and accordingly, has analyzed the properties of suitable consumers by conducting a demand survey for potential residents of the planned site and planned residents of public rental housings provided by local public enterprises in Jinju-Si, Gyeongnam-Do; and has verified the importance of selection factors upon residing. This study has intended to propose a direction of supplying public housing for local public enterprises based on the study results.

    The selected sites are the national rental housing complex as the first supplied housing by a local public enterprise of Gyeongnam in the Gaho district of Jinju-si, and the national rental housing complex installed in the supporting facility region of the industry complex in the Jeongchon district. In the Gaho district, the properties of the applied residents were analyzed, and a questionnaire survey was conducted on the planned residents. In the Jeongchon district, a questionnaire survey was conducted on potential residents in Jinju-si and Sacheon-si and workers in small-and-medium businesses in the Jeonchon district to examine the preference of residence. The method of analysis included descriptive statistics, crosstab, and verification, to verify the identity of each class, and the Logit model was used to verify the residential selection factor.

    First, the result of analyzing the properties of the planned residents of public rental housing displayed the following. First, the result of analyzing the properties of the applied residents of the Gaho district displayed that although the priority candidates for public rental housing are currently in the same low-income brackets as the welfare candidates who display a relatively high demand in the entire equilibrium of public rental housing, but, are gradually categorized as policy candidates having a high possibility of financial improvement, and by adding standard candidates to these two candidates, there are three categories of residential classes. Second, the results of conducting a crosstab and verification on these three classes verified a significant difference in age, marital status, dual income, occupation, number of family members, and average income. The welfare candidates had low living standards, were in high age groups, had 1 to 2 family members, and no occupation or unemployed; the policy candidates were in relatively low age groups, mostly had dual incomes; and standard candidates were in between the levels of the other two candidate groups.
    Next, with respect to selecting a residential type, the Gaho district, which has a well-equipped life zone, and the Jeongchon district, which surrounds an industry complex, both had high proportions of residents in town houses, multi-households, and multi-family residents, and commonly preferred presale housing than rental housing, relatively large housing, and apartments than detached houses. However, there are slight differences between the two districts in respect to selecting public rental housing. The Gaho district displayed preference in stabilized housing including surrounding environments, followed by low housing expense, and easy commute to work or school, and the Jeongchon district displayed preference in low housing expense, followed by jobs-housing accessibility and stabilized housing. In the Jeongchon district, a mere 22.8% of the responders displayed the intent to reside in public rental housing, and a majority of reasons for this response was due to low residential cost (77.2%).

    In the residential selection factor analysis, a survey using the Binary Logit model was conducted on residents in the Jeongchon district who intend to reside in public rental housing. In the Logit model, the intent to reside in public rental housing was selected as a subordinate variable, and 13 variables that affect the subordinate variables were selected as independent variables in the primary selection, and 5 variables that display differences between groups were selected as the final variables through a T-verification. The result of conducting a Logit analysis displayed a statistical significance of =50.669, p=0.000. Particularly, in comparison to the group that do not have the intent to reside in public rental housing, the group that have intent had 1.729 times the number of family members and 1.502 times the rental expense. The result of analysis displayed the number of family members, rental expense, and type of occupancy as significant factors having a significant probability of less than 0.05. Upon comparison of the variables of individual factors, the group that have the intent to reside in public rental housing had less than two more family members, had a monthly rent of 300,000 won/month, paid monthly rent as the type of occupancy, had a family income of less than 2,250,000 won, and had a residential scale of less than 20 pyeong.

    Although the selected site for this study is limited to public rental housing (national rental housing) located in Jinju-Si, Gyeongnam-Do, the results of this study could be applied to the political plan of housing in the metropolitan areas and the surrounding areas thereof. Most importantly, although the absolute number of public rental housing is decreasing in advanced countries such as the US and Europe, due to the changes in political keynotes, including financial support and private use, rather than the direct supply of public rental housing, there is an absolute lack of supply of rental housing in Korea, and in the current state of public rental housing with a long rental term merely reaching 3% of the total supply of housing, quantitative supply of rental housing is very important with respect to the residential stability of the low-income class. Particularly since recently supplied public rental housing or Government Development Housing Sites are concentrated in the metropolitan areas, a differentiated housing policy is desperately needed for different regions.

    So the supply of housing is satisfied to a certain degree, a demand of the supply of housing increases, as a means of welfare for the absolute low- income brackets by the central government. With respect to applying regions, there is a need for a policy that responds to the differentiated demand focused on policy candidates, and the results of this study also displayed differentiated properties of demand based on occupational factors, including locational conditions, standard of rental fee, and jobs-housing accessibility. Accordingly, the role of supporting groups and regional industrial corporations in housing policy is increasing, including residential demands responding to the political consideration of the region, such as newlyweds for population increase, and small-scale one-to-two member families within a life zone with good residential conditions.

    This study has the limitation of being regionally focused in the prescribed site, wherein the site is determined or planned for residential purposes, and the results of the study also has the limitation of being focused only on the population factor of the residents and the physical factor of residential conditions, thus, cannot expand as a study that responds to diverse demands, such as image and lifestyle. Accordingly, there is a need to widen the width of study in response to the expanding candidates of public rental housing.

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    목차 (Table of Contents)

    • Ⅰ. 서 론 1
    • 1. 연구의 배경 및 목적 1
    • 1) 연구의 배경 및 필요성 1
    • 2) 연구의 목적 3
    • 2. 연구의 내용, 방법 및 구성 4
    • Ⅰ. 서 론 1
    • 1. 연구의 배경 및 목적 1
    • 1) 연구의 배경 및 필요성 1
    • 2) 연구의 목적 3
    • 2. 연구의 내용, 방법 및 구성 4
    • 1) 연구의 내용 4
    • 2) 연구의 방법 6
    • 3) 논문의 구성 7
    • 3. 선행연구 고찰 9
    • 1) 공공임대주택 정책에 관한 연구 9
    • 2) 임대주택의 수요특성 등에 관한 연구 13
    • 3) 공공임대주택의 단지 특성 및 외부성에 관한 연구 17
    • 4) 본 연구의 차별성 21
    • Ⅱ. 공공임대주택의 개념과 정책 22
    • 1. 공공임대주택의 개념 22
    • 1) 임대주택의 개념 22
    • 2) 공공임대주택 정책 28
    • 3) 공공임대주택 제도 29
    • 2. 공공임대주택정책의 변화와 특성 34
    • 1) 한국의 임대주택정책추이 34
    • (1) 광복이전의 주택사정 34
    • (2) 1961∼1979년 : 임대주택의 태동기 35
    • (3) 1980∼1992년 : 임대주택의 기반조성기 36
    • (4) 1993∼1997년 : 임대주택의 성장기 37
    • (5) 1998∼2007년 : 임대주택의 체계화기 38
    • (6) 2008년∼현재 : 임대주택의 통합기 39
    • 2) 경남지역 공공임대주택의 공급추이 40
    • (1) 광복직후에서 1961년까지 40
    • (2) 1962∼70년대까지의 주택공급 43
    • (3) 본격적인 아파트 공급의 시대 47
    • 3) 진주시 임대주택 현황 50
    • 4) 공공임대주택정책의 성과와 한계 51
    • 5) 공공임대주택정책의 특징 53
    • 6) 외국의 공공임대주택 정책과 제도 55
    • (1) 일본 57
    • (2) 영국 58
    • (3) 프랑스 62
    • (4) 미국 63
    • Ⅲ. 연구분석의 틀 및 연구대상지 65
    • 1. 연구의 틀 65
    • 1) 연구모형 65
    • 2) 분석자료 66
    • 2. 조사개요 69
    • 1) 조사대상지구의 성격 69
    • (1) 가호국민임대주택 69
    • (2) 정촌지구 70
    • 2) 조사대상지구의 특성 71
    • 3) 설문조사의 개요 72
    • 4) 조사대상 73
    • (1) 가호지구 73
    • (2) 정촌지구 75
    • 3. 분석방법 77
    • 1) 수요특성분석 77
    • 2) 공공임대주택 선택요인 77
    • Ⅳ. 공공임대주택 수요자의 수요특성 81
    • 1. 공급대상자의 특성 81
    • 1) 공급대상자의 유형분류 81
    • 2) 입주자유형별 인구적 특성 83
    • 2. 공공임대주택 수요자의 현거주조건 85
    • 1) 정촌지구 거주자의 거주조건 85
    • (1) 주택요인 86
    • (2) 생활요인 88
    • (3) 주택선택요인 90
    • 3. 주택에 대한 요구특성 분석 93
    • 1) 정촌지구의 요구특성 93
    • 2) 희망주택 요인 94
    • 3) 국민임대주택 요인 97
    • 4) 이사 요인 97
    • 4. 주택선택요인 99
    • 1) 분석요인 99
    • 2) 가호지구 100
    • 3) 정촌지구 109
    • 5. 주택에 대한 인식차이 117
    • 1) 주택에 대한 견해 117
    • 2) 주택에 대한 전반적인 의식 119
    • 6. 소결 121
    • 1) 가호지구 121
    • 2) 정촌지구 123
    • 3) 수요특성에 따른 임대주택계획의 고려사항 125
    • Ⅴ. 공공임대주택의 입주특성 및 선택요인 127
    • 1. 분석 모형 127
    • 1) 분석모형의 개요 127
    • 2) 분석변수 및 지표 128
    • 3) 기법의 적용방법 129
    • 2. 입주특성분석 130
    • 1) 입주자 특성 130
    • 2) 비교분석 131
    • 3. 거주자 만족도 조사 135
    • 1) 조사 및 분석방법 135
    • 2) 가호지구 주거만족도 조사 136
    • (1) 주거만족도 조사의 일반적 특성 136
    • (2) 올리움아파트 브랜드 인식 및 만족도 137
    • (3) 아파트 운영 및 민원서비스의 만족도 139
    • (4) 아파트 주거환경 및 시설 만족도 140
    • (5) 기타사항 143
    • 3) 입주특성 144
    • 4. 선택요인 146
    • 1) 분석개요 146
    • 2) 선택요인분석 149
    • Ⅵ. 지방도시 공공임대주택의 수요특성을 고려한 정책방향 152
    • 1. 공공임대주택의 정책방향 152
    • 1) 공공임대주택정책 수립을 위한 기본방향 152
    • 2) 공공임대주택 정책변화와 지역적 대응방향 153
    • 3) 서민주거안정화를 위한 공급방향 154
    • 2. 지방도시의 공공임대주택 정책방향 156
    • 1) 지방정부의 주택정책 수행의 문제점 156
    • 2) 수요특성을 고려한 공급방향 157
    • 3) 지자체의 관련제도 현황 및 개선방안 159
    • (1) 지자체의 관련제도 현황 159
    • (2) 지자체의 관련제도 정립방향 160
    • 4) 지방공기업의 역할 확대방안 162
    • Ⅶ. 결 론 164
    • 1. 요약 및 결론 164
    • 2. 연구의 한계 및 과제 167
    • 참고문헌 169
    • 부록1. 가호지구 1차 조사 설문조사지 175
    • 부록2. 가호지구 2차 조사 설문조사지 179
    • 부록3. 정촌지구 설문조사지 182
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    참고문헌 (Reference)

    1. 국토건설20년사, 건설부, 건설부, , 1987

    2. 주택정책 반세기, 임서환, 기문당, , 2005

    3. 2012년도 주거실태조사, 국토해양부, , 2012

    4. 로직?프라빗모형 응용, 이성우, 박지영, 민성희, 윤성도, 서울:박영사, , 2005

    5. 공공주택업무처리지침, 국토교통부, , 2014

    6. 5인,풍요한 빈곤의 시대, 김우창, 민음사, , 2014

    7. 보금자리주택 업무편람, 국토해양부, , 2012

    8. 경남도정100년사(1896~1996), 경상남도정백년사편집위원회, , 1996

    9. 임대주택 체계개편 연구, 건설교통부, , 2006

    10. 2022경상남도 주택종합계획, 경상남도, , 2012

    1. 국토건설20년사, 건설부, 건설부, , 1987

    2. 주택정책 반세기, 임서환, 기문당, , 2005

    3. 2012년도 주거실태조사, 국토해양부, , 2012

    4. 로직?프라빗모형 응용, 이성우, 박지영, 민성희, 윤성도, 서울:박영사, , 2005

    5. 공공주택업무처리지침, 국토교통부, , 2014

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