그 밖의 요인이 토지 감정평가에 미치는 영향에 관한 연구 : 대구·경북지역 손실보상 평가사례를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 공공보상을 위한 토지의 감정평가요인중 그 밖의 요인이 감정평가액에 미치는 영향을 분석하는데 있다. 구체적 목적은 첫째 그 밖의 요인이 감정평가액에 미치는 영향정도, 둘째 토지특성별 그 밖의 요인의 보정치의 차이정도, 셋째 공공보상업무 담당자를 대상으로 그 밖의 요인의 보정의 적정성 및 그 밖의 요인 보정의 신뢰도 제고를 위한 제도개선의 필요성에 대한 분석을 연구목적으로 설정하여 수행하였다.
본 연구를 수행하기 위한 분석자료는 2005년부터 2013년 기간중 대구광역시, 경상북도지역의 공공보상감정평가 32개 사업지구의 128개 비교표준지와 국가공기업 및 지방공기업의 공공보상업무 담당자 365명에 대한 설문조사자료를 사용하였다.

분석방법은 그 밖의 요인이 감정평가액에 미치는 영향분석은 128개 비교표준지를 대상으로 Hedonic가격모형을 사용하고 모형의 오류확인을 위해 지목을 조절변수로 하는 Ancova모형을 이용하였다. 토지특성별 그 밖의 요인 보정치의 차이 분석은 128개 비교표준지를 대상으로 한 기술통계분석을 하였고, 공공보상업무 담당자를 대상으로 한 그 밖의 요인 보정의 적정성 및 제도개선 필요성에 대한 분석은 설문조사자료에 의한 기술통계분석을 하였다.
분석결과는 다음과 같다. 첫째 회귀분석결과 그 밖의 요인의 회귀계수는 0.89045로 표준지공시지가 회귀계수 0.95445에 근접하는 정도로 영향력이 크게 나타나고 있어 그 밖의 요인이 감정평가액에 미치는 영향이 매우 크다는 것을 입증하고 있다. 둘째 토지특성별 그 밖의 요인 보정치는 토지의 이용성숙도에 따라 도시지역(대구 2.25)보다 농촌지역(경북 3.98)이 높고, 지목별로는 대지(2.48), 전(2.86), 답(2.42)보다 임야(5.13)가 높고 상업(1.50), 공업(1.74), 주거지역(1.73)보다 농립(2.40), 관리지역(4.26)이 높게 나타나고 있다.
공공보상업무 담당자의 그 밖의 요인 보정에 대한 조사분석결과는 그 밖의 요인이 감정평가에 미치는 영향이 크다는 응답이 69.2%, 감정평가사에 따라 그 밖의 요인 보정정도의 차이가 있다는 응답이 63.2%, 그 밖의 요인 보정의 신뢰도 제고를 위한 제도개선이 필요하다는 응답이 70.4%로 나타나고 있다.
연구결과 그 밖의 요인이 감정평가액에 미치는 영향이 매우 크게 나타나고 있고, 반면에 그 밖의 요인이 이와 같이 감정평가에 크게 영향을 미치는 매우 중요한 요인임에도 불구하고 실제 적용되고 있는 그 밖의 요인의 보정의 적정성에 대한 신뢰도는 매우 낮게 나타나고 있으며, 아울러 이에 대한 개선의 필요성은 아주 크게 나타나고 있다.

연구결과를 종합하면, 토지감정평가에 있어서 쟁점이 되고 있는 그 밖의 요인의 보정과 관련된 문제의 핵심은 감정평가시 실무상 주로 적용하는 보상선례와 거래사례의 참작에 있어서, 첫째 보상선례가 적정하게 감정평가 된 보상선례인가라는 문제와 둘째 거래사례가 통상거래에서 성립된 정상거래사례로서의 적정성을 가지는가에 대한 판단을 함에 있어서 실제 감정평가업무 절차와 제도상 가능한 한 구체적이고 명확한 업무처리기준이 필요하다는 점이다.
이 연구를 통한 정책제언은 첫째 감정평가에 대한 신뢰도 제고와 갈등을 줄이기 위해서는 국가기관에 의한 그 밖의 요인 보정 실태에 대한 전면적 조사와 문제점 도출이 선행되어야 하며 둘째 그 결과를 토대로 그 밖의 요인 보정과정에서의 재량최소화, 투명성등을 제고시키기 위한 공감대 형성, 제도개선 및 법제화가 조속히 이루어져야 할 필요성이 있다는 것이다.
그러나 본 연구는 그 밖의 요인이 감정평가액에 미치는 영향을 분석함에 있어서 분석대상을 32개 사업지구의 128개 비교표준지에 한정하고 감정평가대상 토지 전체를 대상으로 하지못한 자료상의 한계가 있다는 점과, 본 연구에서는 그 밖의 요인의 보정의 적정성 제고를 위한 제도개선의 필요성만 제기하는데 그치는 모자람이 있으나 실태조사분석과 구체적 제도개선 및 법제화등은 이 작업이 개인이나 단체가 하기엔 너무 중요하고 방대한 작업이므로 국가나 공적기관에 의해 연구, 수행되어야 할 과제임을 첨언하며 빠른 시일내에 이에 대한 제도개선책이 마련되기를 기대한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Abstract

This study aims at analyzing influences of the other factors of land appraisal for public compensation on amount of appraisal and assessment.
Specifically, first, level of influences of the other factors on amount of appraisal and assessment, second, differences with the corrective value of the other factor by each characteristic of land, and third, the analysis of necessity of improvement of system to raise appropriateness of correction of the other factors and reliability of correction of the other factors with persons in charge of public compensation were set and conducted as the purpose of the study.
For the analysis source for the study, 128 comparison standards on 32 project units of public compensation appraisal in Daegu and Gyeongsangbuk-do regions between 2005 and 2013 and data from survey on 365 persons in charge of public compensation in national and local governmental companies were used.
For the analysis methods, in case of the analysis of influences of the other factors on amount of appraisal and assessment, Hedonic cost model was used on 128 comparison standards and then in order to check errors of the model, Ancova model with adjusting variable of land categories was used. For the analysis of the difference with correction of the other factors by each land characteristic, 128 comparison standards were analyzed with descriptive statistics. For the analysis of appropriateness of correction of the other factors and necessity of improvement of the system on persons in charge of public compensation, descriptive statistical analysis through survey data was used.
The analysis results are as follows: First, as a result of the regression analysis, the regression coefficient of the other factors was 0.89045 and standard declared land value was close to the regression coefficient 0.95445 with huge influence, showing that the other factors have very huge influences on the amount of appraisal and assessment. Second, for corrections of the other factors by each land characteristic, depending of maturity of land use, agricultural region(Gyeongbuk 3.95) was higher than urban region(Daegu, 2.25) and by land categories, forest land was higher than land(2.48), field(2.86) and paddy field(2.42), and agricultural(2.40) and managed(4.26) lands were higher than commercial(1.50), industrial(1.74) and residential(1.73) areas.
As a result of the analysis of the study on correction of the other factors by persons in charge of public compensation, reply of huge influences of the other factors on appraisal and assessment was 69.2%, that of difference of level of corrections of the other factors depending on land appraiser was 63.2% and that of necessity of improvement of the system to raise reliability of the other factors correction was 70.4%, respectively.
As a result of the study, influences of the other factors on amount of appraisal and assessment were very huge while reliability on appropriateness of corrections of the other factors applied in the actual situations was very low in spite of its significance. Therefore, necessity of its improvement is significantly essential.
For summary of the research results, the core issue related to the corrections of the other factors in land appraisal and assessment, for consideration of the previous cases of compensations and transactions in practice, first, whether the previous compensation cases were appropriately appraised and second, whether transaction cases was appropriate as the established normal ones in usual ones, it requires the actual procedures for land appraisal and specific and clear standards for managing them in the system as much as possible.
For the suggestions of the policies through this study, first, in order to raise reliability of appraisal and assessment and to reduce conflicts, the governmental authority should conduct the entire investigation on the current status of corrections of the other factors and deduce problems from it, and second, based on the results, it requires minimization of discretion in the corrections of the other factors, formation of commonsense to raise transparency and so on, and improvement of the policies and their legislation.
However, this study, for analyzing influences of the other factors on amount of appraisal and assessment, has limitations of 128 comparison standards of 32 project units not the entire lands for appraisal and assessment and of suggests for necessity of improvement of the system to raise appropriateness of the corrections of the other factors. However, the actual status investigation and analysis, specific improvement of the systems and legislation are beyond the scope of personal or organizational level and it should be conducted by national or public authorities and it is expected to make improvements in the system in near future.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 필요성 및 목적 1
• 1. 연구의 필요성 1
• 2. 연구의 목적 3
• 제2절 연구의 범위 및 방법 5
• 1. 연구의 범위 5
• 2. 연구의 방법 7
• 제2장 이론 및 선행연구 고찰 9
• 제1절 토지 감정평가의 법적근거와 절차 9
• 1. 토지 감정평가의 의의 9
• 2. 토지 감정평가의 법적근거 11
• 3. 토지 감정평가의 절차 15
• 제2절 토지 감정평가상 그 밖의 요인의 개념과 보정방법 18
• 1. 토지 감정평가의 요인 18
• 2. 그 밖의 요인의 개념 24
• 3. 그 밖의 요인의 보정방법 27
• 제3절 선행연구 고찰 29
• 1. 공시지가와 현실가격과의 괴리에 관한 연구 29
• 2. 그 밖의 요인이 토지 감정평가에 미치는 영향과 문제점에 대한 연구 30
• 3. 선행연구와 본 연구의 차별성 31
• 제3장 분석틀의 설정 32
• 제1절 분석모형 32
• 1. 분석모형 32
• 2. 단계별 분석과정 33
• 제2절 분석대상의 개관 36
• 1. 분석대상의 일반적 현황 36
• 2. 토지 감정평가 신뢰도 조사대상 38
• 제3절 분석방법 40
• 1. 토지 감정평가상 그 밖의 요인의 영향력 분석 40
• 2. 토지특성별 그 밖의 요인의 보정치 차이분석 42
• 3. 토지 감정평가 신뢰도 조사분석 43
• 제4장 분석결과 및 논의 45
• 제1절 그 밖의 요인이 감정평가액에 미치는 영향력 분석 45
• 1. 기초통계 45
• 2. 그 밖의 요인의 영향력 분석 45
• 3. 분석결과의 논의 48
• 제2절 토지특성별 그 밖의 요인의 보정치 차이분석 50
• 1. 개발수준 50
• 2. 용도지역 50
• 3. 지목 51
• 4. 사업성격 51
• 5. 분석결과의 논의 52
• 제3절 토지 감정평가 신뢰도 조사분석 : 공공보상업무 담당자를 대상으로 54
• 1. 조사대상의 일반적 특성 54
• 2. 조사분석결과 55
• 3. 조사분석결과의 논의 59
• 제5장 결 론 61
• 1. 연구요약 61
• 2. 정책제언 및 향후과제 63
• 참고문헌 66
• 부록 68
• Abstract 93