인천광역시 공동주택 재건축 정비사업 비교분석 : 구월주공, 간석주공, 안국·우전·신청운 재건축정비사업의 개발이익을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

주택재건축사업은 정비기반 시설은 양호하나 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 토지 등 소유자들의 동의하에 주거환경을 개선하는 사업을 말한다. 주택재건축사업은 기존 재고주택의 대지지분, 용적률, 가격을 토대로 신축 공동주책의 적정한 대지지분, 적정용적률, 적정분양가를 책정하여 계획된 사업을 원활하게 진행하여야 하며, 상호 유기적인 작용을 통해 나름대로 시너지 효과를 발생시켜 개발이익을 창출할 수 있도록 하여야 한다.
그러므로 주택재건축 신규참여자 또는 기존 토지 등 소유자는 대지지분, 용적률, 재고주택 가격과 분양가를 중심으로 초기단계부터 완료단계에 이르기까지 주택재건축의 전 과정을 심도 있게 살펴볼 필요가 있다.
인천지역의 구월주공, 간석주공, 안국·우전·신청운 재건축 조합의 사례를 중심으로 한 본 연구의 결과, 일시적‧인위적인 분양가의 결정은 단기적으로는 가능할지라도, 장기적으로 가격유지가 불가능하며 분양가는 주택시장의 수요와 공급에 의해 자연스럽게 변화되고 결정된다는 것을 확인 하였다.
따라서, 노무현 정부시절의 ‘낡은 규제’인 ‘분양가 상한제’는 하루 속히 폐지되어야 마땅하며 주택시장은 가능한 한 시장 친화적인 방향으로 흘러가야 한다.
또한 ‘소형 평형 의무 비율’ 규제는 구월주공, 간석주공, 안국‧우전‧신청운 재건축 조합의 세대별 개발이익 분석결과로 볼 때 존속의 의미가 없으므로, 과감히 폐지하여 재건축 활성화를 도모하여야 한다.
한편, 요즈음 들어 주택재건축에 있어서 ‘뜨거운 감자’인 ‘추가 분담금’이 강남 재건축 시장뿐만 아니라 전국 어느 재건축 현장에서도 화두가 되고 있는 만큼 ‘재건축 초과이익 환수제’는 향후 5년간 보류가 아닌 폐지 쪽으로 가닥을 잡아야 한다.
주택재건축은 공공, 시공사, 시행사인 조합이 한발씩 양보하여 원활히 진행하여야 하고 효율적인 재건축이 될 수 있도록 하여야 한다.
공공, 시공사는 공사비용추가, 참여정부 시절의 ‘낡은 규제’로 인한 비용추가, 조건부 사업승인 등으로 인한 ‘공적기여 분담금’부과에 있어서 진정으로 가슴을 열고 주민과 대화에 나서야 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론
• 1.1 연구 배경과 목적 1
• 1.2 연구 내용과 범위 4
• 제2장 재건축 정비사업의 이론적 고찰
• 2.1 재건축 정비사업의 개념적 정의
• 2.1.1 주거환경개선사업 7
• 2.1.2 주택재개발사업 9
• 2.1.3 주택재건축사업 11
• 2.1.4 도시환경정비사업 12
• 2.2 재건축 정비사업의 진행절차
• 2.2.1 정비계획수립 및 정비구역지정 21
• 2.2.2 조합설립추진위원회 23
• 2.2.2.1 추진위원회의 구성 23
• 2.2.2.2 추진위원회의 기능 23
• 2.2.3 구조안전진단 24
• 2.2.4 조합설립인가 25
• 2.2.5 사업시행인가 27
• 2.2.6 관리처분계획인가 28
• 2.2.7 사업종료단계 29
• 2.2.7.1 준공인가 29
• 2.2.7.2 이전고시 29
• 2.2.7.3 청산 29
• 2.2.7.4 해산 30
• 제3장 사업장별 아파트 현황
• 3.1 종전 재건축 조합 아파트 현황 31
• 3.1.1 구월주공 재건축 조합 종전 건물 소유자 현황 및 조합원 기준 32
• 3.1.2 간석주공 재건축 조합 종전 건물 소유자 현황 및 조합원 기준 33
• 3.1.3 안국·우전·신청운 재건축 조합 종전 건물 소유자 현황 및 조합원 기준 34
• 3.2 종후 사업장별 신축 아파트 현황 35
• 3.2.1 구월주공 재건축 조합 신축 아파트 현황 36
• 3.2.2 간석주공 재건축 조합 신축 아파트 현황 37
• 3.2.3 안국·우전·신청운 재건축 조합 신축 아파트 현황 39
• 제4장 개발이익에 영향을 미치는 요인들에 대한 비교 분석
• 4.1 대지지분
• 4.1.1 상식적 대지지분 42
• 4.1.2 예외적 사례의 현실화 44
• 4.2 용적률
• 4.2.1 적정 용적률 47
• 4.2.2 인센티브 적용을 위한 용도지역 변경시 개발밀도 설정기준 51
• 4.2.3 인센티브 적용을 위한 용적률 설정의 기준 52
• 4.2.4 『도시 및 주거환경정비법』에 의한 종 세분화 54
• 4.2.5 스카이 라인 55
• 4.3 분양가
• 4.3.1 분양가 규제 흐름 58
• 4.3.2 분양가 공개 갈등 58
• 4.3.3 사업장별 APT 평당분양가, 입주가 및 현재시세 60
• 4.3.3.1 사업장별 아파트 분양가 60
• 4.3.3.2 사업장별 아파트 입지 여건 60
• 4.3.3.3 사업장별 아파트 가격의 형성과 추이 61
• 4.3.3.4 사업장별 아파트 적정분양가 62
• 4.3.3.5 사업장별 아파트 분양가격의 변동 63
• 4.4 개발이익
• 4.4.1 주체별 개발이익 분석 65
• 4.4.2 사업장별, 평형별 개발이익 분석 67
• 4.4.2.1 구월주공 재건축사업조합 67
• 4.4.2.2 간석주공 재건축사업조합 70
• 4.4.2.3 안국·우전·신청운 재건축 사업 조합 73
• 4.4.3 소결 75
• 4.5 개발이익 환수와 추가분담금
• 4.5.1 과도한 개발이익 환수 76
• 4.5.2 추가 분담금 폭탄 80
• 4.6 기타
• 4.6.1 조합설립인가 ‘동의철회’유효 여부 논란 84
• 4.6.2 지방자치단체장의 고뇌에 찬 결단 84
• 제5장 결론 : 공동주택 재건축 정비사업의 성공적 수행을 위한 정책제언
• 5.1 공동주택 재건축 정비사업 정책에 대한 제언 86
• 5.2 공동주택 재건축 정비사업에 대한 제언 88
• 5.3 결론 90
• 참고문헌 92
• <부록> 95
• 감사의 말씀 111