서울시 아파트 가격유형 간 상호관계에 관한 실증연구

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 주택시장에 존재하는 가격유형들의 다양한 특성이 존재함을 인식하고 주택시장 연구의 다양성 측면에서 부동산 가격유형에 대한 연구 분야 확대로서 서울시 아파트를 대상으로 가격유형별 상호관계 및 거시경제변수와의 영향관계를 규명해 보고자 하였다.
이를 위해 약 1년여에 걸쳐 가격유형별 데이터 구축작업을 진행하여 2006년 1월에서 2013년 12월까지의 경매감정가, 경매낙찰가, 실거래가, 시세가 및 공동주택공시가격 데이터를 구축하였다. 그리고 가격유형별 분석을 위해 구축된 데이터를 SPAR 지수로 변형하였고, Eviews 5.0 프로그램을 이용하여 아파트 가격유형별 데이터 변화추이 분석, 상호관계 분석 및 거시경제변수와의 영향관계 분석을 실시하여, 다음과 같은 의미있는 연구결과를 도출되었다.
첫째, 가격유형별 가격변동 추이에서는 가격유형별 가격형성 특성 및 지역 특성이 존재하는 것을 확인하였다. 5개의 가격유형은 부동산 시장 변화에 영향을 미치는 주요 사건이나 정책들에 반응하였으며, 서울 전체, 강남 3구 및 강북 3구의 지역 특성에 따라서 가격수준과 변화패턴이 다르게 나타나고 있는 것이 확인되었다.
둘째, 가격유형별 선ㆍ후행성 검정을 통해 상호관계를 파악하였고 지역 특성에 따라 상호관계에 대한 차이점이 존재하는 것을 확인하였다. 5개의 가격유형들은 상호간의 관계에서 정(+)의 방향으로 동행 또는 선행하는 것으로 나타났다. 이는 가격들간에 정(+)의 상관관계를 형성하고 있는 것을 의미하여 가격변동 시 같은 패턴으로 다른 가격도 변화하는 것을 의미한다. 또한 강남 3구와 강북 3구에서 상호관계 패턴이 다르게 나타나 지역적 특성이 상호관계에 영향을 미치는 것으로 나타났다.
셋째, 거시경제변수와의 영향관계에서는 산업생산지수와 대출금리가 아파트 가격에 영향을 미치는 유의미한 경제변수임이 확인되었다. 특히 산업생산지수는 아파트 매매시장과 경매시장에 영향을 미치는 것으로 나타나 경제변화에 따라 아파트 가격이 영향을 받는 것을 확인하였고, 대출금리가 경매시장에 영향을 미치는 것으로 나타나 경매투자 시 대출금리에 따라 경매 입찰가가 영향을 받는 것을 확인하였다.
이상의 연구결과를 통해 가격유형별 특성 및 거시경제변수와의 관계를 확인할 수 있었으며, 다음과 같은 정책적 시사점을 제언하고자 한다.
첫째, 부동산 세부시장은 단일가격 정책으로 조절이 가능하다. 기존의 정책들이 부동산 일반매매시장의 매매가격에 초점을 맞추어 시행하였다. 본 연구에서는 과거 이와같은 정책들이 다양한 가격유형들이 상호관계를 통해 영향을 받아 동시에 변동하는 것이 확인되었다. 따라서 시장 세분화를 통한 가격조절 정책이 아닌 시장 전체에 대한 가격 정책만으로도 부동산 시장 내에 존재하는 다양한 가격들을 규제 또는 완화할 수 있을 것이다.
둘째, 앞으로의 부동산 정책은 지역 특성 및 형평성을 고려한 세분화 정책이 시행되어야 한다. 본 연구에서 살펴 본 강남 3구와 강북 3구의 결과에서도 지역 특성이 존재하고 이러한 특성은 가격변동에 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 특히 글로벌 금융위기 이후 탈동조화 현상이 진행되고 있다는 점은 기존 단일화 된 정책이 일부 지역에는 정책효과를 기대하기 어려울 수도 있다는 점을 시사한다. 왜냐하면 탈동조화 현상이 심화되면 서울, 수도권 및 지방의 부동산 시장은 개별적으로 움직이게 될 것이며, 지금과 같은 일괄적인 정책으로는 정부가 기대하는 정책의 실효성을 실현하기 어려울 수 있다.
마지막으로 거시경제변수를 통해 부동산 시장에 대한 정부의 개입시기와 조절수준을 판단하여야 한다. 본 연구의 결과를 통해 경제변화가 매매시장과 경매시장에 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 대출금리도 경매시장에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 그러므로 다양한 경제변수에 대한 연구를 통해 부동산 시장을 판단하고 예측할 수 있는 지표를 찾아내는 노력이 필요하다.




주제어: 경매감정가, 경매낙찰가, 실거래가, 시세가, 공동주택공시가격, 산업생산지수, 소비자물가지수, 대출금리, 상호관계, 영향관계

목차 (Table of Contents)

• 표 목차 ⅳ
• 그림 목차 ⅴ
• 논문 개요 ⅵ
• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 3
• 3. 연구의 구성 4
• Ⅱ. 이론적 고찰 7
• 1. 주택시장과 주택가격의 관계 7
• 가. 주택시장 특성 7
• 나. 주택시장과 주택가격의 관계 9
• 2. 아파트 가격의 유형 및 특징 11
• 가. 아파트 가격의 유형 및 상호관계 11
• 나. 아파트 가격유형별 가격형성 및 가격수준 21
• 3. 선행연구 고찰 23
• 가. 선행연구 검토 23
• 나. 선행연구와의 차별성 33
• Ⅲ. 분석의 틀 35
• 1. 분석자료 구축 및 변수설정 35
• 가. 변수 선정 35
• 나. 분석자료 구축 37
• 다. SPAR지수 산정 및 최종변수 설정 39
• 2. 분석방법 43
• Ⅳ. 실증분석 45
• 1. 서울시 아파트 가격 변동추이 45
• 가. 서울 전체 45
• 나. 강남 3구 51
• 다. 강북 3구 56
• 라. 시사점 59
• 2. 단위근 및 공적분검정 61
• 가. 단위근 검정 61
• 나. 공적분검정 65
• 3. 아파트 가격유형별 교차상관관계 분석 71
• 가. 서울 전체 72
• 나. 강남 3구 75
• 다. 강북 3구 78
• 라. 시사점 80
• 4. 거시경제변수와 아파트 가격유형별 그랜저인과관계 분석 81
• 가. 서울 전체 83
• 나. 강남 3구 84
• 다. 강북 3구 86
• 라. 시사점 87
• 5. 거시경제변수와 아파트 가격유형별 충격반응분석 및 분산분해분석 88
• 가. 충격반응분석 89
• 나. 분산분해분석 94
• 다. 시사점 99
• 6. 연구결과에 대한 논의 100
• 가. 가격유형별 변화추이 100
• 나. 가격유형별 상호관계 102
• 다. 거시경제변수와 가격유형별 영향관계 103
• Ⅴ. 결론 105
• 1. 연구의 요약 및 시사점 105
• 2. 연구의 한계 및 향후 연구과제 107
• 참고문헌 109
• ABSTRACT 112
• 부록 117

참고문헌 (Reference)

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13. “경매가격과 일반거래가격의 격차에 관한 실증연구”, 진남영, 한성대 학교 박사학위 논문, , 2010

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15. “아파트 시세가와 실거래가 가격률의 유형별 차이 분석”, 박진헌, 단 국대학교 석사학위 논문, , 2011

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24. “주택가격과 정책 간의 인과관계분석 : 정책변수의 외생성을 중심으로”, 함종영, 손재영, 주택연구 제20권 제4호, , 2010

25. 부동산 매매시장과 경매시장의상호연관성에 관한 연구 : 아파트 실거래가를중심으로, 이용석, 건국대학교 석사학위 논문, , 2014

26. “공동주택공시가격과 실거래가격의 차이분석:권역별, 평형별 차이 서울시를 중심으로”, 김성주, 연세대학교 석사학위 논문, , 2006

27. 부동산 경매시장의 매각가율과경매 가격지수 추정에 관한 연구 : 강남3구의APT를 중심으로, 이해경, 한성대학교, 한성대학교 박사학위 논문, , 2010

28. 실거래가를 활용한 개별공시지가의 적정성에 관한 연구 : 실거래가반영률의 차이를 중심으로, 강여정, 건국대학교 부동산대학원, 건국대학교 석사학위 논문, , 2012

29. “주택가격 결정요인과 주택하위시장 특성에 관한 연구 : 부 산시 아파트 시장과 주택정책을 중심으로, 김성우, 부경대학교 박사 학위 논문, , 2011

30. “주택 공시가격과 실거래가격의 차이에 관한 연구: A광역시 의 주택종류별, 권역별, 규모별 차이를 중심으로”, 김봉섭, 부산대학 교 석사학위 논문, , 2011

31. 부동산 중개매매 시장가격과 부동산 경매시장 낙찰가격간의 상호 인과성에대한 연구 : 서울시 아파트를 중심으로, 조우남, 중앙대학교 석사학위 논문, , 2008

32. “공동주택 공시가격과 실거래가격 차이의 영향요인 분석에 관한 연구”, 대한국토ㆍ도시계획학회 추계 학술대회, 하오근, 원제무, 백진호, 대한국토ㆍ도시계획학회, , 2008