실거래가를 활용한 개별공시지가의 적정성에 관한 연구 : 실거래가반영률의 차이를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

공평과세의 실현은 시대를 막론하고 추구되는 정책목표이다. 정부는 목표를 실현하기 위하여 1989년 지가공시제도를 시행하였고, 2006년부터는 부동산거래 신고제도를 시행하여 부동산시장의 투명화와 공평과세 실현의 기반을 구축하였다. 그러나, 정책적 기반의 구축에도 불구하고, 학계와 언론 등에서는 공적지가에 대한 신뢰성에 끊임없는 의문을 제기하고 있다. 이는 부동산거래 신고제도가 도입된 이후에는 실거래가 자료의 수집이 용이해졌으며, 정보통신의 발달은 공시지가 등 행정정보의 정보 접근성을 높여 실거래가와 공시지가의 비교가 가능해졌기 때문이기도 하다.
이에 본 연구는 두 가지 제도를 통해 수집이 가능한 정보들을 토대로 실증분석을 통하여 공시지가와 실거래가의 차이를 공시지가 산정 메커니즘 하에서 분석하고, 이론과 실무적 지식을 활용하여 원인을 규명하고자 하였다.
또한, 두 가지 제도가 상호보완적으로 운영되어 공평과세 실현, 공적지가의 신뢰성 확보 및 부동산시장의 투명화에 기여할 수 있는 방법으로 축적된 실거래가 자료를 기반으로 공시지가의 적정성을 검토할 수 있는 통계적 모형을 제시하고자 한다.
이러한 출발은 보다 많은 실거래가 자료가 확보된 이후 이를 어떠한 방법으로 활용하여 제도의 효과를 높일 수 있을 것인지를 실증적으로 보여줄 것으로 기대된다.
연구대상지를 선정하여 실증분석 한 결과 일부 토지특성을 기준으로 실거래가반영률에 차이가 있는 것으로 나타났으며, 차이가 나는 원인을 연구대상지의 지역특성, 가치의 개념과 거래 특성 등을 기준으로 분석하였다.
향후 실거래가 자료는 가격자료 이외에 거래특성 자료 등을 보완하여 공시지가 조사․평가, 토지가격비준표 작성, 공시지가의 검증에 활용하여야 공적지가의 적정성을 제고하고 공평과세 실현에 한 발 다가설 수 있을 것이다. 또한, 신뢰성 있는 통계지표의 개발과 제공은 시장참여자들의 의사결정 지표로의 활용성을 향상시킬 수 있을 것으로 기대된다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1. 연구의 배경 = 1
• 2. 연구의 목적 = 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 1. 연구의 범위 = 3
• 2. 연구의 방법 = 4
• 제2장 이론적 배경 = 6
• 제1절 지가공시제도 = 6
• 1. 지가공시제도의 연혁 = 6
• 2. 표준지공시지가 = 7
• 3. 개별공시지가 = 11
• 제2절 부동산거래 신고제도 = 17
• 1. 부동산거래 신고제도의 개요 = 17
• 2. 운영성과 및 개선점 = 18
• 제3절 적정가격과 실거래가 = 20
• 제4절 선행연구 검토 = 22
• 1. 선행연구 요약 = 22
• 2. 선행연구와 본 연구와의 차이 = 26
• 제3장 실증분석 = 28
• 제1절 분석자료 = 28
• 1. 연구 대상지 = 28
• 2. 자료의 수집 = 43
• 3. 표본지 선정 = 43
• 제2절 분석의 틀 = 45
• 1. 연구모형 및 연구가설 = 45
• 2. 변수의 선정 = 47
• 3. 요약 통계량 = 58
• 제3절 분석결과 및 해석 = 69
• 1. 분석결과 = 69
• 2. 해석 및 시사점 = 74
• 제4장 결론 = 78
• 제1절 연구결과 종합 = 78
• 제2절 연구의 한계 및 정책적 함의 = 80
• 참고문헌 = 83
• ABSTRACT = 86