부동산중개업제도와 그 문제점의 개선방안 = The Real Estate Brokerage Business System and it’s Problems and Improvement Direction

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The real estate brokerage is the business of helping people in the activities related with trade, exchange, rental, and other rights of the real estate brokerage subjects where the broker receives requests with certain wages. The main contents of the real estate brokerage system define the qualification, registration, guidance, and supervision of the real estate brokers. The contents also define the basic ethic, details of the tasks, and process to be followed when doing the brokerage business.
Also, it defines the contents of duties, rights, and responsibilities of the brokerage contract made by real estate broker and the client. When we look into the current real estate brokerage system to find its problems and respective improvement directions, we can summarize the results into four kinds. First, the scope of business of the broker is over restricted. The problem is that brokerage related services are restricted too. In order to improve this, laws should be enacted so that not only corporate brokers but also individual brokers are allowed to perform business including property management, counseling, title examination, trading, development, consulting, and franchising activities.
Second, the scope of the confirmation and explanation duties of the broker about the brokerage subject is defined comprehensively. So it is hard to investigate whether the unannounced right relations like comprehensive floating mortgage, statutory superficies, and lien are established or not. Moreover brokers can’t force the client to provide materials about the subject which makes the investigation difficult. Therefore the systematic tool must be implemented where brokers can search the actual relations through the financial institutions and receive the result with the permission of the client. And the clients must be obligated to accede to the material requested by the brokers.
Third, the compensation system for the present brokers is quite irrational even though real estate brokers are specialized licensee. The brokers have difficulty in existing as professional specialists. The current system classifies the commission by the structure as housing and non-housing, by types of the business including trade, exchange, and rental. But the commission decreases as the dealing amount increases which is very irrational where additional efforts return with sharply declined loss. It is recommendable to enact the law to classify the properties and also to set the commission rate to equal certain rate in proportion to the dealing amount.
Forth, it is recommended for the real estate information licensee to receive requests about the information of the brokerage objects from the brokers and post the information on the transaction network but the released information get easily stolen which hold back the activation of the transaction through the open information. In other words, people use the released information to attempt direct dealing so the brokers are hesitated to release the information about the subject and the purpose of the system got meaningless. Therefore the creditability must be secured by regulating only subject is with established exclusive contract to be released in order to improve these and then the joint brokerage must be activated in sequence.

국문 초록 (Abstract)

부동산중개업은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 중개를 업으로 하는 것을 의미한다.
우리나라 부동산중개업제도의 주요내용은 부동산중개업자의 자격과 등록 및 그에 대한 지도·감독에 관하여 규정하고, 중개업무를 수행함에 있어서 지켜야 할 기본윤리와 업무내용 및 절차에 관하여 규정하고 있다. 또한, 부동산중개업자와 중개의뢰인과의 중개계약에 의한 권리의무 내용과 책임에 관하여 규정하고 있다.
이러한 현행 부동산중개업제도가 어떤 문제점을 가지고 있으며, 그것을 어떠한 방향으로 개선하는 것이 바람직한가를 살펴보면, 여러 가지 문제점이 제기될 수 있으나, 크게 4가지 정도로 요약될 수 있다. 먼저, 부동산중개업자의 업무범위가 너무 협소하여 단순 중개 업무에 한정되어 중개관련 서비스를 폭넓게 인정하지 않고 있는 문제점이 있다. 이를 개선하기 위해서는 법인이 아닌 중개업자도 단순 중개 이외에 부동산관리업, 부동산상담업, 부동산권리분석업, 부동산매매업, 부동산개발업, 부동산컨설팅업, 부동산프랜차이즈업 등을 할 수 있도록 법제화하여야 할 것이다.
둘째, 부동산중개업자의 중개대상물에 대한 확인·설명의무의 범위가 포괄적으로 규정되어 있으므로 미공시 권리관계, 예컨대 포괄근저당, 법정지상권이나 유치권의 성립여부 등을 조사하기 곤란하고, 중개의뢰인에게 대상물에 대한 자료 요구를 강요할 수 없어 조사확인이 곤란한 문제점이 있다. 따라서, 이를 개선하기 위해서는 중개업자가 중개의뢰인의 동의를 받아 금융기관 등에 사실관계를 조회하면 그에 대한 회신을 하도록 하는 제도적인 장치를 마련할 필요가 있고, 중개의뢰인도 중개업자의 자료제출요구에 응하도록 의무화할 필요가 있다.
셋째, 부동산중개업도 전문적인 사업자임에도 불구하고, 현행 중개업자의 보수체계는 상당히 불합리하여 전문직업인으로 존립하기 어려운 문제점이 있다. 즉, 중개수수료를 대상물건별로 주택과 주택이외로 구분하고, 거래종류별로 매매·교환과 임대차로 구분하는 한편, 거래금액이 클수록 수수료가 적어지는 체계로 운용하고 있으므로 중개노력에 비해 현실적인 수입이 크게 저하되는 불합리가 노출되고 있다. 이를 개선하기 위해서는 주택, 건물, 토지 등으로 물건은 구별하되, 거래금액에 비례하여 일정률의 중개수수료를 받을 수 있도록 법제화하는 것이 바람직하다고 본다.
넷째, 부동산거래정보사업자가 중개업자로부터 중개대상물의 정보를 의뢰받아 거래정보망에 공개하여 거래를 촉진하도록 하고 있으나, 공개된 정보가 도용되는 사례가 많아 정보공개에 의한 거래활성화가 이루어지지 않고 있는 문제점이 있다. 즉, 중개업자에 의한 공동중개보다는 공개된 정보를 이용하여 중개업자 일방에 의한 직거래를 시도하게 되므로 의뢰받은 물건에 대한 정보의 공개를 꺼리는 경향이 많아 제도의 취지가 무색하게 된다. 그러므로 이러한 문제를 개선하기 위해서는 전속중개계약이 체결된 물건에 한하여 인가된 거래정보망에 공개할 수 있도록 개선하여 신뢰성을 확보하고, 공동중개를 활성화하는 것이 바람직하다고 본다.

목차 (Table of Contents)

• 국문요약
• 제1장 서 론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2
• 제2장 부동산중개업제도에 관한 기본적 고찰 = 3
• 제1절 부동산중개업의 의의와 주체 및 변천 = 3
• Ⅰ. 부동산중개업의 개념과 특성 = 3
• 1. 부동산중개의 의의 = 3
• 2. 부동산중개업의 의의 = 4
• 3. 부동산중개업의 특성 = 8
• Ⅱ. 부동산중개업의 주체 = 12
• 1. 공인중개사법상의 중개업자 = 12
• 2. 기타 법률 규정에 의한 특수법인 중개업자 = 13
• Ⅲ. 부동산중개업의 역사적 변천과정 = 14
• 제2절 부동산중개업자의 현황과 부동산업의 산업상 지위 = 18
• Ⅰ. 부동산중개업자의 현황 = 18
• Ⅱ. 부동산업의 산업상 지위 = 22
• 제3절 부동산중개업 관련법령 = 28
• Ⅰ. 부동산중개업 관련 법령의 변천 = 28
• Ⅱ. 부동산중개업 관련 현행 법령 = 32
• 제4절 외국의 부동산중개업 제도 = 35
• Ⅰ. 미국의 부동산중개업 제도 = 36
• Ⅱ. 영국의 부동산중개업 제도 = 41
• Ⅲ. 일본의 부동산중개업 제도 = 42
• Ⅳ. 각국의 부동산중개업 제도의 주요내용 비교 = 45
• 제3장 부동산중개업제도의 주요내용 검토 = 50
• 제1절 서 언 = 50
• 제2절 부동산중개업자의 자격과 등록 = 50
• Ⅰ. 부동산중개업자의 자격제도 = 50
• 1. 공인중개사 자격취득 = 50
• 2. 공인중개사 자격취소 = 51
• Ⅱ. 부동산중개업자의 등록 = 54
• 1. 부동산중개업의 등록제도 = 54
• 2. 부동산중개업자의 등록 결격사유 = 58
• 제3절 부동산중개업자의 중개업무 = 59
• Ⅰ. 부동산 중개과정 = 59
• Ⅱ. 부동산 중개계약의 유형 = 62
• Ⅲ. 부동산중개업자의 업무 = 65
• 1. 부동산중개업자의 업무범위 = 65
• 2. 부동산중개업과 관련업무 = 67
• Ⅳ. 부동산거래정보망의 활용 = 73
• 제4절 부동산중개업자의 의무와 책임 = 75
• Ⅰ. 부동산중개업자의 의무 = 75
• 1. 중개대상물 확인·설명의무 = 75
• 2. 업무보증 설정의무 = 78
• 3. 부동산 실거래가 신고의무 = 79
• 4. 에너지 평가서 첨부의무 = 80
• Ⅱ. 부동산중개업자의 책임 = 82
• 1. 부동산중개업자의 금지행위 = 82
• 2. 부동산중개업자의 손해배상책임 = 83
• 제5절 부동산중개업자의 보수청구권 = 84
• Ⅰ. 부동산중개업자의 보수개념 = 84
• Ⅱ. 부동산중개업자의 중개수수료 = 85
• Ⅲ. 부동산중개업자의 실비 = 91
• 제6절 부동산중개업자에 대한 지도 및 감독 = 92
• Ⅰ. 부동산중개업자에 대한 감독상 명령 = 92
• Ⅱ. 부동산중개업자에 대한 행정처분 = 92
• 제4장 부동산중개업제도의 문제점과 개선방안 = 94
• 제1절 부동산중개 업무범위의 문제점과 개선방안 = 94
• Ⅰ. 부동산중개 업무범위의 문제점 = 94
• Ⅱ. 부동산중개 업무범위의 개선방안 = 96
• 제2절 중개대상물 확인·설명의무의 문제점과 개선방안 = 98
• Ⅰ. 부동산 중개대상물 확인·설명의무의 문제점 = 98
• Ⅱ. 부동산 중개대상물 확인·설명의무의 개선방안 = 101
• 제3절 부동산 중개수수료의 문제점과 개선방안 = 104
• Ⅰ. 부동산 중개수수료의 문제점 = 104
• Ⅱ. 부동산 중개수수료의 개선방안 = 106
• 제4절 부동산거래정보망 활용의 문제점과 개선방안 = 110
• Ⅰ. 부동산거래정보망 활용의 문제점 = 110
• Ⅱ. 부동산거래정보망 활용의 개선방안 = 112
• 제5장 결 론 = 115
• 참고문헌 = 117
• 부 록 = 122
• ABSTRACT = 130